C¨®mo ocupar las viviendas vac¨ªas

A finales del pasado a?o, 2.838 propietarios de viviendas en San Sebasti¨¢n recibieron un recargo del 50% del IBI por considerar el Ayuntamiento donostiarra que estas estaban vac¨ªas. Una penalizaci¨®n que se ha ejecutado de manera separada del cobro de la llamada contribuci¨®n de su vivienda habitual y que aportar¨¢ cerca de 600.000 euros a las arcas municipales. "Como el af¨¢n no es recaudatorio, sino que intenta poner en el mercado el mayor n¨²mero posible de viviendas, los afectados tienen un mes para presentar alegaciones, y ya llevamos trescientas. Queremos que el proceso sea garantista para el ciudadano y depurar al m¨¢ximo el listado. Adem¨¢s de gravar el IBI, nosotros y otras instituciones forales estamos actuando en la misma direcci¨®n para aflorar vivienda ofreciendo bonificaciones, ayudas a fondo perdido a la rehabilitaci¨®n...", explica Jabier Vitoria, responsable de Hacienda del Consistorio guipuzcoano.

No es el ¨²nico. Con la Ley catalana del Derecho a la Vivienda en la mano, el Consistorio de Tarrasa ya ha sancionado a tres entidades financieras con 5.000 euros cada una por tener pisos vac¨ªos, y ha abierto m¨¢s de 500 expedientes. Una senda que podr¨¢n seguir otros municipios de la regi¨®n. Y Andaluc¨ªa aprob¨® el pasado octubre una legislaci¨®n que contempla multas de hasta 9.000 euros a personas jur¨ªdicas ¡ªl¨¦ase bancos e inmobiliarias¡ª que no alquilen las viviendas desocupadas, as¨ª como medidas de fomento del arrendamiento para los propietarios particulares.

El acceso a la vivienda siempre ha dado quebraderos de cabeza y es uno de los derechos amparados por la Constituci¨®n ¡ªart¨ªculo 47¡ª que peor se ha materializado. Pero desde el estallido de la crisis, se ha convertido en un problema social de magnitudes alarmantes. El paro aboca a muchas familias a no poder pagar sus hipotecas y a perder sus casas; la sequ¨ªa de cr¨¦dito dificulta la compra de una vivienda y el mercado del alquiler no solo es escaso ¡ªen torno al 13% frente al 33% de media en pa¨ªses de nuestro entorno¡ª sino tambi¨¦n caro. Y todo, y he aqu¨ª la paradoja, en un momento en el que no hay forma de que el mercado absorba el stock de vivienda nueva construida durante los a?os del boom.

Esta situaci¨®n est¨¢ llevando a que cada vez m¨¢s Administraciones invoquen la "funci¨®n social de la vivienda" para adoptar medidas que penalicen otro fen¨®meno alarmante: la desocupaci¨®n.

"La vivienda es un elemento determinante en la planificaci¨®n de las infraestructuras y servicios p¨²blicos. La no ocupaci¨®n de viviendas contraviene la funci¨®n social de esa propiedad y la utilizaci¨®n adecuada del espacio urbano, perjudicando el inter¨¦s general", reza la nueva ley de medidas para asegurar el cumplimiento de la funci¨®n social de la vivienda de Andaluc¨ªa.

En Espa?a existen 3,44 millones de casas vac¨ªas sobre un parque de 25,2 millones de viviendas. O lo que es lo mismo, el 13,7% del total, seg¨²n el ¨²ltimo censo elaborado por el INE en 2011 y publicado el pasado a?o. Desde el censo anterior, en 2001, el n¨²mero de viviendas vac¨ªas ha crecido en 336.943. Tampoco sorprende que el 21,4% del total se encuentre en edificios construidos en la ¨²ltima d¨¦cada. As¨ª, se dan casos como el de Yebes (Guadalajara), donde la especulaci¨®n inmobiliaria al calor del AVE se ha traducido en que hoy es el municipio de 2.000 habitantes con el mayor porcentaje de viviendas vac¨ªas: un 60%.

