Oficinas: es el momento de la b¨²squeda de calidad

Posiblemente la pregunta del mill¨®n en cualquier mercado tras una fase bajista como la que estamos viviendo es si hemos tocado fondo para, llegado ese punto, obtener el m¨¢ximo beneficio de los precios bajos del momento.

Trasladado al mercado del alquiler de oficinas, esta pregunta cobra una gran importancia al tratarse de una de las partidas m¨¢s relevantes en la cuenta de P&L de cualquier compa?¨ªa. Pero por mucho que queramos no es la ¨²nica variable a tomar en consideraci¨®n, para empezar porque las empresas no siempre pueden elegir el momento de cambiar al arrastrar contratos que, aunque en ocasiones cuentan con ventanas de salida, en otras muchas llevan de manera inevitable a la fecha del vencimiento.

Dicho esto, y trasladado a la realidad empresarial desde un punto de vista operativo, la pregunta del mill¨®n simplemente se ve matizada, dejando de buscar la verdad "absoluta" sobre si se ha tocado fondo o no, para intentar dar con una respuesta "relativa", que conteste a la pregunta de si, llegado el vencimiento de contrato de una determinada compa?¨ªa, el momentum es el ¨®ptimo para afrontar un proceso de relocalizaci¨®n. Y la respuesta es que ahora es muy bueno por diferentes motivos:

En primer lugar, y en materia econ¨®mica porque, estemos o no al final del ciclo, la realidad es que los precios medios de alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona han ca¨ªdo en el entono de un 40%. Y eso significa ahorro.

En segundo t¨¦rmino, porque la mayor¨ªa de las compa?¨ªas, tras varios a?os de desgaste, tienen alg¨²n mensaje que trasladar, bien hacia sus propios empleados, bien hacia el mercado en el que operan. Y un cambio de oficinas es la manera ideal de hacerlo. Puede servir para romper estructuras y formas de trabajo obsoletas, para demostrar una coherencia con las nuevas necesidades que ha impuesto la coyuntura econ¨®mica, para dar una determinada imagen de fortaleza en el sector, para revitalizar a una plantilla desmotivada como consecuencia de los malos a?os pasados.

Los alquileres han bajado un 40% en Madrid y Barcelona

En tercer lugar, la crisis ha propiciado que las tasas de disponibilidad de oficinas en nuestras principales ciudades hayan ido creciendo a niveles no alcanzados desde hace varias d¨¦cadas mientras, en paralelo, en los ¨²ltimos tiempos se han terminado modernos edificios o rehabilitaciones que han actualizado nuestro parque de oficinas. Es decir, hay m¨¢s edificios que nunca donde elegir y muchos de ellos son muy buenos t¨¦cnicamente y ofrecen un alto nivel de prestaciones al inquilino que los ocupe.

Por ¨²ltimo, y en cuarto lugar, las necesidades de espacio de las empresas se han visto modificadas en much¨ªsimos casos como consecuencia de la crisis y de los ajustes que se han producido en las plantillas. Adem¨¢s, los nuevos formatos de trabajo permiten flexibilizar el uso del espacio haciendo m¨¢s eficiente cada metro cuadrado, permitiendo realizar m¨¢s cosas en los mismos metros o las mismas cosas en menos metros. En definitiva, tambi¨¦n se puede traducir en ahorro el buen uso del espacio.

Estos cuatro aspectos son, entre otros que los complementan, los que est¨¢n provocando lo que podr¨ªamos llamar un flight to quality (salto cualitativo o b¨²squeda de calidad) en el mercado de oficinas. Las compa?¨ªas est¨¢n encontrando la posibilidad de mudarse a edificios mejores (que se adaptan mejor a sus necesidades) a un precio que puede llegar a ser mucho menor que el que pagan en la actualidad. Se est¨¢n dando cuenta de que el mercado hoy ofrece multitud de posibilidades que no tuvieron en fases anteriores o que no estuvieron a su alcance. Hoy el precio de un edificio en la mejor calle de la ciudad es muy similar al de hace cinco a?os en una zona descentralizada.

Actualmente, muchos edificios de la periferia tienen un nivel de instalaciones y acabados que, al precio adecuado, pueden compensar sobradamente una determinada distancia al centro. Pero lo m¨¢s importante es que hay edificios muy competitivos en todas las zonas de las ciudades. La zona en la que una compa?¨ªa debe estar viene muy marcada por su modelo de negocio. No obstante, una vez definido ese modelo de negocio, acertar con el inmueble se traduce no solo en coste, sino tambi¨¦n en sinergias entre los profesionales, se traduce en confort y rendimiento, se traduce en eficiencia.

Por eso es el momento de hacer un flight to quality, de definir qu¨¦ es lo que se necesita y encontrarlo.

Volviendo al inicio de la reflexi¨®n, es muy posible que hayamos tocado fondo o estemos a punto de hacerlo. Desde diferentes instituciones se coincide en que en 2014 nuestra econom¨ªa volver¨¢ a crecer. No queda mucho margen de ca¨ªda de precios, pero en realidad eso no es lo importante. Lo realmente significativo para cualquier empresa no es que las oficinas vayan o no a ser m¨¢s baratas en doce meses; lo importante para una compa?¨ªa es tomar la decisi¨®n correcta cuando le llega el momento de tomarla. Y si de paso es buen momento, como ahora, mejor que mejor.

Ignacio Mart¨ªnez ¨C Avial Redondo es director general de Divisi¨®n Agencia de Aguirre Newman