Valor del suelo: todos pendientes del pr¨®ximo uno de julio

Los promotores que han sobrevivido y, en general, los tenedores de suelo -entre los que la banca tiene un sitio por m¨¦ritos propios- esperan que antes del 1 de julio, el Ministerio de Fomento prorrogue por cuarta vez la disposici¨®n transitoria tercera del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 que congela el sistema de valoraci¨®n expropiatoria para suelos urbanizables parados.

Para algunos de los expertos convocados en el Foro de Valoraci¨®n de Suelo de Ur¨ªa Men¨¦ndez y Sociedad de Tasaci¨®n, no existe tal urgencia, y quien la plantea es por falta de informaci¨®n, ya que no afectar¨ªa apenas a la valoraci¨®n de las carteras inmobiliarias puesto que su efecto se reduce a cuatro supuestos, empezando por el de expropiaci¨®n.

Para otros, la pr¨®rroga, que Fomento dice "estar valorando", es importante porque quien adquiri¨® un suelo urbanizable y no ha podido desarrollarlo o urbanizarlo en los plazos previstos en el proceso podr¨ªa ser expropiado solo a un precio de r¨²stico m¨¢s un 10% de la plusval¨ªa.

Con la que est¨¢ cayendo, no parece muy probable que las empobrecidas Administraciones se dediquen a expropiar, pero es una amenaza, y encima viene envuelta en la bruma de una legislaci¨®n farragosa como la urban¨ªstica.

Muchos particulares exigen a los ayuntamientos y jurados de expropiaci¨®n que les paguen

En el primer grupo, Gerardo Roger, que particip¨® en la redacci¨®n de esta ley que sustituy¨® a la del suelo de 1998. En el segundo, Ram¨®n V¨¢zquez del Rey, del bufete de Ur¨ªa Men¨¦ndez advierte que, aun sin fondos, los Gobiernos locales y auton¨®micos podr¨ªan expropiar a precios de ganga algunos suelos y proponer el pago con aprovechamientos urban¨ªsticos futuros. A?ade que "tambi¨¦n pueden beneficiarse de la expropiaci¨®n compa?¨ªas suministradoras a las que la aplicaci¨®n del texto legal de 2008 les es muy beneficioso".

Roger explic¨® que con 50 millones de parcelas r¨²sticas y entre 15.000 o 20.000 transmisiones al a?o no se podr¨ªa usar el m¨¦todo de comparaci¨®n que contempla la Ley del Suelo de 1998. "A la hora de expropiar, tribunales y particulares comparaban con los suelos urbanizables. Y en alg¨²n caso, ni descontaban los gastos de urbanizaci¨®n. El resultado: un Ayuntamiento ha tenido que pagar a 200 euros el metro cuadrado de un suelo en Guadalajara expropiado para una depuradora cuando el valor podr¨ªa ser de 20 euros como m¨¢ximo". Y la ley de 2007 sale al paso de situaciones as¨ª.

V¨¢zquez del Rey abunda en que "valorar un suelo en desarrollo como rural, tal como fija la ley de 2007, sin tener en cuenta lo que podr¨ªa llegar a valer de ser urbanizable evita la especulaci¨®n inmobiliaria y abarata el coste de expropiaci¨®n". Pero "podr¨ªa suponer la depreciaci¨®n de ese suelo de hasta un 90% seg¨²n los expertos inmobiliarios cuando haya un riesgo probable de expropiaci¨®n". Y de ah¨ª la necesidad de una cuarta moratoria de la disposici¨®n.

El valor del suelo r¨²stico supera en ocasiones al del urbanizable. Se considera el mejor cultivo y se dobla el precio si? est¨¢ cerca de la ciudad

Roger no lo comparte: tras los decretos recientes de saneamiento de entidades financieras, los bancos se ven obligados a provisionar el suelo en sus manos por un 80% de su valor en balance y, por tanto, el valor pasa a ser del 20%, con lo que se prorrogue o no la citada disposici¨®n se le antoja indiferente. "Quieren mantener en libros un valor ficticio de activos para seguir estimando esos suelos con el valor de 2006 cuando en 2011 hab¨ªa bajado por el estallido de la burbuja", sostiene.

En el centro del debate, desde Sociedad de Tasaci¨®n, su director general, Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, considera que en las valoraciones de suelos sujetos a financiaci¨®n hipotecaria, este asunto est¨¢ claramente resuelto en la normativa ECO por lo que recomienda tranquilidad: "Cuando valoramos terrenos a efectos hipotecarios aplicando esta normativa ECO, ya venimos advirti¨¦ndolo; seguiremos analizando caso por caso el potencial impacto de que no se prorrogue la disposici¨®n tercera."

Con la ley en la mano, hay suelos en los que el valor de r¨²stico a efectos expropiatorios es m¨¢s alto que el urbanizable. Contempla el mejor cultivo de la zona que se pudiera plantar y se multiplica por dos el valor si est¨¢ a menos de 20 o 30 kil¨®metros de la ciudad. Muchos propietarios de suelos calificados para dotaciones p¨²blicas est¨¢n instando motu proprio la expropiaci¨®n al Ayuntamiento y jurado auton¨®mico para cobrar.

"El propietario de un suelo agr¨ªcola sale beneficiado, mientras que el del suelo adquirido siendo urbanizable si no se ha desarrollado, saldr¨ªa perdiendo", concluye V¨¢zquez del Rey, para quien "la especulaci¨®n que la norma de 2008 limita al valorar el urbanizable porque no permite incorporar expectativas futuras, se traslada en cierta forma al r¨²stico, que se ha de valorar seg¨²n la explotaci¨®n agr¨ªcola m¨¢s rentable, como coliflor o fresa... o ?aerogeneradores e¨®licos!".