Las hipotecas que no volver¨¢n

El pr¨¦stamo hipotecario era un compa?ero de viajes de muchas familias y, sin embargo, un verdadero desconocido. En la ¨¦poca de boom crediticio, era casi tan sencillo conseguir una hipoteca como alquilar una vivienda; sin embargo, el riesgo financiero que se asum¨ªa era diametralmente distinto.

Mucha gente desconoc¨ªa que la daci¨®n en pago no era la regla, sino la excepci¨®n. No poder pagar las cuotas se pensaba que implicaba perder la casa, pero no muchos sab¨ªan que adem¨¢s el banco se la pod¨ªa adjudicar solo por el 50% de la tasaci¨®n (hoy en d¨ªa el 60 o 70% si es vivienda habitual) y seguir reclamando el resto de la deuda, m¨¢s los intereses y costes del procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria.

Tampoco se ten¨ªa del todo claro que en las hipotecas a tipo variable, la cuota pod¨ªa aumentar 142 euros de un a?o a otro, si tomamos una hipoteca de 200.000 euros a 30 a?os (contratada en enero de 2005). Un aumento de los costes de presupuesto familiar de 1.704 euros, lo que representa m¨¢s de una paga extra para muchos titulares.

Antes de pensar en solicitar financiaci¨®n para adquirir un inmueble, hay que adquirir la formaci¨®n hipotecaria b¨¢sica (para ello hay gu¨ªas gratuitas muy completas), que no encontraremos en el banco, para despu¨¦s comparar y analizar la oferta hipotecaria del mercado.

Llegados a este punto, veamos qu¨¦ tipo de hipotecas ya no volver¨¢n o, en todo caso, lo har¨¢n dentro de mucho tiempo o de forma muy t¨ªmida:

Hipotecas al 100%

Comprar sin ahorros era posible hace no muchos a?os; financiar la compra de la casa m¨¢s los gastos de la operaci¨®n era una tarea no demasiado complicada. Algunas entidades financiaban el 100% de tasaci¨®n (DB Credit lleg¨® a dar un 120% de este valor), en un momento en que este valor superaba con creces al precio de compraventa fijado, con lo que se obten¨ªa el 100% m¨¢s gastos. Otras limitaban este porcentaje al 80%, pero en numerosas ocasiones las tasaciones permit¨ªan financiar la hipoteca y su tramitaci¨®n.

Hoy en d¨ªa un 100% m¨¢s gastos es imposible, incluso si compramos las casas propiedad de los propios bancos. La limitaci¨®n t¨ªpica actual para hipotecas m¨¢s o menos competitivas, con diferenciales cercanos o inferiores a los dos puntos sobre el Euribor, es tomar el menor valor entre el 80% de la tasaci¨®n y el precio de compraventa; esto significa que, en el mejor de los casos, tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% del precio. Tanto la Hipoteca sin M¨¢s de Bankinter como la Hipoteca Net Futuro de Caja Espa?a-Duero (ambas a un Euribor + 1,95) tienen este l¨ªmite, al igual que ocurre con la Nueva Hipoteca de Santander, a Euribor + 1,99. La Hipoteca Naranja de ING solo nos indica que limitan la financiaci¨®n al 80% de tasaci¨®n, pero no es probable que este valor supere al de compraventa.

En ocasiones hipotecando otro inmueble como doble garant¨ªa podemos compensar la falta de ahorros suficientes, pero no es un sustitutivo perfecto ni mucho menos.

Hipotecas para mileuristas

Comprar dos personas con ingresos mensuales netos inferiores a los 1.000 euros antes era relativamente sencillo. Hoy en d¨ªa no es imposible, pero esta familia tipo se enfrenta a dos importantes barreras:

Necesidad muy importante de ahorros

Con 2.000 euros netos de ingresos de los solicitantes de una hipoteca, tomando de referencia un inter¨¦s del 4% y un plazo de 30 a?os, se puede conseguir financiaci¨®n de unos 126.000 euros. Eso si tenemos ahorrados 31.500 euros del precio de compra y unos 22.000 euros de gastos. Podr¨ªan, te¨®ricamente, comprar una casa de 157.500 euros, con unos ahorros necesarios de 53.500 euros (casi un 34% del precio).

