¡°Habr¨¢ actividad en la reforma de oficinas, la mayor¨ªa est¨¢n obsoletas¡±

Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, Badajoz, 1970) es prototipo del directivo inmobiliario del siglo XXI, un profesional tan desenvuelto en la city de Londres como en Madrid. Su carta de presentaci¨®n son 18 a?os de apretada experiencia en la gesti¨®n de hoteles, como el Arts de Barcelona, la reestructuraci¨®n y venta de empresas como Filo o Renta Inmobiliaria, el asesoramiento sobre el patrimonio inmobiliario de multinacionales (Telef¨®nica o Suez Lyonnaise des Eaux, entre otras), la venta con leaseback (cuando el antiguo propietario se queda como inquilino) de las oficinas de Dragados y de parte de la red de oficinas del BBVA, o la compra de viviendas sociales en alquiler al Ayuntamiento de Madrid, FCC, SAREB, Martinsa y Bankia para Blackstone Group.

Ha llegado al inmobiliario tras licenciarse en Derecho y Administraci¨®n de Empresas por ICADE. Forma t¨¢ndem con Miguel Ollero, su amigo de la infancia, curtido en FCC, Andersen y otras empresas, que equilibra su velocidad. Tiene un cohesionado equipo, cuajado en el departamento inmobiliario de Deutsche Bank, el germen de Merlin, la Socimi (sociedad cotizada de inversi¨®n inmobiliaria) que preside. Es locuaz y con sentido del humor.

Pregunta. Usted ha dicho que la llegada del rey Felipe VI coincid¨ªa con el cambio generacional espa?ol. ?Tambi¨¦n en el inmobiliario?

Respuesta. La gente que tiene de 60 a 80 a?os est¨¢ saliendo de los puestos de decisi¨®n, y entra la generaci¨®n de 40 a 50 a?os. Son universitarios, hablan idiomas, se desenvuelven bien fuera de Espa?a, tienen experiencia en multinacionales, y son m¨¢s ejecutivos y menos cortesanos del poder pol¨ªtico que las generaciones anteriores. Sucede igual en el inmobiliario, donde la crisis ha dejado fuera del mercado a directivos que gestionaban grandes promociones residenciales , pero no sab¨ªan leer un balance. El cambio generacional disociar¨¢ el sector inmobiliario del pelotazo (especulaci¨®n). Desaparecer¨¢ el 'y yo cuanto saco de esto'.

P. ?No habr¨¢ especulaci¨®n ni en las grandes promociones?

R. No habr¨¢ grandes promociones. La construcci¨®n residencial ser¨¢ de reemplazo durante a?os. Hay un inventario de 27 millones de viviendas para 46 millones de habitantes, unos 1,6 millones de viviendas est¨¢n vac¨ªas y solo una parte es vacacional. La vivienda sin entregar y el suelo que queda en manos de la banca y las promotoras dar¨ªa para entregar de nueve a 11 millones de viviendas nuevas que no se necesitan ahora ni en el futuro. En Espa?a, apenas hay 1,3 nacimientos por mujer, no salen las cuentas.

P. ?C¨®mo quedar¨¢ el sector?

R. Habr¨¢ cuatro o cinco empresas que desarrollar¨¢n una sana actividad de construcci¨®n por reemplazo o en mercados espec¨ªficos. Una vivienda en el interior de la M-30 madrile?a, por ejemplo, te la quitan de las manos porque no hay suelo. Se har¨¢n promociones de 15 viviendas en un sitio y 30 en otro, todo muy repartido, como sucede en Londres o Par¨ªs. Se edificar¨¢ en la costa para un mercado potencial de 400 millones de europeos, pero quien diga que se volver¨¢n a construir m¨¢s de 250.000 viviendas al a?o de forma sostenida miente. El ¨²ltimo a?o del boom se hicieron 825.000 viviendas, la misma cantidad que en Alemania, Italia, Reino Unido y Francia juntos. Ahora se construyen 50.000 viviendas en Espa?a al a?o, y en los pr¨®ximos decenios podremos llegar a hacer 150.000 anuales.

