Vivienda: regreso desigual

El sector inmobiliario est¨¢ marcado por el estigma de la crisis. Burbuja especulativa, corrupci¨®n, dependencia sectorial excesiva, empleo de baja cualificaci¨®n¡­ Todas ellas apreciaciones negativas para una industria de la que, sin embargo, Espa?a sigue dependiendo de forma importante. Sin ir m¨¢s lejos, de los 90.909 empleos creados en febrero, la construcci¨®n fue el que m¨¢s aport¨®, con 26.068. En todo caso, resulta desagradable la arenga interesada de que este pa¨ªs no puede crecer sin la construcci¨®n. Su aportaci¨®n debe ser org¨¢nica, en consonancia a las necesidades de la demanda y con un sistema de incentivos nuevo, ya que el que desemboc¨® en el desastre de los ¨²ltimos a?os apenas se ha cambiado.

Para la necesaria transparencia y control, lo primero que resultar¨ªa deseable es contar con estad¨ªsticas de precios de la vivienda de calidad equiparables a las de Estados Unidos o Reino Unido, basadas en ventas repetidas. En Espa?a tenemos que conformarnos con una ensalada estad¨ªstica que en el entorno p¨²blico viene dada por valores de tasaci¨®n (Ministerio de Fomento) y por los de registros p¨²blicos (INE). Como casi todo el que ha comprado una casa sabe, ni el valor de tasaci¨®n ni el registrado suelen ser el de la transacci¨®n.

En todo caso, parece innegable que la ca¨ªda del precio de la vivienda ha tocado fondo desde los m¨¢ximos del tercer trimestre de 2008. Las cifras aportadas por el INE ayer sugieren que en el cuarto trimestre de 2014 los precios ya aumentaron un 1,8% en tasa interanual. En Espa?a, la bajada de precios de entre el 35% y el 40% ha llevado m¨¢s de seis a?os. En otros pa¨ªses como Irlanda, un ajuste similar se ha producido en menos de dos a?os. Ciudadanos, entidades y empresarios del ramo han debido tragar esta p¨ªldora en dosis programadas, para algunos letales en su momento. La normalizaci¨®n financiera y la necesaria creaci¨®n de precios y de mercados desde la Sareb fueron pasos importantes para avanzar en el ajuste.

Ahora el mercado se anima en alguna medida, desde niveles muy bajos. Aunque las compraventas de viviendas aumentaron un 9,6% en enero de 2015, los datos del INE tambi¨¦n sugieren que en diciembre de 2014 se constituyeron 15.962 hipotecas, pero se vendieron 25.998 viviendas. Las transacciones en efectivo ¡ªclaramente fuera del alcance de la mayor¨ªa¡ª siguen siendo muy importantes.

La recuperaci¨®n del mercado inmobiliario es un regreso lento, necesaria y convenientemente moderado y profundamente desigual. En territorios como Madrid o la Comunidad Valenciana, el crecimiento anual de los precios se aproxima ya al 3%, mientras que en otros como Navarra las ca¨ªdas superan el 4%. A pesar del ajuste, para comprar una vivienda nueva de 90 metros cuadrados en Espa?a son necesarios 6,1 salarios anuales. Claro que el esfuerzo es m¨¢s del doble en Baleares (8,8 salarios) que en Castilla-La Mancha (4,1). Para muchos, la vivienda sigue siendo un bien de lujo, m¨¢s a¨²n con la situaci¨®n actual de elevado desempleo. Adem¨¢s, la realidad es muy dura porque, como hemos sabido estos d¨ªas, las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 9,2% en 2014. Y dos tercios de las hipotecas que est¨¢n siendo ejecutadas corresponden a concedidas entre 2005 y 2008, a?os de especial cosecha de desprop¨®sitos.

Quedan a¨²n m¨¢s de medio mill¨®n de viviendas nuevas por vender y el stock es probablemente el doble cuando se suman las de segunda mano. Parece claro que hay muchos ajustes pendientes m¨¢s all¨¢ del precio medio.