Mercado de vivienda 2013, dificultades estad¨ªsticas para el an¨¢lisis

La informaci¨®n sobre el mercado de vivienda en Espa?a se?ala que en 2013 se mantienen las constantes b¨¢sicas de los ejercicios posteriores al inicio de la crisis en 2007. Los retrocesos del empleo han dado paso a un descenso del n¨²mero de hogares en el primer trimestre de 2013. La ca¨ªda de los ocupados y de los salarios ha hecho descender la renta disponible familiar.

La restricci¨®n crediticia sigue pesando sobre las ventas de viviendas. Del an¨¢lisis de los fundamentos de la demanda se deriva, pues, que en 2013 continuar¨¢n bajando las ventas a residentes y volver¨¢n a disminuir los precios de venta. En este sentido, el Anuario 2012 de los Registradores indica que una proporci¨®n creciente de las ventas de viviendas (el 18,7% en 2012) se realizan a personas jur¨ªdicas, por lo que est¨¢n apareciendo como ventas unas transmisiones que no responden a las caracter¨ªsticas de una transacci¨®n ¡°normal¡±.

Fomento suma al 12% de? alquiler las viviendas cedidas en uso de forma gratuita (5,9%)? que no son alquiler

En el contexto citado, las ventas a extranjeros residentes y a no residentes llevan camino de alcanzar en 2013 un peso equivalente al 17% de las ventas. Esa proporci¨®n no se hab¨ªa logrado ni en los a?os de la ¡°burbuja¡±, aunque el bajo nivel de las ventas totales de viviendas ha contribuido a acentuar el alcance de dichas ventas a extranjeros.

Los descensos de precios de las viviendas en las costas han sido los m¨¢s acusados desde el inicio de la crisis. Seg¨²n Tinsa, entre diciembre de 2007 y abril de 2013 los precios de las viviendas han disminuido en Espa?a en un 37,2%, el 45,1% en la Costa Mediterr¨¢nea. Tales descensos pueden favorecen las compras de viviendas por inversores extranjeros. Una proporci¨®n significativa de las viviendas vendidas a extranjeros puede volver al mercado pasado alg¨²n tiempo.

El mercado de vivienda de alguna forma se ver¨¢ afectado por los cambios normativos producidos o en curso en 2013. Las modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos pueden animar a los propietarios a alquilar una vivienda, pero reducen la estabilidad en la vivienda a los arrendatarios. No queda, pues, claro que la nueva normativa aporte un impulso importante al alquiler.

Los planes plurianuales de vivienda anunciados no van a ser un motor de nuevas construcciones. La anunciada suspensi¨®n de la obligaci¨®n de clasificar suelo para la construcci¨®n de viviendas con alg¨²n tipo de protecci¨®n en los planes de urbanismo no contribuir¨¢ a crear parques de viviendas sociales de alquiler, donde Espa?a est¨¢ muy por debajo de la media de los restantes pa¨ªses de Europa Occidental.

Seg¨²n el Censo de Viviendas de Espa?a hab¨ªa? 25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones m¨¢s que en 2001. El aumento es inferior a la suma de las terminadas

Desde el Ministerio de Fomento se insiste en que la proporci¨®n de hogares que vive de alquiler en Espa?a es el 18%. La fuente estad¨ªstica de la que procede dicho dato, la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, se?ala que en 2011 solo el 12,1% de los hogares viv¨ªa de alquiler. En Eurostat y en el Ministerio citado le suman a dicha proporci¨®n la correspondiente a las viviendas cedidas en uso de forma gratuita (5,9%), que es una forma de tenencia que no corresponde precisamente a un contrato de alquiler.

En abril de 2013 el INE public¨® los primeros resultados del Censo de Viviendas de Espa?a correspondientes a la fecha de referencia del 1? de noviembre de 2011. Seg¨²n dicha estad¨ªstica, hab¨ªa en Espa?a 25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones m¨¢s que en 2001. El aumento intercensal del n¨²mero de viviendas es inferior al que resulta de sumar a las viviendas de 2001 las terminadas entre este a?o y 2011, seg¨²n la estad¨ªstica de certificados de fin de obra publicada por el por el Ministerio de Fomento.

Dicho resultado resulta contrario a lo sucedido en los censos de vivienda precedentes, en los que siempre aparec¨ªa que lo construido superaba a las previsiones. En los resultados del Censo de 2011 destaca el estancamiento de las viviendas secundarias o de temporada, que solo habr¨ªan crecido en el periodo intercensal 2001-2011 en unas 37.000, un 8%. Tambi¨¦n ha resultado inferior a lo previsto el n¨²mero de viviendas vac¨ªas, que habr¨ªan aumentado en 337.000 (10,8%) sobre el resultado del Censo de 2001.

De este modo, el total de viviendas no principales (secundarias mas vac¨ªas) supondr¨ªa en 2011 el 28,2% del total de viviendas familiares, por debajo del 32,2% de 2001. Los resultados del Censo de Viviendas de 2011 no resultan compatibles con los del Censo de 2001 y con lo sucedido en el periodo intercensal, ante la evoluci¨®n de los indicadores del mercado de vivienda. Deber¨ªa de profundizarse en el an¨¢lisis de tales resultados, para as¨ª avanzar en un mejor conocimiento de la realidad del mercado de vivienda en Espa?a.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez pertenece al colectivo Economistas Frente a la Crisis.

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