Luces y sombras de la aplicaci¨®n de la Ley de Propiedad Horizontal de 2013

Parece que fue ayer, pero no, ya han transcurrido m¨¢s de doce meses desde la entrada en vigor de la Ley de 8/2013 que reform¨® parcialmente la norma que rige la propiedad Horizontal (LPH) en nuestro pa¨ªs, con la especialidad catalana, norma que de origen ya se quedaba corta para regular la compleja realidad de las comunidades de propietarios, y a la que simplemente el legislador opt¨® por a?adir algunos aspectos y quitar otros, sin entrar en una verdadera nueva regulaci¨®n que resolviera los problemas reales de la comunidades de propietarios, y pensando en fomentar la actividad econ¨®mica mediante la reforma y rehabilitaci¨®n de edificios, circunstancia ¨¦sta a la que la coyuntura econ¨®mica a¨²n no ha podido dar el empuj¨®n necesario.

No obstante, la modificaci¨®n introducida por la norma antes rese?ada ha supuesto en la pr¨¢ctica, entre otros aspectos, un aumento del grado de complejidad interpretativo y t¨¦cnico, que inevitablemente se traducir¨¢ y est¨¢ traduciendo en un aumento de la conflictividad en el seno de las comunidades. Ahora la necesidad de administradores de fincas profesionales se hace m¨¢s necesaria que nunca. As¨ª atendiendo principalmente a las disfunciones que innecesariamente ha creado la reforma tanto a la hora de interpretar algunos conceptos como con respecto al nuevo r¨¦gimen de acuerdos, alguno de los principales problemas y carencias observadas durante este per¨ªodo y que se pusieron sobre la mesa en el encuentro organizado por la editorial El Derecho- Francis Lefebvre han sido los siguientes:

- Concepto de obras obligatorias y ausencia de intervenci¨®n de la junta. La nueva redacci¨®n del art.10.1 LPH suscita un problema anfibol¨®gico: por un lado qu¨¦ debe considerarse obra obligatoria y como consecuencia de ello, qu¨¦ papel juega la junta de propietarios, o mejor dicho, que papel no juega ya que no es necesaria su intervenci¨®n en ese momento. As¨ª con la excepci¨®n de la obligatoriedad de las obras cuando son decretadas por la Administraci¨®n, el resto de supuestos y la delimitaci¨®n con las obras de mejora es un terreno que la norma no ha perfilado adecuadamente, dej¨¢ndolo a la interpretaci¨®n y, por tanto, al conflicto en la mayor¨ªa de las ocasiones. La responsabilidad civil del presidente de la comunidad por la no adopci¨®n de acometer una obra necesaria y la intervenci¨®n de peritos para determinar la naturaleza de la mima son temas vinculados y a¨²n por resolver.

- Otro foco de conflicto son las obras de accesibilidad y el concepto de importe repercutido anual. El apartado b) del art.10.1 LPH no proporciona una soluci¨®n clara al concepto rese?ado, ya que habr¨¢ que fijar tanto cu¨¢ndo la obra es necesaria c¨®mo el r¨¦gimen de aprobaci¨®n cuando no ostente esta naturaleza. As¨ª por ejemplo, qu¨¦ se entiende por 12 mensualidades, si el importe de pago que ingresan o el qu¨¦ deber¨ªan ingresar los comuneros por tal concepto. Igualmente se suscita el problema de en los supuestos que exceda ese importe si quedar¨ªa a decisi¨®n de la junta por mayor¨ªa simple llevar a efecto estas obras, o ser¨ªa de aplicaci¨®n el 17.2 LPH que prev¨¦ un qu¨®rum de doble mayor¨ªa para las obras de accesibilidad cuando el importe de la realizaci¨®n de la misma excede de la cuant¨ªa fijada, es decir, exige el voto de la mayor¨ªa de los asistentes que representan la mayor¨ªa de las cuotas de participaci¨®n.

- Las mayor¨ªas cualificadas es otro de los problemas existentes. As¨ª por ejemplo en lo que se refiere al alcance del art.10.3 LPH, los redactores de la reforma no estuvieron t¨¦cnicamente muy afortunados en este precepto, ya que una interpretaci¨®n conjunta del mismo con el art.17.8 LPH que excluye el voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento independiente, hace que alcanzar el qu¨®rum de 3/5 previsto sea excepcional o imposible. Esta circunstancia tambi¨¦n acontece con el problema de la modificaci¨®n de elementos comunes por titulares de pisos o locales, siendo obvio la necesidad de flexibilizar el qu¨®rum cuando no se causase un perjuicio a la comunidad tal y como la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene resuelto para el supuesto de obras de los titulares de locales cuando pretenden optimizar su local y concurre la circunstancia antedicha.

- Como algo positivo para las Comunidades cabe se?alar la ampliaci¨®n a los tres a?os anteriores y al a?o corriente de la deuda que los nuevos adquirentes de un inmueble tendr¨¢n que frente por los gatos de la comunidad no satisfechos en ese periodo.

Este aspecto previsto en el art.9.1.e) 3? LPH favorece evidentemente que las comunidades vean atendidos sus cr¨¦ditos en mayor importe por los nuevos propietarios que asumen las deudas de los anteriores comuneros morosos, si bien dicha medida se ha quedado corta ya que podr¨ªa haber ido acompa?ada de otras como la flexibilizaci¨®n de requisitos formales en el procedimiento de reclamaci¨®n de dichas cuotas por las comunidades, la exoneraci¨®n del pago de tasas judiciales por parte de las comunidades o incluso el establecimiento de un mayor plazo o el hacer del periodo por el que responden ilimitado.

Los vecinos y profesiones expertos en esta materia seguiremos observando la evoluci¨®n y esperando una mejora, que seg¨²n se atisba solo podr¨ªa venir de la mano de otra nueva reforma, eso s¨ª, ahora en profundidad y en el mejor de los casos de una nueva regulaci¨®n que pusiera la en consonancia la norma con la realidad social.

Jos¨¦ Juan Mu?oz de Campos es socio-director jur¨ªdico de Acci¨®n Legal.