El coloso sigue en la cuerda floja
Cinco a?os despu¨¦s de protagonizar el mayor concurso de acreedores de la historia de Espa?a, Martinsa Fadesa todav¨ªa no ha podido garantizar su viabilidad
Hoy hace cinco a?os, la quiebra de la inmobiliaria Martinsa Fadesa sobrecog¨ªa a m¨¢s de 12.500 familias. El mayor concurso de acreedores de la historia de Espa?a, con un pasivo de 7.800 millones de euros, las dejaba en una suerte de corralito por la incertidumbre de lo que podr¨ªa pasar con una casa que ya hab¨ªan empezado a pagar, pero que todav¨ªa no les hab¨ªan entregado. El concurso dio una soluci¨®n a esos hogares, tambi¨¦n los que nunca vieron ni un ladrillo, pero puso punto final al sue?o de Fernando Mart¨ªn de presidir la primera promotora europea, un coloso presente en 12 pa¨ªses del continente. Un lustro despu¨¦s, con una voluminosa deuda y unas p¨¦rdidas millonarias, fuentes del sector coinciden en que la compa?¨ªa no tiene garantizada su viabilidad.
La inmobiliaria pide al Gobierno que siga con las reformas
Martinsa Fadesa fue el naipe que hizo que cayera todo el castillo. Su suerte fue la que corri¨® casi todo el sector. Solo que la inmobiliaria de Mart¨ªn, que en 2007 hab¨ªa engullido la gallega Fadesa, tuvo la suerte de estar dentro del 5% de empresas que logran superar el concurso. Hoy, sus n¨²meros est¨¢n m¨¢s cerca de una pyme que de una multinacional. La inmobiliaria factura 160 millones de euros, el 86% menos que cuando Mart¨ªn levant¨® el imperio en 2007; tiene una cuota de mercado que no llega al 0,6%; ha pasado de tener una plantilla de 880 trabajadores a solo 69, y arroja unas p¨¦rdidas de 584 millones de euros.
La deuda, sin embargo, sigue siendo colosal y asciende a 5.735 millones. ¡°La empresa, como la mayor¨ªa de las inmobiliarias, fue una yonqui del cr¨¦dito¡±, dice gr¨¢ficamente una fuente cercana a la compa?¨ªa. En otra ¨¦poca, a Martinsa se le podr¨ªa haber aplicado el too big to fail. Pero el sector da por hecho que la banca ya provision¨® una deuda que, tras la solicitud de concurso en 2008, hizo que la morosidad del sistema financiero se disparara el 31% en solo un mes. Es m¨¢s, la liquidaci¨®n de la valenciana Llanera dio un aviso al sector: no habr¨¢ reparos en dejar caer ni a las grandes.
El convenio de acreedores firmado en enero de 2011 da a la inmobiliaria ocho a?os, prorrogables a 10, para saldar sus deudas con los acreedores. El plan fija que los primeros a?os se saldar¨¢ alrededor del 0,5% de la deuda para concentrar la devoluci¨®n del grueso en los ¨²ltimos a?os. De momento, la compa?¨ªa ha retornado 41 millones en dos a?os. ¡°Hasta ahora nada que reprochar, cumple. Otra cosa es lo que prevemos, y eso nos preocupa¡±, dicen fuentes financieras. El principal obst¨¢culo que tiene la inmobiliaria es el mercado, que lejos de subir vertiginosamente como previ¨® Mart¨ªn en 2007, no deja de deteriorarse. ¡°Lo tienen muy complicado. El mercado no remontar¨¢ hasta que mejore el empleo¡±, dicen otros acreedores.
El director general de Martinsa Fadesa, Antonio Gil Rabad¨¢n, concede que la ¡°crisis est¨¢ siendo mucho m¨¢s profunda y larga de lo esperado¡±, pero recuerda que se est¨¢ cumpliendo. ¡°Es imprescindible que se acometan nuevas reformas y se profundicen en las ya puestas en marcha, porque esta situaci¨®n de la econom¨ªa y la falta de cr¨¦dito no son sostenibles a largo plazo, ni para Martinsa Fadesa ni para casi ninguna empresa espa?ola¡±, sostiene.