P. ?C¨®mo se ajustar¨¢n los precios?

R. En Espa?a sobra suelo, y los precios est¨¢n influidos por la escasez artificial creada por la Administraci¨®n p¨²blica. Los precios se ajustar¨¢n a la demanda, seguir¨¢n bajando en muchos sitios, pero en zonas c¨¦ntricas o en primera l¨ªnea de playa de Mallorca, por ejemplo, ser¨¢n m¨¢s caros.

P. ?Volver¨¢ la construcci¨®n al sector terciario?

R. Apenas se har¨¢n centros comerciales porque hay una cierta saturaci¨®n. Habr¨¢ mucha actividad en la construcci¨®n y reforma de oficinas. Hay edificios que incumplen las ordenanzas municipales, imposibles de renovar... Habr¨¢ que tirarlos. Adem¨¢s, hay oficinas-patera realizadas en c¨¦ntricos edificios residenciales que incumplen todas las regulaciones, incluso las de evacuaci¨®n. Solo en Madrid, est¨¢n mal m¨¢s de la mitad de los 14 millones de metros cuadrados de oficinas, y solo se puede reformar una parte.

P. Espa?a se vende, ?eso es bueno?

R. Es buen¨ªsimo que entre liquidez porque la recesi¨®n ha hundido muchas empresas inmobiliarias. Los fondos de inversi¨®n de todo el mundo dan vueltas por Espa?a desde 2012, y hay exceso de dinero porque se han terminado las gangas. Se empez¨® comprando con un 70% de descuento en residencial, y hoy se compra al 30-50%. En terciario se ha pasado del 50% al 20-30% de descuento. Los fondos m¨¢s oportunistas se van porque no les sale a cuenta el retorno, m¨¢s de un 20% anual. Al final se quedar¨¢n los core (conservadores), como Deka, Axa, Tiaa-Cref o CPPIB, un fondo de pensiones canadiense que ha comprado el centro comercial Parque Principado (Asturias) para rentabilizarlo a largo plazo.

P. ?Qu¨¦ edificios emblem¨¢ticos quedan por vender?

R. Pocos. El hotel Ritz de Madrid es un activo inmobiliario trofeo que se vender¨¢. Alg¨²n d¨ªa, el Ministerio de Defensa vender¨¢ sus c¨¦ntricos cuarteles de Madrid, y los militares se ir¨¢n fuera de la ciudad. El cuartel de Vitruvio, el cuartel general del Ej¨¦rcito de Tierra de Cibeles y el cuartel general de la Armada del Paseo del Prado se convertir¨¢n en hoteles u oficinas.

P. ?Hay capital latinoamericano invirtiendo en el inmobiliario espa?ol?

R. S¨ª, se ha invertido el flujo de la inversi¨®n entre Espa?a y Latinoam¨¦rica. Vienen gestores de grandes fortunas e inversores institucionales. M¨¦xico es el mayor inversor en Espa?a, tras la Uni¨®n Europea. Tambi¨¦n vemos fortunas brasile?as y colombianas. Buscan edificios para comprar en Madrid, sobre todo, y alguno se siente atra¨ªdo por el fen¨®meno de marketing de Barcelona en hoteles y comercio de calle. Realizan compras con rentabilidad (edificios alquilados), est¨¢n acostumbrados a retornos mucho m¨¢s vol¨¢tiles y extremos en sus pa¨ªses. Hay muchos ejemplos, Finaccess ha comprado el edificio de 47.000 metros cuadrados que IBM tiene alquilado en Madrid. El inversor mexicano Mois¨¦s El-Mann ha adquirido, junto con familiares y amigos, casi 300 oficinas de Banco Sabadell. El centro comercial Avenida M-40 es ahora de Sambil, venezolanos...

P. Merlin invirti¨® 700 millones de euros al comprar las oficinas del BBVA de los 1.300 millones que levant¨® en su salida a Bolsa, con el resto comprar¨¢ oficinas y centros log¨ªsticos, igual que otras Socimi. ?Habr¨¢ para todos?

R. S¨ª, en la pen¨ªnsula hay unos 200.000 millones de producto inmobiliario terciario de calidad. Solo en oficinas hay unos 25 millones de metros cuadrados, m¨¢s de la mitad est¨¢n en Madrid. Daremos el primer dividendo en 2016, y una rentabilidad del 4%-6% al a?o en efectivo, al menos, como indic¨¢bamos en nuestro folleto de salida a Bolsa.?