Espa?a, destino de la hosteler¨ªa de lujo

Madrid y Barcelona est¨¢n de moda entre las cadenas hoteleras internacionales de lujo, que no quieren perder la oportunidad de hacerse un hueco en las primeras ciudades del tercer destino tur¨ªstico mundial (el segundo por volumen de ingresos). Esta semana ha sido el grupo inmobiliario chino Dalian Wanda quien ha entrado en Espa?a mediante la compra del conocido edificio Espa?a, de la c¨¦ntrica plaza de Espa?a de Madrid. Renville Invest, filial del conglomerado asi¨¢tico, ha pagado 265 millones de euros al Grupo Santander por este inmueble en el que alojar¨¢ uno de los hoteles Wanda, que formar¨¢n parte de la estrategia de expansi¨®n internacional que ha dise?ado la cadena hotelera, con 52 establecimientos de lujo en China y cuyas pretensiones es que sean 96 en el mundo en 2015.

Esta es una de las m¨²ltiples operaciones que se est¨¢n fraguando actualmente en el mercado hotelero espa?ol, donde est¨¢n en venta establecimientos tan emblem¨¢ticos como el hotel Ritz de Madrid, aprovechando la llegada de capital extranjero al pa¨ªs, que se ha convertido en uno de sus principales objetivos de inversi¨®n inmobiliaria. Los fondos internacionales buscan sacar partido del descenso de los precios de los activos, que han bajado del orden del 30% durante la crisis, seg¨²n Pablo Hurtado, socio de Deloitte, y donde las grandes cadenas hoteleras de lujo quieren entrar desde hace a?os debido a la importancia de Espa?a como destino tur¨ªstico mundial.

Los fondos extranjeros est¨¢n interesados por comprar en Espa?a

Seg¨²n el socio director de Magma Hospitality Consult, Bruno Hall¨¦, ¡°atravesamos la tormenta perfecta. Es decir, hay inmuebles muy atractivos en el mercado, y el inversor se ha vuelto m¨¢s flexible, ya no es el habitual rentista puro y duro, sino que entiende los contratos de gesti¨®n o de franquicia, que son los que quieren las grandes cadenas hoteleras internacionales¡±. Cor¨¦ Mart¨ªn, director de desarrollo de una de ellas, de Starwood, est¨¢ de acuerdo con Hall¨¦. Y se?ala que tambi¨¦n los hoteleros ¡°somos m¨¢s flexibles en las negociaciones que antes. Buscamos f¨®rmulas que ayuden a los propietarios de los establecimientos, como, por ejemplo, que en vez de cumplir los est¨¢ndares de la marca al 100% en el momento de la inauguraci¨®n, sea al 80%; hacemos escalados en nuestros honorarios, o proporcionamos key money...¡±.

La llegada de la cadena Four Seasons a Madrid, que se instalar¨¢ en el complejo Canalejas que OHL ha comprado (tambi¨¦n al Grupo Santander), y, probablemente, en Barcelona, en la antigua sede del Deutsche Bank, ha disparado el inter¨¦s de sus competidores por el mercado nacional. ¡°Hay mucha actividad desde que se conoci¨® la entrada de Four Seasons en Espa?a. El hecho de que suene en el mundo que una marca tan relevante como esta se instala en Madrid le da representatividad internacional a la ciudad¡±, indica Cor¨¦ Mart¨ªn, cuya cadena est¨¢ viendo proyectos (fundamentalmente, conversiones de edificios) para expandir sus nueve marcas en territorio nacional. En el segmento de lujo, como la mayor¨ªa de sus competidores, busca Madrid, Barcelona, Costa del Sol (donde Westin ha dejado de gestionar La Quinta), Baleares y Canarias, los destinos de mayor afluencia de turistas extranjeros.