El sector interpreta la liquidaci¨®n de Llanera como un aviso a navegantes
Fuentes conocedoras del concurso explican que Martinsa pudo deshacerse de activos mediante daciones en pago por las que la banca deb¨ªa abonar el IVA de la operaci¨®n. Eso dio liquidez. Pero las daciones fueron un arma de doble filo: permitieron que soltara lastre, pero se qued¨® con los activos menos valiosos. Y, pese a reducirla a la mitad, a¨²n tiene una de las mayores bolsas del activo menos l¨ªquido, el suelo, con 14,8 millones de metros cuadrados.
¡°Cumplen, y eso tranquiliza a los acreedores¡±, se?ala Mar¨ªa Jes¨²s Puga, de Iure Abogados. Ello no significa que no hayan tenido alg¨²n sobresalto. La memoria de 2012 recoge que la tesorer¨ªa arroj¨® un saldo negativo de 16 millones, lo cual supon¨ªa incumplir el convenio. Eso se resolver¨¢, seg¨²n fuentes cercanas a Martinsa, mediante el canje de los intereses de la banca por capital. Pero Martinsa tambi¨¦n debe resolver la situaci¨®n de sus accionistas, atrapados por la suspensi¨®n de la acci¨®n en Bolsa desde julio de 2008. Su regreso depende, seg¨²n fuentes del mercado, de que presente informaci¨®n relevante sobre algunas observaciones del auditor y a los resultados del primer trimestre.
La mayor tarea, no obstante, es la de volver a construir y vender con normalidad. Y eso no depende solo de la gesti¨®n de Mart¨ªn, aunque motivos le sobran para cumplir con sus acreedores: una cl¨¢usula de su contrato contempla una recompensa de nueve millones de euros si en 2019 la compa?¨ªa ha cumplido con el convenio. Un buen aliciente para sacar a la empresa del hoyo.
¡°La prioridad fue la paz social¡±
Cuando lleg¨® a la administraci¨®n concursal del que sigue siendo el mayor concurso de acreedores de la historia, mantener ¡°la paz social¡± fue la primera preocupaci¨®n ?ngel Mart¨ªn, socio responsable de Reestructuraciones para KPMG en Europa, Oriente Medio y ?frica. Martinsa Fadesa ten¨ªa casas por hacer, a medio construir y por entregar en toda Espa?a. As¨ª que mediante representantes se sentaron con todos los clientes para contarles que no se iban a quedar sin nada. Lo segundo, relata Mart¨ªn, fue llamar a la puerta de las entidades financieras para que garantizaran el dinero necesario para no dejar en la estacada a esos clientes. ¡°Y en efecto, empezaron a terminar las casas¡±, recuerda.
Para que ello fuera posible, se requer¨ªa una tercera condici¨®n: ¡°Mantener viva la sociedad¡±. Era lo m¨¢s complejo, sobre todo en un momento en el que la par¨¢lisis del sector era absoluta. ¡°Hicimos un plan a 100 d¨ªas de ahorro de costes que aplicamos a toda velocidad a los contratos, la seguridad, la mercadotecnia... Y luego vino un plan de reestructuraci¨®n de plantilla¡±, explica Mart¨ªn. Los dos Expedientes de Regulaci¨®n de Empleo (ERE) mermaron los efectivos de la empresa de 880 a 192 empleados.
Una vez el funcionamiento estaba garantizado, los administradores decidieron poner orden en la casa, simplificando la estructura en cuatro direcciones: financiera, administrativa, de suelo e internacional. Pero adem¨¢s, Martinsa ten¨ªa una fenomenal madeja de filiales, de las cuales hab¨ªa que preservar el valor en muchos casos y venderlas al socio mayoritario de esa participada en otros. Y por ¨²ltimo, hab¨ªa que garantizar que la caja no estuviera vac¨ªa, para lo que tuvieron que venderse activos. Mart¨ªn opina que el concurso fue un ¡°¨¦xito¡±: la compa?¨ªa sali¨® de concurso, se mantuvo la paz social y los clientes recibieron sus casas o un plan para recuperar su dinero.
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