Coto a la morosidad vecinal
La deuda pendiente en las comunidades puede crecer un 14% este a?o. Desde el verano, el banco tendr¨¢ que responder de las deudas pendientes.
Francisco Gafforio, socio-fundador de Communitas, respira aliviado. En una de las fincas que administra en Madrid se acaba de producir una ejecuci¨®n hipotecaria a principios de este mes y sabe que, hoy, no lo tiene todo perdido. Gracias a la reciente modificaci¨®n de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que entr¨® en vigor este verano, el banco que se ha quedado con el piso tendr¨¢ que responder de las deudas?pendientes a la comunidad no solo del a?o en curso, sino de los tres anteriores. En total: 15.304 euros. Si el auto judicial hubiera sido anterior al 28 de junio, Gafforio se tendr¨ªa que haber conformado con que el nuevo casero se hubiese hecho cargo solo de las cuotas impagadas del a?o actual y del anterior. O sea: unos 6.951 euros.
La ampliaci¨®n de la afecci¨®n real ¡ªplazo para que el nuevo propietario, sea por compraventa o por procedimiento judicial, responda de las deudas¡ª es la mayor conquista de los cambios introducidos este verano por el Gobierno para que las comunidades de vecinos hagan frente a una lacra creciente: la morosidad. Porque algunas est¨¢n ya en la ruina. El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas estima en 1.824 millones la morosidad acumulada por las comunidades de vecinos para este a?o, un 14% m¨¢s que a cierre de 2012 [en un mes presentar¨¢ los datos finales]. ¡°Aunque el moroso particular adeuda m¨¢s que los bancos, estos generan mucho conflicto a las comunidades¡±, reconoce Salvador D¨ªez, presidente del Consejo. Un desahucio, adem¨¢s, puede llevar un par de a?os, y en este tiempo las deudas se acumulan. En 2012, la morosidad bancaria alcanz¨® los 256 millones de euros ¡ªun 16% del total¡ª y D¨ªez estima que este a?o aumente un 13,7%, hasta los 291 millones.
La ampliaci¨®n de la afecci¨®n real ha sido una reclamaci¨®n hist¨®rica de este colectivo ¡ªllevaron una propuesta a la Comisi¨®n de Econom¨ªa y Competitividad del Congreso¡ª, aunque los administradores de fincas no han visto satisfechas todas sus peticiones. ¡°Antes de la crisis, ped¨ªamos elevarla a tres a?os, pero al ver la magnitud de la situaci¨®n, lo aumentamos a cinco¡±, recuerda D¨ªez. Otro demanda que se ha quedado en el tintero la preferencia de cr¨¦dito en caso de concurso de acreedores.
La otra gran novedad que ha tra¨ªdo la modificaci¨®n legislativa es el fin de la dictadura de la unanimidad. ¡°Salvo casos excepcionales, bastar¨¢ con la aprobaci¨®n de 3/5 de los propietarios y cuotas, lo que har¨¢ la vida de la comunidad algo m¨¢s ¨¢gil¡±, explica Daniel Loscertales Fuertes, abogado, presidente de la editorial jur¨ªdica SEP?N y miembro de la comisi¨®n de la Direcci¨®n General de la Vivienda que redact¨® la propuesta para elevar la afecci¨®n real. Sin embargo, los cambios introducidos a hurtadillas en el paquete de la nueva Ley de Rehabilitaci¨®n, Regeneraci¨®n y Renovaci¨®n Urbanas dejan ¡°un sabor agridulce y manifiesta que el legislador desconoce el funcionamiento de las comunidades de propietarios¡±, se lamenta este experto jurista. ¡°Se produce una intervenci¨®n absoluta de la Administraci¨®n en la vida de la comunidad. Resulta que ahora para segregar un piso ya no hace falta la unanimidad, pero s¨ª un permiso de la Administraci¨®n¡±, a?ade Loscertales. Y, claro est¨¢, esto tambi¨¦n se traduce en m¨¢s gastos.
¡°Aunque la reforma tiene sus cosas positivas, sigue siendo necesario regular una LPH completa. De los 24 art¨ªculos, solo tienen car¨¢cter pr¨¢ctico cinco o seis, el resto son descriptivos¡±, se lamenta Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Madrid. Ahora toca esperar un par de a?os para evaluar los cambios introducidos ¡ªse han modificado los art¨ªculos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposici¨®n adicional¡ª antes de volver a la carga con m¨¢s demandas. ¡°Es una ley bastante chapuceada desde hace bastantes a?os. Se aprob¨® en 1960 y la realidad de entonces nada se parece a la de hoy. Se ha legislado en caliente para dar una salida al par¨®n del mercado inmobiliario, pero no para solucionar el problema de la LPH¡±, reflexiona D¨ªez.
Cuesti¨®n de interpretaci¨®n
El modificado art¨ªculo 10 es el que m¨¢s quebraderos de cabeza est¨¢ trayendo. La nueva redacci¨®n dice que "las obras de mantenimiento, conservaci¨®n y las necesarias para satisfacer los requisitos b¨¢sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, as¨ª como las condiciones de ornato", no requerir¨¢n de acuerdo en junta. "?Qui¨¦n decide qu¨¦ es necesario o no? La ley no lo determina, como tampoco establece un l¨ªmite entre conservaci¨®n, mejora y ornato", se?ala la abogada Briones, para quien ser¨¢ la jurisprudencia la que vaya se?alando el camino. "Este art¨ªculo es un desprop¨®sito y muy gen¨¦rico. No tiene sentido privar al propietario de opinar sobre la comunidad e impugnar. Aboca a un juicio declarativo", asegura D¨ªez.
Por si el l¨ªo no fuera suficiente, el art¨ªculo 14 mantiene la necesidad de junta para fijar la correspondiente derrama. "Es contradictorio en s¨ª mismo", a?ade Loscertales. Pero si hubiera fondos para ello, no es necesario junta aunque el riesgo, seg¨²n advierten fuentes consultadas, es otorgar demasiado margen de maniobra a los presidentes.
Otra cuesti¨®n siempre espinosa en una comunidad es la supresi¨®n de barreras arquitect¨®nicas. Ahora, la ley dice que "podr¨¢n ser requeridas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 a?os". Las obras tienen car¨¢cter obligatorio y tampoco necesitan junta siempre que el coste no supere las doce mensualidades. ?Pero qu¨¦ pasa si no hay fondos suficientes? El propietario tendr¨¢ que ir a juicio.
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