Traen a las grandes marcas mundiales que llevan tiempo buscando instalarse

Junto a Four Seasons, en Barcelona, Hyatt (que perdi¨® la gesti¨®n del hotel Villamagna de Madrid y tambi¨¦n busca un establecimiento emblem¨¢tico en la capital) est¨¢ negociando situar uno de sus lujosos hoteles en la Torre Agbar. ¡°Barcelona es un mercado mucho m¨¢s activo que Madrid¡±, explica Bruno Hall¨¦, que destaca tambi¨¦n las pr¨®ximas aperturas de los hoteles Six Senses en la calle de Pau Claris, o la del club privado Soho House en la plaza Duc de Medinaceli. ¡°Barcelona se ha convertido en un gran destino tur¨ªstico, tambi¨¦n en verano, cosa que no ocurre en Madrid. Adem¨¢s, tiene m¨¢s desarrollado el segmento hotelero de lujo. Han llegado y seguir¨¢n llegando m¨¢s cadenas internacionales de renombre¡±, indica Enrique Ortiz, vicepresidente para la regi¨®n EMEA de Meli¨¢ Hotels International. Los precios de los hoteles contin¨²an subiendo, como en los ¨²ltimos dos a?os, del orden de un 3% o un 4% en lo que va de a?o, contin¨²a el ejecutivo.

Hilton es otra de las cadenas hoteleras interesadas en expandir sus redes en Espa?a en el segmento de mayor poder adquisitivo. De hecho, la compa?¨ªa acaba de lanzar una nueva marca de lujo, Curio, que pretende colocar en edificios de car¨¢cter hist¨®rico, explica Carlos Mir¨®, director de expansi¨®n de la compa?¨ªa, a trav¨¦s de contratos de gesti¨®n o franquicia. ¡°Queremos crecer en este segmento, donde contamos con dos marcas, Waldorf Astoria y Conrad, pero donde conseguir la financiaci¨®n es complicado, y, adem¨¢s, es muy cara. Lanzamos esta marca que nos abre muchas puertas con vistas a la expansi¨®n, porque los est¨¢ndares de Waldorf, por ejemplo, con habitaciones de 40 metros cuadrados de superficie, nos dificultan los proyectos¡±, asegura.

Hilton ha presentado propuesta para hacerse con el hotel Ritz de Madrid, que probablemente se lleve Marriott por unos 130 millones de euros. Tambi¨¦n est¨¢ a la expectativa de conocer si recibe la gesti¨®n del hotel Miguel ?ngel de Madrid (a la que ha optado), o si, finalmente, el Villamagna o el Palace de Barcelona van a cambiar de propietario y/o empresa hotelera gestora, como se rumorea en el mercado.

Mandarin Oriental Hotel Group, tras situarse en la capital catalana, busca emplazamiento en Madrid, igual que Hyatt o Marriot (tambi¨¦n en Mallorca) o la marca Sofitel, de Accor, indica Luis Arsuaga, responsable del segmento hotelero en la consultora JLL.

¡°Con la mejora macroecon¨®mica de Espa?a y el sector tur¨ªstico en niveles r¨¦cord se ha renovado el inter¨¦s de los inversores y de los hoteleros por nuestro pa¨ªs¡±, se?ala Pablo Hurtado. ¡°Los inversores¡±, contin¨²a, ¡°grandes fondos de Oriente Medio, anglosajones o family offices espa?oles y latinoamericanos, llegan a acuerdos con las primeras marcas hoteleras mundiales, a las que piden rentabilidades anuales de entre el 6,5% y el 7%, si bien las ense?as ofrecen entre el 3,5% y el 4,5% y un porcentaje variable, adem¨¢s, sobre los resultados obtenidos, o bien el 100% variable con un retorno garantizado del 4% o 5%¡±.

Seg¨²n el informe publicado esta semana por Magma Hospitality, ¡°existe un mix muy equilibrado entre los hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en gesti¨®n (25%). La franquicia en 2013 ha supuesto el 15% de las operaciones cerradas y ha sido la de mayor crecimiento.