Ahorrando 500 euros al mes, algo m¨¢s que complicado para una pareja mileurista, tardar¨ªan casi nueve a?os en juntar estos ahorros.

Limitaci¨®n a ingresos

Si los propios ingresos y capacidad de ahorro limitan el acceso a determinadas viviendas, un requisito que se est¨¢ volviendo habitual entre las hipotecas menos caras, lo limita a¨²n m¨¢s. Por ejemplo Bankinter exige unos ingresos m¨ªnimos de 3.000 euros, sumando lo que ganan todos los titulares. El Santander y su marca online iSantander ofrecen la misma hipoteca, cuyos ingresos m¨ªnimos son de 2.500 euros.

ING no pone esta limitaci¨®n y conceder¨ªa hasta 194.000 euros a una pareja de mileurista, a un plazo de 40 a?os. Evidentemente, supeditado al an¨¢lisis de riesgo de la entidad.

Mileuristas sin ahorros no tienen opci¨®n a ser propietarios y es m¨¢s que previsible que tengan que optar por el alquiler si quieren tener su propio hogar. La pr¨¢ctica de muchas parejas j¨®venes de emanciparse comprando una casa est¨¢ ya extinguida. Adem¨¢s de por sus ingresos a la baja, por el peligro de impago de hipoteca cuando la pareja sentimental se rompe, algo muy frecuente en nuestros d¨ªas.

Hipotecas para extranjeros sin arraigo familiar

Comprar una casa en Espa?a era posible para el colectivo de inmigrantes reci¨¦n llegados, muchas veces con poco m¨¢s de un a?o de vida laboral en el pa¨ªs. Llevar poco tiempo en un pa¨ªs y comprar una casa no es precisamente una operaci¨®n muy segura para el que la financia, dado que el hipotecado a¨²n no tiene su vida plenamente montada y puede decidir ir a trabajar a otro sitio o volverse a su pa¨ªs de origen, riesgo que aumenta si no tiene a su familia con ¨¦l. Adem¨¢s, la red de familiares que le puedan ayudar si tiene problemas con el trabajo no suele existir.

Una persona venida de fuera que quiera comprar, al igual que un nacional, tendr¨¢ que tener bastantes a?os de experiencia laboral.

Reunificar deudas o comprar con endeudamiento

La ¨¦poca en que se compraba una casa y se inclu¨ªa el pr¨¦stamo del coche o la tarjeta de cr¨¦dito ha acabado y no volver¨¢. Si era arriesgado para un banco dar el 100% m¨¢s gastos, asumir adem¨¢s deudas personales era a¨²n m¨¢s peligroso. Si ahora nos exigen ahorros, est¨¢ claro que con deudas nadie puede comprar una casa.

Muy relacionado con lo anterior, est¨¢n las reunificaciones de deuda con base hipotecaria, operaci¨®n mediante la cual una entidad de cr¨¦dito concede un nuevo pr¨¦stamo hipotecario que engloba la hipoteca original m¨¢s todas las deudas personales y los gastos de la reunificaci¨®n. Se sol¨ªa acudir a un intermediario hipotecario, si bien exist¨ªan entidades financieras especializadas a las que el cliente pod¨ªa acudir directamente; todas han desaparecido, siendo Banco Primus la ¨²ltima en abandonar el barco espa?ol a finales de 2011.

Reunificar con el banco que tenemos nuestra hipoteca es muy complicado, como sabr¨¢n los que han pasado apuros de sobreendeudamiento. La negociaci¨®n es dura y muchas veces conviene que especialistas en la materia nos ayuden en esta labor.

Tenemos por delante un 2014 con hipotecas fuera del alcance de muchos colectivos, anta?o buscados por los bancos, y con requisitos de concesi¨®n duros y tipos de inter¨¦s caros. Irse de alquiler se convierte para muchos en una obligaci¨®n, no una opci¨®n m¨¢s para tener casa.