Cr¨¦dito al promotor inmobiliario: refinanciaci¨®n en entredicho

La recurrente refinanciaci¨®n de empresas inmobiliarias ha sido, desde hace cinco a?os, el recurso utilizado por las entidades financieras para evitar males mayores. Ahora, con la aplicaci¨®n del segundo Real Decreto Ley, aprobado por el Gobierno el pasado mes de mayo, algo puede cambiar. "Tendr¨¢ un l¨®gico impacto porque obliga a provisionar los cr¨¦ditos normales. Provisiones que inicialmente computan como p¨¦rdidas, aunque, al final, la venta de estos activos podr¨ªa incluso llegar a dar beneficios", comenta Emiliano Garallar, director de Garallar Asociados.

?Est¨¢ por ver qu¨¦ estrategia siguen a partir de ahora los bancos una vez aportados 30.000 millones m¨¢s por esos cr¨¦ditos normales, entre los que se encuentran la mayor¨ªa del cr¨¦dito promotor refinanciado, considerado hasta ahora, de forma un tanto artificial, como no problem¨¢tico. "No creo que cambie mucho la cosa. Mientras las provisiones no vayan a m¨¢s, seguir¨¢n refinanciando para evitar reconocer las p¨¦rdidas, sobre todo por los suelos", afirma Enrique Quemada, jefe del asesor de fusiones y adquisiciones ONEtoONE Capital Partners.

Con el conocido por algunos como decreto Guindos 2.0, la banca est¨¢ obligada a elevar la cobertura del 7% lineal contabilizado hasta un porcentaje que var¨ªa en funci¨®n del activo de que se trate. Los suelos al corriente de pago (valorados en unos 25.000 millones de euros), hasta el 52%; las promociones en curso (16.000 millones) se cubrir¨¢n hasta el 29%; un 14% para los 61.000 millones de cr¨¦dito normal por viviendas terminadas, y, finalmente, se deber¨¢n aportar dotaciones para cubrir el 52% de los 18.000 millones en cr¨¦ditos sin garant¨ªa real.

La resoluci¨®n de los procesos de refinanciaci¨®n en curso de inmobiliarias como Reyal Urbis o Realia pondr¨¢ en evidencia hacia d¨®nde se decantan las entidades financieras. "No creo que est¨¦n por la labor de poner m¨¢s dinero y seguir refinanciando, ni tampoco instar el concurso de acreedores", comenta Garallar. Lo m¨¢s probable es que se prosiga por la v¨ªa de adjudicarse activos a cambio de deuda o proceder a ejecutar las garant¨ªas hipotecarias cuando existan, utilizando cada vez m¨¢s la v¨ªa extrajudicial, mucho m¨¢s r¨¢pida. Y tambi¨¦n, como sucedi¨® con Colonial o Metrovacesa, acometer la capitalizaci¨®n del cr¨¦dito, de forma que las entidades se convierten a la vez en deudores y acreedores.

Con la estrategia seguida hasta ahora de mantener como normales estos cr¨¦ditos refinanciados, lo que se ha conseguido es mantener un valor irreal de la garant¨ªa inmobiliaria, que ha contribuido, entre otras cosas, a financiar solo a empresas dudosamente solventes, detrayendo con ello la financiaci¨®n minorista para la adquisici¨®n de activos.

Para las inmobiliarias refinanciadas, la situaci¨®n en la que se ven inmersas resulta un tanto disparatada a la vista de las sucesivas cuentas de resultados presentadas. Sin ingresos reales por la actividad promotora propiamente dicha y con un aumento de los gastos financieros que acarrean un mayor coste para mantener los activos.