Invertir en alquiler: hay tres Socimi y vienen veinte m¨¢s

El mercado del alquiler de inmuebles bulle. La publicaci¨®n, hace un a?o, de la regulaci¨®n de las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, Socimi, para rebajar las exigencias de la normativa de 2009 ha dado en la diana. Entrecampos Cuatro y Promorent son las dos que han tocado la campana de inicio de cotizaci¨®n en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB), y Unibail-Rodamco Espa?a ha realizado una tercera que cotizar¨¢ en la Bolsa de Par¨ªs.

Un pistoletazo de salida en toda regla que alumbrar¨¢ una veintena de Socimi durante el pr¨®ximo a?o. La primera llegar¨¢ poco despu¨¦s de la festividad de los Reyes Magos, y se promete gigantesca.

La rebaja de la exigencia del capital m¨ªnimo para constituir una Socimi y la inclusi¨®n del MAB como mercado para cotizar fueron los dos grandes cambios legislativos que eliminaron el mayor freno, cotizar en el Mercado Continuo, algo demasiado caro de asumir por el pinchado mercado inmobiliario.

Por las oficinas del MAB han pasado los abogados y consultores de mayor relumbr¨®n interes¨¢ndose por el nuevo veh¨ªculo inversor. "Han sido docenas, espa?oles y extranjeros, y cada uno ten¨ªa una familia con un importante patrimonio de inmuebles detr¨¢s", cuenta Jes¨²s Gonz¨¢lez Nieto-M¨¢rquez, vicepresidente y director gerente del MAB.

El ladrillo encuentra brillo en la Bolsa

El estreno de las Socimi en el parqu¨¦ espa?ol ha sido bueno. "Hemos vendido m¨¢s de 45.000 acciones por 100.000 euros a particulares de toda Espa?a que han invertido de 1.000 a 3.000 euros y a una empresa inglesa que ha comprado unos 8.000 euros", cuenta Ignacio Segura, consejero delegado de Entrecampos Cuatro.

Esta, la primera Socimi, realiz¨® la premier el pasado 28 de noviembre con una acci¨®n a 1,59 euros. En su primer d¨ªa se revaloriz¨® en casi un 14% hasta llegar a los 1,81 euros, y ahora est¨¢ estabilizada en torno a los 2,13 euros.

Este ejemplo de Socimi realizada para crecer, "reinvertiremos los ingresos en nuevos inmuebles de calidad, y nuestro techo es unirnos con otras sociedades patrimonialistas para aumentar el tama?o", dice Ignacio Segura, es una rara avis que recibe el aplauso de los expertos. Es solo un primer y t¨ªmido paso.

"Las primeras en cotizar son patrimonios hechos que no contemplan la entrada de grandes inversores a trav¨¦s del MAB en el corto plazo. Necesitan un tiempo para que el inversor tenga confianza en sus gestores. Tardar¨¢n a?os en tener un gran volumen", sentencia Ignacio M. Iturriaga, socio gerente de Irea.

En un primer baile se mezclar¨¢n modestos patrimonios de 100 millones de euros?que quieren agigantarse con el nuevo veh¨ªculo, como?Entrecampos, con aquellos que buscan el mero atractivo de la eliminaci¨®n del impuesto de sociedades de las Socimi cotizadas. En este segundo caso est¨¢n Promorent, que no informa del dividendo para no atraer inversores, y Unibail-Rodamco Espa?a.

Unibail-Rodamco tiene 82 de los mayores grandes centros comerciales europeos cotizados a trav¨¦s de un REIT (la versi¨®n internacional de Socimi) desde 2007 en Par¨ªs y Amsterdam, y ha desgajado de este REIT los 16 centros comerciales espa?oles para realizar una Socimi que cotizar¨¢ en Par¨ªs colgada del mismo REIT. "La operaci¨®n supone una transformaci¨®n en Socimi y el aprovechamiento de las ventajas fiscales espa?olas, pero no es un producto de inversi¨®n para espa?oles porque va a colgar del REIT que tiene Rodamco fuera de Espa?a, con eso cumplir¨¢ con el requisito de cotizaci¨®n de la normativa de Socimi", explica Ignacio M. Iturriaga, Socio Gerente de Irea.

Las ventajas fiscales no son el ¨²nico mimbre tejido en esta primera etapa. El mercado inmobiliario tiene la sensaci¨®n de haber tocado fondo, igual que la econom¨ªa. Es el momento de realizar las inversiones m¨¢s rentables. "La clave de la inversi¨®n inmobiliaria es entrar en el suelo del ciclo, como sucede en las Bolsas. Espa?a est¨¢ en este buen momento para invertir, y en los ¨²ltimos 12 meses han entrado grandes fondos estadounidenses y empresas de private equity real estate (inversi¨®n en inmuebles que suele alquilar) con capacidad de invertir a gran escala. Han acumulado unos 3.000 millones de euros en compras, y estudian hacer Socimi", informa Gonzalo Roca, socio de Arcano Valores.

