Qui¨¦n invierte con la crisis

Con precios a la baja, los grandes patrimonios particulares, tanto nacionales como extranjeros, siguen viendo la inversi¨®n inmobiliaria como uno de los segmentos m¨¢s atractivos para conseguir buenas rentas a corto y medio plazo. Y, de paso, consolidan carteras con las que puedan obtener plusval¨ªas sustanciosas cuando mejore la situaci¨®n.

"El dinero vuelve al activo inmobiliario, en el que siempre ha estado muy presente. Y m¨¢s ahora, con la ca¨ªda de precios, una buena rentabilidad y posibilidades futuras de apreciaci¨®n", se?ala Juan Gonz¨¢lez, director responsable de Family Office e Inversores Institucionales de Deutsche Bank Private Wealth Management, quien eleva hasta un tercio el total de las inversiones que algunos destinan al sector inmobiliario.

Por las operaciones realizadas en los dos ¨²ltimos a?os en Espa?a, b¨¢sicamente en el sector terciario de Madrid y Barcelona, se observa c¨®mo el monopolio de esta inversi¨®n se ha canalizado a trav¨¦s de tres grandes agentes: los fondos de inversi¨®n alemanes, brit¨¢nicos, holandeses y estadounidenses; los family offices nacionales encargados de la gesti¨®n de grandes patrimonios, y, en el caso concreto de Madrid capital, la Mutualidad General de la Abogac¨ªa.

La semana pasada firm¨® la escritura de compra del edificio de oficinas situado en el n¨²mero 43 de la Gran V¨ªa madrile?a, comprado a la inmobiliaria Reyal Urbis por 26,5 millones.

"Es el segundo inmueble adquirido en abril y seguramente antes de que acabe mayo tendremos firmado el tercero", comenta Luis Eugena, su director de Inversiones Inmobiliarias. No ser¨¢n los ¨²nicos. "Nos hemos propuesto invertir 150 millones de euros en 2010", asegura. Por los dos edificios han desembolsado algo menos de 53 millones.

Buenos y seguros inquilinos

Actualmente, la ocupaci¨®n de los edificios de la mutualidad se sit¨²a en el 98%, ocho puntos por encima de la media existente en Madrid y Barcelona, seg¨²n Eugena. Una media que aumentar¨¢ a finales de a?o. "Ya se est¨¢ viendo movimiento y en esa fecha se producir¨¢ el punto de inflexi¨®n, con ocupaciones en torno al 95%", estima. Respecto a rentabilidades, todos los edificios comprados por la mutualidad aseguran retornos superiores al 6%, y, en alg¨²n caso, como el inmueble adquirido al Banco Popular en el madrile?o barrio de El Pilar, alcanza el 7%.

"Una vez que presentamos al vendedor la carta de intenciones de compra hacemos, en dos o tres semanas, la due dilligence [auditor¨ªa f¨ªsica y jur¨ªdica del inmueble]. Si todo est¨¢ en orden se hace la oferta y se alcanza el acuerdo. Si hay dudas, como ha sucedido en el caso de Gran V¨ªa, 43, por el establecimiento de un restaurante en la planta baja , los plazos se pueden alargar algo m¨¢s", explica Eugena para definir la estrategia seguida por la mutualidad a la hora de afrontar la adquisici¨®n de un inmueble.

La confianza demostrada por Luis Eugena en la evoluci¨®n de la situaci¨®n econ¨®mica no es compartida por Juan Gonz¨¢lez, de Deutsche Bank. Gonz¨¢lez gestion¨® el a?o pasado la compra para algunos de los patrimonios de su cartera del fondo inmobiliario del banco Bank, la compra al BBVA de 950 oficinas por casi 1.200 millones de euros. "Estamos mirando m¨¢s en mercados asi¨¢ticos, el americano o el de Londres, que ha empezado a repuntar precios. En Espa?a vemos un periodo m¨¢s largo de recuperaci¨®n", se?ala. Otro dato que no da pie al optimismo inmediato radica en el descenso de los grandes patrimonios espa?oles.

