Los bancos sueltan lastre

Las entidades financieras y Sareb (Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria o el denominado banco malo) son los principales propietarios de inmuebles en Espa?a. As¨ª lo pone de manifiesto su participaci¨®n en el Sal¨®n Inmobiliario de Madrid, donde suman mayor¨ªa frente a los promotores (venidos a menos tras el estallido de la burbuja) para exponer sus amplias carteras. Los particulares son los compradores finales de los pisos embargados, que han adquirido hasta con un 70% de descuento sobre el precio m¨¢ximo previo a la crisis, y se han estabilizarse en un 50%.

?C¨®mo se venden los pisos embargados? Los bancos colocaron una buena parte de ellos en paquetes a Sareb y a fondos de inversi¨®n oportunistas. Los fondos, a su vez, han comprado lotes de inmuebles al banco malo y tambi¨¦n a algunas de las plataformas inmobiliarias de las entidades financieras, que son la salida natural para que se desprendan de su gran stock, los canales habituales de venta junto a las oficinas bancarias.

Canales

Internet y los agentes de la propiedad inmobiliaria (Api) son los dos principales canales para llegar al comprador particular, pero tienen problemas para vender los pisos bancarios. Los Api reciben una comisi¨®n del 1,5% al 2% por hacerlo, que es la mitad de la que obtienen por colocar las viviendas de sus clientes habituales, su prioridad. Los destrozos ocasionados en los desahucios de pisos, y por los posteriores okupas, son otros grandes problemas. Los agentes inmobiliarios desaconsejan estos inmuebles, y no tienen salida en Internet sin mostrar las imposibles fotos de su interior. Servihabitat, por ejemplo, no consigue vender un bonito chal¨¦ de piedra con parcela cercano a Estella (Navarra), desechado incluso por un alba?il ante la cuant¨ªa para adecentarlo.

Para desprenderse del ¡®stock¡¯, las entidades se sirven de sus plataformas inmobiliarias y de las sucursales

Nadie conoce el n¨²mero de inmuebles embargados. Solo en los tres ¨²ltimos a?os, los bancos han recibido adjudicados valorados en 208.186 millones de euros. Proceden de juicios, y quedan m¨¢s por llegar. Las entidades no han sacado todos al mercado y fuentes financieras asumen que tendr¨¢n que quedarse con algunos. ¡°La ca¨ªda demogr¨¢fica y de la renta familiar disponible dejar¨¢ a muchos pisos bancarios sin compradores durante d¨¦cadas¡±, afirma Jos¨¦ Barta, profesor de An¨¢lisis de Inversi¨®n en la Universidad Americana del Este.

Los compradores finales son los particulares. ¡°Son quienes quieren vivir en las zonas donde se sit¨²an los pisos bancarios, extranjeros que buscan un piso de vacaciones y peque?os inversores que compran para alquilar. Ahora los adquieren rebajados sobre un 50% del precio que ten¨ªan durante la burbuja¡±, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Adem¨¢s, tanto fondos de inversi¨®n como entidades bancarias se han convertido en caseros de casas que eran incapaces de vender.

En 2008 llegaron los primeros inmuebles embargados al mercado. Eran residenciales de promotoras, y ¡°se vendieron r¨¢pido porque eran pisos a estrenar y rebajados al 25%¡±, recuerda Smerdou. Tal alegr¨ªa compradora sucumbi¨® con la dureza de la crisis. Las promociones de viviendas alejadas de las ciudades se han colocado en paquetes rebajados al 80% a fondos de inversi¨®n oportunistas y a Sareb, que los han vendido a su vez a particulares con un 10% de margen, aunque todav¨ªa le quedan.

Inmigrantes

Las casas que devolv¨ªan los inmigrantes para retornar a su pa¨ªs llegaron entre 2009 y 2010. Los bancos realizaron la daci¨®n en pago para evitar los ocho a?os de la tardanza judicial y otros inmigrantes compraron las viviendas, muy rebajadas por estar en zonas dominadas por ellos. ¡°Norteafricanos que hu¨ªan de la primavera ¨¢rabe compraron muchos de estos pisos para poder establecerse en Espa?a¡±, dice el consejero delegado de Foro.

Los pisos, garajes, oficinas¡­ est¨¢n desperdigados por toda Espa?a. Muchos de ellos no podr¨¢n colocarse

Las viviendas judicializadas entraron en continuo chorreo desde 2009. Son pisos desperdigados por todas las ciudades, vendidos con una rebaja media del 45%, ¡°pero ahora vemos repunte de sus precios en Madrid, Barcelona o la costa de Levante¡±, agrega Smerdou.

La plataforma inmobiliaria del Banco Popular, Aliseda, tiene una cartera superior a 29.000 activos (m¨¢s de 23.000 pisos) y acaba de lanzar una fuerte campa?a de rebajas. Uno de sus informes dice que m¨¢s del 80% de los espa?oles prefiere comprar a alquilar y considera la oferta bancaria como una buena oportunidad. La mitad de los encuestados buscan casa a buen precio; la cuarta parte la quiere en buena zona y todos las buscan en las webs inmobiliarias.

BBVA tiene en venta 30.000 inmuebles. Banco Sabadell cuenta con 21.000 inmuebles en comercializaci¨®n a trav¨¦s de su plataforma Solvia, y en el primer trimestre de este a?o ha vendido 3.123 m¨¢s. Y Sareb cerr¨® 2014 con 51.300 viviendas y 31.400 anejos a ellas sin vender, lo que supon¨ªa el 12% del valor de su cartera (44.200 millones de euros).