Espa?a est¨¢ en venta, y los gigantes de la inversi¨®n institucional como Pimko o Black Rock son solo algunos de los que aprovechan la oportunidad. "Solo en la oficina de Madrid, estamos analizando m¨¢s de una docena de proyectos principalmente de inversores latinoamericanos, sobre todo venezolanos y mexicanos, que piensan estructurarse en Socimi", indican.

"Buscan oportunidades en inmuebles de alquiler de todo tipo, con escenarios de inversi¨®n de entre 100 y 300 millones de euros, y con tiques de 20 a 30 millones de euros por operaci¨®n", explica Luis Bravo, socio del ¨¢rea Fiscal y responsable del ¨¢rea de Private Client de Cuatrecasas en Madrid.

Las oportunidades de inmuebles prime no son el ¨²nico objetivo de la furia compradora extranjera. La compra a precio de reposici¨®n, e incluso por debajo, de promociones enteras de VPO alquiladas dan una excelente rentabilidad, y es lo que est¨¢n haciendo los Goldman Sachs de turno. "Ha bajado el precio del activo y el del alquiler, y cuanto menores son los precios mayor es la rentabilidad. Quienes compran ahora obtienen una rentabilidad del 5,5% al 10% de la inversi¨®n sobre el activo, y recoger¨¢n la subida de los alquileres. Las Socimi hechas con ellos podr¨¢n dar mejores dividendos", puntualiza Roca.

El movimiento no va solo en el sentido de la compra. Ignacio Segura afirma recibir continuas llamadas y correos electr¨®nicos con ofertas de venta de inmuebles alquilados y sin alquilar para que los integre en su Socimi. "En menos de un mes he recibido m¨¢s de veinte ofertas solo de grupos patrimoniales, y apenas alguno de Madrid, sobre todo uno de un centenar de viviendas en VPO, merece ser estudiado", asegura.

El nacimiento del mercado de las Socimi es un r¨ªo revuelto que tardar¨¢ a?os en calmarse. El escenario protagonizado ahora por los inversores extranjeros m¨¢s voraces podr¨¢ incluir a los inversores nacionales cuando las aguas econ¨®micas vuelvan a su cauce. "Las inmobiliarias espa?olas como Realia, Sacyr o Colonial podr¨ªan convertirse en Socimi cuando realicen la reestructuraci¨®n de su deuda para poder cumplir el requisito normativo de repartir el 80% de su beneficio neto en dividendo", adelanta Vanessa Gelado, directora de Inversiones de Drago Capital.

La segunda etapa de las Socimi alumbrar¨¢ proyectos inmobiliarios para alquiler que levantar¨¢n capital de grandes inversores. El mismo Jes¨²s Gonz¨¢lez Nieto desea que no se queden "en un mero veh¨ªculo de optimizaci¨®n fiscal. Quiero ver s¨®lidos proyectos que levanten capital para crear riqueza en Espa?a, y vengan a la Bolsa como Socimi para aprovechar las ventajas de los mercados". Entonces se habr¨¢ cumplido la raz¨®n aducida por la Administraci¨®n hace un a?o al minimizar las condiciones normativas para hacer Socimi, incluida la exenci¨®n fiscal.

Las empresas con inmuebles alquilados cotizados no pagan el impuesto de sociedades, y solo el socio debe tributar por el dividendo al tipo de su renta.

Las buenas Socimi dinamizar¨¢n el mercado del alquiler en Espa?a, y "ser¨¢n un veh¨ªculo excelente para el inversor inmobiliario institucional y para los peque?os accionistas", asegura Beltr¨¢n Romero, director en el ¨¢rea de Transacciones y Reestructuraciones de KPMG. Los amantes del ladrillo, ahora temerosos por la complejidad del mercado, tienen en las Socimi "un producto diversificado en una cesta de inmuebles, lo que aminora el riesgo de la inversi¨®n. Adem¨¢s tienen una rentabilidad estable dada la obligatoriedad de reparto como dividendo del 80% del beneficio", apostilla Romero.

En la veintena de Socimi que tocar¨¢n la campana durante 2014 habr¨¢ distintos productos y calidades. Gonz¨¢lez Nieto-M¨¢rquez recomienda al peque?o inversor burs¨¢til elegir con cuidado. Sus consejos son "mirar la cartera: debe ser transparente para entender los inmuebles que tiene y los precios de alquiler; estudiar a los gestores de la Socimi para corroborar su profesionalidad y solvencia. Comprobar que el valor del MAB responde al del mercado". Quedan largas horas de an¨¢lisis.