Ante este fen¨®meno el primer escollo es delimitar la lucha entre derechos. Mientras que para Daniel Loscertales, abogado y presidente de la editorial jur¨ªdica Sep¨ªn, "la Constituci¨®n recoge el derecho a la vivienda digna, y esto puede obligar al Estado o a la Administraci¨®n competente a garantizarlo, pero no a costa del particular a quien se le reconoce tambi¨¦n el derecho a la propiedad privada", Jes¨²s Leal, catedr¨¢tico de Sociolog¨ªa de la Universidad Complutense, argumenta que "la propiedad no es un derecho total e inamovible".

El segundo reto es qu¨¦ se entiende por una vivienda vac¨ªa. "Hablamos de un colectivo y casu¨ªsticas muy complejas y dispares, por lo que es un error tratarlo de manera unitaria", advierte Leal. Ante la indefinici¨®n legal existente, las normativas auton¨®micas han ido delimitando ese concepto a su libre albedr¨ªo. As¨ª, una legislaci¨®n vasca de 2012 la define como aquella que no es habitual, en la que no figure nadie empadronado y que, adem¨¢s, no est¨¦ alquilada ni cedida. En Catalu?a, la Ley de la Vivienda de 2007 califica como vac¨ªa a la que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de m¨¢s de dos a?os. Y la legislaci¨®n andaluza presume que no est¨¢ habitada cuando "no se destina al uso residencial previsto durante m¨¢s de seis meses consecutivos en el curso de un a?o desde el ¨²ltimo d¨ªa de efectiva habitaci¨®n. Y cuando la misma no cuenta con contrato de suministro de agua o electricidad o presenta un nulo o escaso consumo".

Si bien es cierto que la mayor¨ªa de las leyes contemplan tambi¨¦n una serie de exenciones que van desde motivos por traslado laboral y casos en litigio hasta el abandono de casas en zonas rurales en despoblaci¨®n o por cambio de domicilio por una situaci¨®n de dependencia. El consistorio donostiarra, por ejemplo, ha sido muy escrupuloso con la seguridad jur¨ªdica y ha hecho un profuso ejercicio por depurar los datos. As¨ª ha rebajado la estimaci¨®n inicial de 7.000 viviendas vac¨ªas ¡ªun 8% del total del parque¡ª a cerca de 5.000. Y sobre estas, para "buscar el consenso pol¨ªtico y evitar injusticias", se a?adieron m¨¢s exenciones a las de la norma foral para matizar el requisito de no empadronamiento. En 2014, el Ayuntamiento rebajar¨¢ el recargo del IBI al 25%, pero "se har¨¢ m¨¢s rigurosa la exenci¨®n tur¨ªstica ya que pasa de 15 d¨ªas al a?o de ocupaci¨®n a tres meses", seg¨²n explica el delegado de Hacienda local.

Si bien muchos municipios ya aplican diferentes asignaciones del IBI, expertos como el propio?Leal cuestionan la efectividad de la medida para poner las viviendas vac¨ªas en el mercado. En esta l¨ªnea, Valent¨ªn Pich, presidente del Consejo General de Economistas, considera que "hay mucha demagogia y frivolidad con c¨®mo se est¨¢ abordando el tema. La vivienda ya est¨¢ bastante gravada. El IBI es ya un impuesto alto, y en muchos casos, el valor catastral est¨¢ por encima del precio de mercado. La soluci¨®n al problema es compleja y requiere otras medidas", asegura. O, dicho de otra forma, en vez de gravar m¨¢s, "levantar las barreras" que impiden que el alquiler se desarrolle.

"Lo primero es reconocer el problema. Todav¨ªa estoy esperando un estudio serio y profundo sobre el fen¨®meno de la vivienda vac¨ªa en Espa?a. El conocimiento que tenemos de la vivienda en general y de la forma de habitar es a¨²n muy escaso. Y solo despu¨¦s se podr¨¢n ver las medidas a adoptar para abordarlo de forma diferenciada", ahonda Leal.

El ¨²ltimo caballo de batalla sobre la mesa es la capacidad de la Administraci¨®n para forzar a un particular a alquilar. "Quien compr¨® durante el boom inmobiliario, incluso despu¨¦s, si quiere poner el piso en alquiler para obtener un 2% o 3% de rentabilidad a esa inversi¨®n, debe marcar un precio que es posible que hoy nadie pueda o quiera pagar. ?Se le puede obligar a sacar ese piso a un precio socialmente bajo? Yo creo que no, jur¨ªdicamente ser¨ªa como una expropiaci¨®n de las rentas personales", reflexiona Loscertales.