?Es necesario vender un inmueble antiguo antes de final de a?o para anticiparse a la reforma fiscal?

El Proyecto de Reforma Fiscal, todav¨ªa en tramitaci¨®n parlamentaria, plantea la supresi¨®n de dos beneficios fiscales que hasta ahora se aplican en las transmisiones de bienes inmuebles reduciendo su tributaci¨®n en el IRPF y en el Impuesto sobre Sociedades: los coeficientes de abatimiento y los coeficientes de actualizaci¨®n.

Los denominados coeficientes de abatimiento, que resultan de aplicaci¨®n a las plusval¨ªas generadas por las transmisiones de inmuebles adquiridos por personas f¨ªsicas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, permiten reducir la plusval¨ªa generada entre la fecha de adquisici¨®n y el 19 de enero de 2006. Por su parte, los coeficientes de actualizaci¨®n permiten, tanto a personas f¨ªsicas como a personas jur¨ªdicas, la correcci¨®n del efecto de la inflaci¨®n sobre las plusval¨ªas derivadas de la transmisi¨®n de cualquier inmueble con independencia de cu¨¢ndo se haya adquirido (ya sea antes o despu¨¦s de 1994 o de 2006).

En la redacci¨®n original del Proyecto de Reforma Fiscal, aprobada en junio de 2014, se preve¨ªa la supresi¨®n de ambos beneficios fiscales a partir del 1 de enero de 2015. El Grupo Parlamentario Popular en el Senado ha formulado, no obstante, finalmente, una enmienda al Proyecto de Ley que mitiga temporalmente el impacto de la supresi¨®n de los coeficientes de abatimiento. De acuerdo con dicha enmienda, ¨¦stos se podr¨¢n seguir aplicando por parte de las personas f¨ªsicas que transmitan este tipo de inmuebles a partir del uno de enero de 2015 pero solo cuando valor de transmisi¨®n del inmueble no supere los 400.000 euros.

Este l¨ªmite de 400.000 euros debe tenerse en cuenta considerando los valores de transmisi¨®n de todos los elementos patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 que el contribuyente pueda realizar desde la entrada en vigor de esta reforma.

Por otro lado, se mantiene la supresi¨®n de los coeficientes de actualizaci¨®n, que afectan tanto a personas f¨ªsicas como a jur¨ªdicas que transmiten inmuebles, con independencia de su fecha de adquisici¨®n.

A continuaci¨®n, la siguiente tabla refleja el impacto fiscal de esta reforma:

Para el ejemplo propuesto, la entrada en vigor del Proyecto de Reforma, supondr¨ªa que el contribuyente pasara de tributar en su renta por 31.516 euros si trasmitiese la vivienda en 2014 a tributar por 118.880 euros si la transmitiese en 2015, una vez superado el umbral de 400.000 euros en ventas anteriores de elementos patrimoniales. Lo que supone que dicho contribuyente podr¨ªa llegar a tributar por la venta de la vivienda hasta un 58% m¨¢s si la vendiese en 2015, en lugar de en 2014.

Una vez analizado el estado actual del Proyecto de Reforma Fiscal, lo cierto es que resulta recomendable, en todo caso, que los contribuyentes que actualmente podr¨ªan disfrutar de uno o ambos beneficios fiscales (coeficientes de abatimiento y coeficientes de actualizaci¨®n) revisen su posici¨®n fiscal antes de que finalice el a?o para valorar la conveniencia de proceder a la transmisi¨®n de los bienes inmuebles para preservar dichos beneficios fiscales. En algunos casos incluso podr¨ªa estimarse, en funci¨®n de las circunstancias de cada caso, el impacto de una posible donaci¨®n a familiares o la venta o aportaci¨®n del inmueble a una sociedad participada por el contribuyente.

Es cierto, no obstante que, si bien la supresi¨®n de estos beneficios fiscales supone un incremento notable de la tributaci¨®n de las transmisiones inmobiliarias a partir el 1 de enero de 2015, existen otros factores que deben tomarse en consideraci¨®n al efectuar estas estimaciones.

As¨ª, por un lado, la anunciada reducci¨®n de los tipos impositivos que gravan las plusval¨ªas que se generen en la transmisi¨®n de cualquier clase de activos (desde el actual 27% al 24% en 2015 y 23% a partir de 2016) o la nueva exenci¨®n para las plusval¨ªas obtenidas por mayores de 65 a?os que destinen el producto de la transmisi¨®n a la constituci¨®n de una renta vitalicia.

Por otro lado, deben ponderase los costes de cualquier transmisi¨®n inmobiliaria (notario, registro, impuestos indirectos) y, singularmente, el impacto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ("plusval¨ªa municipal") que, cuando los inmuebles han permanecido en el patrimonio del transmitente durante muchos a?os, frecuentemente supera al propio importe del IRPF en la transmisi¨®n.

No es extra?o, por ello, que un an¨¢lisis de la tributaci¨®n global de la operaci¨®n puede aconsejar no proceder a la transmisi¨®n del inmueble, por resultar mucho mayor el coste que suponen otros tributos como la plusval¨ªa municipal que la renuncia al ejercicio de los beneficios fiscales se?alados.

Si a ello se a?ade que un posible exceso de oferta pueda llevar a una valoraci¨®n del inmueble a la baja para proceder a su venta antes de que finalice 2014, la conclusi¨®n es que no puede afirmarse que, en cualquier caso, resulta aconsejable proceder a la venta de los inmuebles "antiguos" antes de que finalice el 2014. Es preciso llevar a cabo una valoraci¨®n de todas las circunstancias concurrentes para asegurar que la venta del inmueble suponga verdaderamente un ahorro fiscal para el contribuyente y no, por el contrario, un innecesario anticipo de impuestos.