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Las hipotecas bajan...pero los precios de las viviendas suben

La reactivaci¨®n del sector inmobiliario neutraliza el descenso de los tipos de inter¨¦s

El eur¨ªbor a 12 meses, la referencia hipotecaria que se emplea en cerca del 90% de las hipotecas a tipo variable que se firman en Espa?a, est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos. Por debajo del 0,36%. Una respuesta l¨®gica, dicen los t¨¦cnicos, al recorte que sobre los tipos de inter¨¦s ¡ªsu nivel ha quedado en el 0,05% desde el 0,15% anterior¡ª aprob¨® el Banco Central Europeo (BCE) hace ahora diez d¨ªas.

Para la mayor¨ªa de quienes ya son titulares de una hipoteca ¡ªa¨²n, pese a las diversas sentencias en contra de su legalidad, hay quienes deben hacer frente a cl¨¢usulas suelo en sus cr¨¦ditos que les impiden beneficiarse de la rebaja del eur¨ªbor¡ª, el dato es positivo aunque su impacto en las cuotas mensuales es poco significativo. (En una hipoteca de 100.000 euros a 22 a?os con eur¨ªbor m¨¢s dos puntos, se ahorrar¨¢n unos nueve euros al mes).

En septiembre de 2013, el eur¨ªbor a 12 meses, se situaba en el 0,543%, el mismo nivel con el que cerr¨® el pasado a?o. Que este mes se coloque en el 0,36% (o incluso por debajo de este nivel) es pr¨¢cticamente irrelevante a corto plazo para los futuros hipotecados. Por tres razones: la primera, porque en s¨ª mismo ese descenso del eur¨ªbor se traduce en un recorte m¨ªnimo en las cuotas mensuales (menos de un euro por cada 10.000 euros de pr¨¦stamo). La segunda, porque, al menos hoy por hoy, la gran mayor¨ªa de las ofertas hipotecarias establecen tipos fijos para el primer a?o que var¨ªan entre el 2,25% y hasta cerca del 4%. En tercer lugar, porque, dicen los expertos, lo que es realmente determinante en una hipoteca es el diferencial que las entidades suman al eur¨ªbor. La "guerra" iniciada, hace m¨¢s o menos un a?o entre los bancos para captar nuevos clientes hipotecarios est¨¢, al menos por el momento, jugando a su favor: si en septiembre de 2013, seg¨²n los datos de Bankimia, de media estos diferenciales eran de 3,21 puntos; en diciembre se correg¨ªan hasta el 2,92% y en la actualidad se colocan en 2,25 puntos.

Precisiones estad¨ªsticas

En los datos publicados por el INE sobre la evoluci¨®n del precio de la vivienda en Espa?a, se incluyen exclusivamente las viviendas de precio libre objeto de transacci¨®n mediante contratos de compraventa. En consecuencia, quedan fuera de su ¨¢mbito las viviendas protegidas, ya que sus precios est¨¢n regulados y las compraventas efectuadas por personas jur¨ªdicas (incluidas las entidades financieras). La muestra, por tanto, no es completa.

Si bien es cierto que son ya bastantes las entidades financieras que llegan a ofrecer diferenciales sobre eur¨ªbor por debajo del 2% (BBVA, Santander, Liberbank, Bankinter, ING, Activo Bank...) tambi¨¦n lo es, sin embargo, que esta nueva oferta hipotecaria est¨¢ dirigida pr¨¢cticamente de forma exclusiva a clientes de perfil medio y medio-alto ¡ªal menos en la mayor parte de los casos¡ª, a los que se exigen domiciliaciones de n¨®minas que se sit¨²en entre los 2.000 y los 5.000 euros mensuales.

Teniendo en cuenta estos datos, muy especialmente este ¨²ltimo factor, ?es ahora m¨¢s barata la financiaci¨®n para adquirir una vivienda? Para responder a esta pregunta, hay que dar entrada, aseguran los t¨¦cnicos, a otra "variable": y ¨¦sta no es otra que el precio de la vivienda.

A lo largo de la ¨²ltima semana se han conocido relevantes datos econ¨®micos sobre el mercado inmobiliario. Todos ellos apuntando hacia una misma direcci¨®n: su moderada reactivaci¨®n. El mi¨¦rcoles, el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) avanzaba que a lo largo del segundo trimestre de 2014, los precios de la vivienda libre hab¨ªan experimentado, por primera vez despu¨¦s de seis a?os en fase recesiva, un repunte del 0,8% respecto al mismo periodo del a?o anterior (un 1,7% m¨¢s respecto al primer trimestre). Al d¨ªa siguiente, este mismo organismo publicaba que el n¨²mero de compraventas de viviendas hab¨ªa aumentado el pasado julio un 9,6% respecto al mes anterior, hasta sumar 28.583 transacciones (teniendo en cuenta las operaciones inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras p¨²blicas realizadas anteriormente). Respecto al mismo mes del a?o anterior, el incremento fue del 10,7%.

De confirmarse esta tendencia en los pr¨®ximos meses, el recorte que generan en las cuotas mensuales las rebajas tanto del eur¨ªbor como de sus correspondientes diferenciales quedar¨ªan cerca de anularse v¨ªa aumento de los precios de la vivienda, pues ¨¦stos obligar¨ªan a los particulares a hipotecarse por mayores importes para financiar el 80% de su valor. Tal y como se recoge en el cuadro adjunto ¡ªse desglosa por Comunidades Aut¨®nomas¡ª si, en promedio el precio de la vivienda libre mantuviera hasta final de a?o el mismo ritmo de revalorizaci¨®n que en el segundo trimestre de este a?o, al cierre de 2014, el metro cuadrado para el total nacional se situar¨ªa en 1.535,1 euros desde los 1.466,9 euros del final de 2013. Financiar, teniendo en cuenta tanto la bajada del eur¨ªbor como el recorte de los diferenciales, el 80% del valor de una vivienda de 100 metros cuadrados tendr¨ªa un coste en torno a los 788 euros mensuales frente a los 820 que hab¨ªa que pagar hace un a?o. Una diferencia de menos de 40 euros al mes ¡ªel porcentaje de renta de los particulares destinado a la compra de vivienda se mantendr¨ªa en la horquilla del 25%-30%¡ª que, sin embargo, de no producirse a corto plazo una revalorizaci¨®n en los precios inmobiliarios podr¨ªa situarse entre los 60 y 80 euros al mes.

Pese a estos ¨²ltimos datos, algo m¨¢s optimistas sobre el futuro del mercado inmobiliario, algunos t¨¦cnicos a¨²n ven demasiadas "sombras". Por un lado, creen que existe todav¨ªa un voluminoso inventario de viviendas sin vender, lo que dificultar¨¢ el aumento general de sus precios al menos a corto plazo. Por otro, reconocen que, a¨²n no subiendo los precios de los inmuebles, hipotecarse actualmente no ser¨¢ mucho m¨¢s barato de lo que lo era en el pasado reciente porque las entidades, v¨ªa no solo diferenciales sobre eur¨ªbor sino tambi¨¦n v¨ªa vinculaciones obligatorias (suscripci¨®n de seguros, domiciliaciones de n¨®minas, desembolsos de tarjeta, compra de participaciones en fondos de inversi¨®n o pensiones, comisiones varias...) realmente est¨¢n encareciendo sus cr¨¦ditos.

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