Invertir en alquiler de inmuebles ser¨¢ m¨¢s ventajoso

Sin miedo a la superstici¨®n y mediante una enmienda introducida en el Senado se han colocado las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, Socimi, en el apartado XIII de una ley aprobada el jueves pasado en el Congreso. La norma tiene como objetivo reducir el d¨¦ficit p¨²blico e impulsar la actividad econ¨®mica.

Los fracasados Reit espa?oles ven la luz con otro traje. M¨¢s barato y m¨¢s flexible, para animar al alquiler y a los inversores, as¨ª como a los que tienen patrimonio al que dar liquidez.

Vienen en el mismo paquete que la anunciada supresi¨®n de la deducci¨®n en el IRPF por compra de vivienda habitual. Y de la pr¨®rroga de la vigencia del Impuesto sobre Patrimonio un a?o m¨¢s.

Tambi¨¦n penaliza fiscalmente esta ley que el inmueble haya cambiado de manos en menos de un a?o.

Y aclara que, a efectos de tener que pagar el IVA, se considera entrega de bienes la adjudicaci¨®n de los inmuebles promovidos por comunidades de bienes a sus comuneros, en proporci¨®n a su participaci¨®n.

Refuerza, adem¨¢s, la autonom¨ªa municipal. La ley contempla una bonificaci¨®n del ICIO que puede hacerse extensiva al IAE y al IBI cuando se desarrollen actividades econ¨®micas que sean declaradas de especial inter¨¦s o utilidad municipal.

Por ¨²ltimo, introduce diversas medidas para mejorar la lucha contra el fraude en relaci¨®n con el Catastro Inmobiliario, que ir¨¢n acompa?adas de otras flexibilizadoras que tendr¨¢n reflejo en nuestros bolsillos.

Las familias con patrimonio estudian crear Socimis para tributar menos y bancos como el Santander, para obtener liquidez

De estas, entre otras medidas fiscales aprobadas, las nuevas Socimi son una segunda oportunidad para profesionalizar la gran apuesta inmobiliaria: el alquiler.

El Ejecutivo ha rebajado las exigencias para que la inversi¨®n en alquiler de inmuebles urbanos de calidad sea, por fin, una realidad. La forma de realizar esta inversi¨®n bien puede ser comprar acciones de una Socimi. Reguladas en 2009 con unas exigencias tales que ninguna de las nueve creadas lleg¨® a cotizar. Quedaron en nada.

Con la nueva regulaci¨®n, el peque?o inversor podr¨¢ poner su dinero a trabajar en los colosos edificios de oficinas o en los mejores centros comerciales, siempre alquilados por su calidad. Ser¨¢ una inversi¨®n l¨ªquida y transparente porque cotizar¨¢ en Bolsa. A cambio, recibir¨¢n un sustancioso dividendo, la ley obliga a realizarlo con el 80% de los beneficios procedentes de las rentas, y el 100% de los dividendos de otras Socimi en las que hubiera invertido la propia. El accionista tambi¨¦n deber¨¢ recibir la mitad de los beneficios realizados por la venta de los activos que formen parte de la Socimi.

??Conviene invertir en tan atractivo producto? Jos¨¦ Mar¨ªa Luna, director de inversiones de Profim, aconseja esperar. ¡°Puede ser un buen momento para que las Socimi vayan creando su cartera de inmuebles aprovechando los recortes de precios del sector. En este momento, y antes de la cotizaci¨®n, es cuando entrar¨¢n los grandes inversores¡±. El minorista lo har¨¢ cuando coticen en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB) y es ¡°pronto para conseguir un rendimiento atractivo dada la reestructuraci¨®n tanto de la oferta como de los precios y de los alquileres que vive el mercado¡±.

Con estos mimbres, Luna recomienda, a quienes deseen diversificar hacia el sector inmobiliario, invertir en ¡°fondos de inversi¨®n con Reit norteamericanos cotizados¡±; al estar cotizados son m¨¢s l¨ªquidos que el minoritario MAB.

Una ¨²ltima advertencia. Los cambios legislativos sobre Socimi obligan a tributar por su dividendo en el IRPF, y al tipo de cada contribuyente (el 21% hasta 6.000 euros; el 25%, de 6.000 a 24.000, y el 27% para el resto en 2013). ¡°En la legislaci¨®n anterior, la sociedad deb¨ªa pagar el 19% de los beneficios que repartiera como dividendo, y el socio quedaba exento. Los cambios han desplazado la tributaci¨®n a los socios. La modificaci¨®n supondr¨¢ un ligero incremento de ingresos para el Estado¡±, aclara Jos¨¦ Mar¨ªa Mollinedo, de GESTHA, el sindicato de los t¨¦cnicos de Hacienda.

Estos cambios legislativos son el empuj¨®n necesario para poner las Socimi al nivel de sus hom¨®logas en otros pa¨ªses. ¡°Hay 625 Reit en todo el mundo con una capitalizaci¨®n de mercado de 774.559 millones de euros, aproximadamente el doble de la capitalizaci¨®n del IBEX 35 (a 27 de noviembre de 2012)¡±, indica Susana Garc¨ªa, de Aguirre Newman.

La rebaja de la exigencia del capital m¨ªnimo para constituir una Socimi de 15 a 5 millones de euros, y la inclusi¨®n del MAB como mercado para cotizar son los dos grandes cambios de la nueva legislaci¨®n. Con ellos se ha eliminado el mayor freno, cotizar en el mercado continuo que es demasiado caro ¡ªm¨¢s de un mill¨®n de euros para salir¡ª y requiere una infraestructura para responder a las exigencias anuales que solo tienen las grandes empresas. ¡°Salir al MAB tiene un coste de 150.000 a 200.000 euros, y un mantenimiento anual de unos 60.000 euros, es un mercado para pymes. Adem¨¢s, el MAB obliga a contratar a un asesor registrado que debe comunicar todos los hechos relevantes de las cotizadas para asegurar la transparencia al peque?o inversor¡±. Otro punto a favor, explica Antonio Fern¨¢ndez, presidente de Armabex.

Los bancos y las grandes inmobiliarias estudian la nueva legislaci¨®n para ver si les interesa hacer una Socimi con parte de su patrimonio para obtener liquidez. ¡°Estar¨¢n formadas por inmuebles de calidad, y alg¨²n otro que no valga tanto. La banca se ha quedado con inmuebles que ahora no interesan¡±, anticipa un analista. Aviso al navegante, mirar la composici¨®n de la cartera de una Socimi antes de entrar en ella.

Esta figura tambi¨¦n abre la puerta a familias con patrimonio de inmuebles alquilados. La nueva legislaci¨®n permite constituir una Socimi con un solo inmueble valorado en cinco millones de euros. Muchos apellidos de relumbr¨®n ya se interesan porque valorar los activos antes de salir a cotizar es una forma de ordenar el patrimonio, y porque rebaja la tributaci¨®n. El baile ha empezado.