Patrimonio m¨ªnimo de 100 millones

"En los ¨²ltimos a?os, las grandes fortunas se han dejado un 18% de su patrimonio", resalta Gonz¨¢lez, quien, no obstante, considera que por esa reducci¨®n las grandes fortunas est¨¢n viendo, de forma creciente, la necesidad de derivar la gesti¨®n patrimonial a trav¨¦s de un family office. Aunque no existe un modelo determinado acerca de este veh¨ªculo de inversi¨®n, Gonz¨¢lez considera dos condiciones b¨¢sicas para su implantaci¨®n: que se tenga un patrimonio m¨ªnimo de 100 millones de euros y que exista una organizaci¨®n detr¨¢s que se ocupe de todo.

No todos los family office tienen esa capacidad de inversi¨®n. "Pagar 26 millones de euros por un edificio est¨¢ al alcance de muy pocos. S¨®lo las grandes fortunas o entidades como la Mutualidad de la Abogac¨ªa tienen el suficiente pulso financiero. Para nuestros clientes, generalmente muy conservadores y con fuertes recelos a asumir riesgos, operaciones de m¨¢s de 10 o 15 millones de euros son ya algo extraordinario, por lo que, como mucho, llegan a comprar lotes de pisos o apartamentos", comenta Jacobo Zarco, socio director de Atlas Capital.

"Esos inmuebles en zona prime, con inquilinos con contratos a largo plazo y rentabilidades superiores al 5%, se salen de nuestras expectativas", a?ade.

La diferencia espa?ola

En Espa?a, a diferencia de otros mercados europeos o americanos, "el vendedor, salvo que est¨¦ acuciado por las deudas, prefiere resistir a bajar precios. En cambio, en esos otros mercados, si hay que bajarlos lo hacen", compara Zarco.

"El efecto dinero, con la fuerte subida del euro registrada frente al d¨®lar, tambi¨¦n ha sido un acicate para invertir en Nueva York, ahora que la divisa vuelve a revalorizarse", explica Zarco.

La fortaleza financiera de la que carecen muchos family office nacionales contrasta con el poder de compra de que disponen los fondos de inversi¨®n extranjeros. Han sido los protagonistas de las adquisiciones de mayor empaque realizadas en el ¨²ltimo a?o y lo van a seguir siendo, especialmente en el segmento de centros comerciales. Ah¨ª est¨¢n los 230 millones pagados por el fondo Orion a Banif Santander por el centro Plenilunio, los 126 millones que desembols¨® este mismo fondo a la inmobiliaria Colonial por hacerse con la propiedad del centro Pr¨ªncipe P¨ªo. Y fuera de la capital, en Sevilla, Henderson Global Investors, que gestiona inmuebles para cuatro fondos de gesti¨®n inmobiliaria, no dud¨® en abonar 94 millones de euros a Realia por el centro comercial Nervi¨®n Plaza, el quinto de su cartera en Espa?a.

Nuevo Valdebebas

Son tambi¨¦n estos fondos externos los que mayor inter¨¦s est¨¢n depositando por hacerse con la parcela comercial del nuevo barrio de Valdebebas, al norte de la capital. Dos de ellos, uno brit¨¢nico, han formalizado una de las ofertas registradas. La otra la apoyan, en una joint venture, los holandeses Multi Development y la gestora espa?ola Proactiva Asset Management.

Son 180.000 metros cuadrados edificables por las que ambas propuestas de compra estar¨ªan dispuestas a pagar en torno a la mitad de los 238 millones de euros firmados como opci¨®n de compra por Metrovacesa y Riofisa en 2006, a la que, en septiembre de 2008, tuvieron que renunciar por motivos econ¨®micos.

Por otra parte, la cadena de supermercados Eroski contin¨²a con su pol¨ªtica de desinversi¨®n inmobiliaria. Esta semana ha cedido por 150 millones la propiedad de "m¨¢s de una decena" de establecimientos al fondo European Property Investors, en los que se queda como inquilino.