La inversi¨®n en edificios comerciales rebasa el nivel previo a la crisis

Las inmobiliarias encaran la recuperaci¨®n del sector con una recomposici¨®n de sus carteras que privilegia los inmuebles comerciales. En los nueve primeros meses del a?o, seg¨²n la consultora CBRE, la inversi¨®n en edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales y naves industriales, valorada en 10.791 millones de euros, ya supera la de todo 2014 y est¨¢ por encima de los niveles precrisis. Las operaciones realizadas por las compa?¨ªas inmobiliarias cotizadas y las socimi ¡ªfondos de inversi¨®n dedicados al alquiler¡ª suman 6.300 millones, casi el 60% del total, cuando en 2014 apenas supusieron el 36%.

Los 10.791 millones en compras de inmuebles comerciales formalizadas hasta el tercer trimestre por parte de socimis, inmobiliarias, fondos de inversi¨®n o particulares rebasa la inversi¨®n registrada durante 2007, el mejor a?o de la ¨¦poca de la burbuja inmobiliaria. El director de Mercados de Capitales de CBRE, Mikel Marco-Gardoqui, asegura que a estas alturas del a?o ya se han superado los 11.500 millones de euros. ¡°Este ser¨¢ un a?o r¨¦cord, y para 2016 seguimos viendo que hay apetito inversor¡±, asegura. Pero desde el sector tambi¨¦n se advierte ya que la ¡°agresividad¡± de algunas compras hace temer ¡°semiburbujas¡± en algunos activos.

Las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria (socimi) concentraron en ese periodo el 46% de la inversi¨®n, lo cual les permiti¨® seguir ampliando su cartera. Merlin Properties, que se hizo con la inmobiliaria Testa por 1.793 millones, lidera ese grupo de sociedades dedicadas a los inmuebles en alquiler con unos activos valorados en 5.800 millones de euros, seguida de Hispania (775 millones), Axiare (773,4 millones) y Lar Real Estate (594,9 millones). Las diez socimi que cotizan en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB) suman unos activos de 3.058 millones de euros.

Planes estrat¨¦gicos

No solo esas sociedades, con una fiscalidad ventajosa, est¨¢n en esas pujas. Las inmobiliarias ¡ªcotizadas o no¡ª han protagonizado otro 13% de las operaciones. Las siete primeras sociedades inmobiliarias del mercado continuo suman una cartera en inmuebles comerciales de casi 16.000 millones.

Colonial, con una cartera valorada en 6.290 millones, prev¨¦ invertir 1.500 millones de euros hasta 2019 para incorporar nuevos edificios, mientras que Renta Corporaci¨®n gastar¨¢ otros 500 millones en adquisiciones en dos a?os. ¡°Estos planes ya no obedecen solo a una estrategia de buscar el cambio de tendencia, sino que indican inversi¨®n real. Cuando Colonial gasta en edificios de oficinas lo hace porque considera que los mantendr¨¢ alquilados¡±, explica Carles Vergara, profesor de IESE.

Las reestructuraciones llevadas a cabo y los planes anunciados han sido aplaudidos por los mercados, que han premiado a la mayor¨ªa de estas sociedades con una mejora de su cotizaci¨®n. En lo que va de a?o, el valor de Renta Corporaci¨®n ha avanzado un 55%; Realia, un 39%; Hispania, un 25%; Colonial y Axia, un 18,7%, y Merlin, un 17,6%.

Socimi e inmobiliarias est¨¢n vehiculando, adem¨¢s, buena parte de la inversi¨®n extranjera que llega al sector. Por ejemplo, entre los principales accionistas de Colonial est¨¢n el fondo soberano Qatar Investment Authority o el millonario ingl¨¦s Joseph Lewis; varios fondos extranjeros est¨¢n en el de Merlin Properties, y George Soros y John Paulson participan en Hispania.

Marco-Gardoqui, de CBRE, se?ala que una diferencia sustancial entre la inversi¨®n que lleg¨® en 2007 y la de este a?o: en la burbuja la mayor parte de ese volumen se lograba con endeudamiento; hoy los fondos proceden del capital privado, aunque la banca ya ha empezado a abrir la mano con la financiaci¨®n para el sector.

Rentabilidades a la baja

El hambre de los inversores est¨¢ haciendo que entren en el mercado aceptando rentabilidades bajas. ¡°En el momento m¨¢s bajo del ciclo se exig¨ªan tasas por el riesgo latente del 7%. Ahora se acepta que sean del 4,75% en zona prime¡±, explic¨® Carmina Ganyet, directora general de Colonial, en una jornada organizada por CAIA y Banco Sabadell. Pero comparado con lo que ofrecen productos alternativos, ese retorno hoy se antoja elevado: los tipos de inter¨¦s son bajos, los mercados de renta variable son vol¨¢tiles y la deuda p¨²blica incluso se ha situado en tipos negativos. ¡°En ausencia de otras rentabilidades mejores, una cartera diversificada debe considerar la inversi¨®n inmobiliaria¡±, afirm¨® Cirus Andreu, subdirector general del Sabadell, en el mismo foro.

Ganyet advirti¨® de esa ¡°entrada masiva de liquidez¡± en el mercado inmobiliario ha supuesto que se est¨¦n produciendo ¡°operaciones muy agresivas¡±. ¡°Nos preocupa que en algunos productos estemos viendo ya semiburbujas fruto de esta liquidez y de los tipos de inter¨¦s bajos¡±, afirm¨® la directora general de Colonial.

El sector ve recorrido tanto en el precio de los activos como en las rentas despu¨¦s de que ambos se desplomaran por la crisis. Pero Andreu alert¨® sobre la predicci¨®n del rally que puedan realizar los activos inmobiliarios en funci¨®n de su valor pasado. ¡°A veces simplificamos al decir que las valoraciones de los activos son un 50% inferiores a las del pico. Eso tiene muy poco valor predictivo, por no decir ninguno¡±, sostuvo.