La vivienda usada convence al comprador

En la carrera de fondo que disputa el sector inmobiliario espa?ol por vender m¨¢s casas est¨¢ ganando por goleada la usada. Las ventas subieron en 2014 por primera vez en cuatro a?os -rompiendo la tendencia registrada desde 2010- y lo hicieron gracias a esta tipolog¨ªa.

De las 318.928 compraventas cerradas en 2014, el 62,7% (200.065 viviendas) fueron de segunda mano y apenas el 37,2% (118.863) de nueva planta, recoge la estad¨ªstica del Colegio de Registradores. Seg¨²n el INE, las compras de casas de segunda mano aumentaron un 18,4%. Por el contrario, las nuevas cayeron en picado al retroceder un 16,9%.

Todo apunta que la segunda mano seguir¨¢ siendo la protagonista de las transacciones a lo largo de 2015. As¨ª, la brecha entre nueva y usada se hace cada vez m¨¢s grande. ?Por qu¨¦? El motivo principal que inclina la balanza es el precio, algo m¨¢s asequible para el sufrido comprador. La usada es entre un 5% y un 15% m¨¢s econ¨®mica, seg¨²n Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. En euros, "la diferencia entre una vivienda media usada en Espa?a y una nueva est¨¢ aproximadamente en 400 euros por metro cuadrado", calculan en la tasadora Tinsa. Y puede llegar a alcanzar picos de hasta 1.000 euros de diferencia por metro cuadrado en algunas zonas, como el barrio de Salamanca en Madrid, se?ala Jos¨¦ Luis P¨¦rez Cremades, director general de Gilmar.

Los inmuebles de segunda mano acabaron el pasado a?o cotizando a 1.347 euros por metro cuadrado, mientras que la obra nueva se situ¨® en 1.624 euros, seg¨²n los datos del Consejo General del Notariado. Incluso, en el mercado se puede encontrar segunda mano "por poco m¨¢s de 1.021 euros. Esto, sin duda, anima a los futuros compradores", se?ala Chus de Miguel, directora comercial de Casaktua.com.

La diferencia de precio entre una tipolog¨ªa y otra est¨¢ entre el 5% y el 15%

Adem¨¢s, el precio de la usada ofrece un mayor margen de negociaci¨®n cuando est¨¢ en manos de particulares, sobre todo, en pisos sobrevalorados adquiridos en la ¨¦poca de bonanza.

Otro punto a su favor es que est¨¢ gravada con menos impuestos. Los inmuebles a estrenar est¨¢n sujetos a un 10% de IVA, mientras que los ya habitados soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo var¨ªa del 6% hasta el 10%. Y, salvo excepciones, cuentan con mejor localizaci¨®n, ya que los pisos nuevos suelen escasear en el centro de las ciudades, a no ser que sean rehabilitaciones. "Un amplio porcentaje de los usados est¨¢ en zonas m¨¢s consolidadas y c¨¦ntricas y con m¨¢s servicios", se?ala Chus de Miguel.

Aunque estrenar tiene un pro de mucho peso: "la mayor facilidad de financiaci¨®n que ofrecen las promotoras y los bancos due?os de viviendas", cuenta Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. La obra nueva tiene normalmente un pr¨¦stamo concedido al promotor que permite la subrogaci¨®n del potencial comprador. Y las entidades financieras dan m¨¢s facilidades de cr¨¦dito para colocar sus productos, sean nuevos o usados. El vendedor particular juega con desventaja.

Si el estado importa, una est¨¢ lista para entrar a vivir y en la otra es posible que el comprador tenga que invertir unos euros en un lavado de cara o en una reforma integral. "Nuestros clientes prefieren comprar una casa en una buena finca, actualizarla o reformarla a su gusto y pagar un 20% menos de lo que pagar¨ªan por una nueva", seg¨²n Fernando S¨¢nchez, agente de Re/Max Urbe. Y prosigue, "los problemas no tendr¨ªan por qu¨¦ existir si el inmueble tiene la Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios favorable, buena eficiencia energ¨¦tica y aislamientos".

Al margen de gustos, ?compensa pagar m¨¢s por estrenar casa? "Si hablamos de la misma zona y las caracter¨ªsticas del piso son similares, no creo que compense pagar m¨¢s de un 10% o 20% por una vivienda nueva", considera Duque.

Los pisos ya estrenados seguir¨¢n siendo protagonistas a lo largo de 2015

Antes de firmar, los expertos aconsejan realizar una simulaci¨®n del gasto anual que va a suponer la compra. Pero tambi¨¦n del mensual. Hay que valorar que "la nueva suele tener una cuota de comunidad m¨¢s alta (piscina, jardines, ¨¢reas deportivas¡­), y que en segunda mano hay posibilidad de encontrar pisos con calefacci¨®n central y agua incluida", explican desde Fotocasa.es.

Que la segunda mano sea el motor de la reactivaci¨®n que est¨¢ viviendo el mercado se explica tambi¨¦n porque hay una mayor oferta. Y, "porque la obra nueva que venden los bancos tambi¨¦n se considera de segunda mano", indican en Idealista.com. Gran parte del stock que tienen los bancos se cataloga como usada aunque est¨¢ sin estrenar, ya que es vivienda que han absorbido en concepto de pago de la deuda de los promotores.

Y mientras la segunda mano conquista al comprador, la nueva se contrae y cae en picado porque apenas se ha construido en Espa?a en los ¨²ltimos a?os. Eso s¨ª, la edificaci¨®n de viviendas de obra nueva va en aumento, aunque de forma muy lenta. En 2016 el escenario cambia. Bankinter estima que, tras a?os de fuerte ca¨ªda motivada por la baja demanda y la par¨¢lisis promotora, las transacciones de casas nuevas volver¨¢n a recuperar un nivel cercano a 100.000 unidades en 2016 (que acabar¨¢ con 450.000 ventas).