La vivienda arranca

Seg¨²n el ¨ªndice que elabora el INE, los precios de la vivienda dejaron de caer en el segundo trimestre de 2014, tras haber registrado un ajuste a la baja del 36% en relaci¨®n a los precios medios de 2007. Teniendo en cuenta el aumento que registr¨® el IPC en ese mismo periodo, el ajuste real alcanza un 44%, cifra similar a la que han experimentado otros pa¨ªses que, como Espa?a, registraron una burbuja inmobiliaria en los a?os precrisis. Tras tocar fondo, los precios comenzaron a recuperarse, habiendo subido un 6,6% hasta el tercer trimestre de este a?o. Adem¨¢s, como se ve en el gr¨¢fico superior izquierdo, la recuperaci¨®n va cobrando fuerza, de forma que el aumento interanual del tercer trimestre es del 4,5%, tasa que no se observa en ning¨²n otro indicador de precios. En todo caso, este es un mercado muy segmentado, y los datos anteriores son medias que esconden una gran divergencia entre zonas geogr¨¢ficas o tipos de viviendas. As¨ª, el aumento interanual alcanzaba un 8,4% en Baleares y un 6,9% en Madrid, pero s¨®lo un 1,3% y 1,2% en Arag¨®n y La Rioja, respectivamente.

Cuando en un mercado suben los precios, ello est¨¢ indicando generalmente que la demanda aumenta con fuerza. En este caso, puede objetarse que, aunque es as¨ª, hay mucha oferta disponible (se calcula en torno a 400.000 el stock de viviendas nuevas sin vender y en torno a 1,5 millones si sumamos las usadas, bastante m¨¢s del que ser¨ªa normal), lo cual har¨ªa que no subieran los precios. Pero, una vez m¨¢s, hay que recordar la segmentaci¨®n de este mercado: hay zonas en las que la demanda crece con fuerza y no hay exceso de stock o no lo va a haber a corto plazo, por lo que suben los precios; en otras, hay exceso de stock y poca demanda, con lo que los precios no suben; pero la media de todo el sector da un aumento.

La recuperaci¨®n de la demanda podemos verla en los indicadores del gr¨¢fico superior derecho. Una vez ajustados los datos de factores estacionales y suavizados, las transmisiones de derechos de propiedad crecen desde mediados de 2014 a un ritmo anualizado cercano al 12%, bien es verdad que desde niveles muy bajos: en los ¨²ltimos doce meses se vendieron 350.000 viviendas nuevas y usadas, frente a 775.000 en 2007. En el segmento de vivienda nueva la diferencia es mucho mayor; aunque hay que tener cuidado con esta clasificaci¨®n, pues se considera que una vivienda deja de ser nueva cuando ha transcurrido m¨¢s de un a?o desde que acab¨® su construcci¨®n, haya sido ocupada o no. Otro indicador que aumenta con fuerza son las hipotecas constituidas para compra de viviendas. Su ritmo de crecimiento anualizado se ha situado en torno al 25% desde la primavera de 2014. Por ¨²ltimo, el cr¨¦dito nuevo a familias para compra de vivienda aumenta mucho m¨¢s, alcanzando tasas anualizadas del orden del 70% en los ¨²ltimos cinco meses hasta octubre.

No hay que confundir las operaciones de transacciones o transmisiones con la actividad constructora de vivienda, que es lo que recoge la contabilidad nacional como formaci¨®n bruta de capital fijo (FBCF). Las compraventas de un periodo pueden realizarse sobre viviendas construidas en ese periodo o en anteriores, mientras que la FBCF mide la construcci¨®n que se ha hecho en un periodo dado (los ladrillos, otros materiales, empleo, etc. que se han utilizado). Esta, aunque en menor medida que las transacciones, tambi¨¦n registra tasas positivas de crecimiento desde el segundo trimestre de 2014, y otros indicadores como los visados de vivienda nueva (suma m¨®vil de los 24 ¨²ltimos meses) o de rehabilitaci¨®n y restauraci¨®n (suma m¨®vil de doce meses) crecen a¨²n m¨¢s.

Los factores principales que explican la recuperaci¨®n de la vivienda son el ajuste de sus precios, la creaci¨®n de empleo y la disponibilidad de cr¨¦dito. Si estos dos ¨²ltimos se mantienen, este sector ¡ªintensivo en empleo¡ª puede contribuir de forma importante a la recuperaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola en los pr¨®ximos a?os.

?ngel Laborda es director de coyuntura de la Fundaci¨®n de las Cajas de Ahorros (FUNCAS).