Gr¨²as a la vista en el norte de Madrid

Una, dos, cinco gr¨²as y otras tantas m¨¢s all¨¢. Al transe¨²nte que en su paseo a pie o en bicicleta por el Anillo Verde Ciclista recala en esta zona no deja de sorprenderle el flujo de actividad constructora: obreros, camiones que cargan y descargan, brazos de hierro, hormigoneras...?Vuelta a las andadas?

Todas esas gr¨²as forman parte, desde hace unos 20 meses, del paisaje del norte de Madrid, en concreto de la vista del nuevo barrio de Arroyo del Fresno, en el distrito de Fuencarral-El Pardo. Se trata de casi 150 hect¨¢reas en las que se construir¨¢n, en dos fases, 2.754 viviendas. De ese total, 1.800 ser¨¢n protegidas y 954 libres, seg¨²n el ¨¢rea de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

El ritmo aqu¨ª es trepidante. Mientras unas parcelas lucen sin pudor su esqueleto, otras pocas han terminado las obras. Hay en construcci¨®n, m¨¢s o menos avanzada, unos mil pisos, casi el 50% de los proyectados. Muchos ya est¨¢n vendidos y en algunos vive gente.

La primera promoci¨®n lista y ocupada por sus due?os ha sido la de Montearroyo, de CP Grupo. Son 210 viviendas en la calle de Mar¨ªa de Maeztu, 146. Reci¨¦n terminadas est¨¢n las dos urbanizaciones de vivienda protegida de la promotora Amenabar, situadas en Mar¨ªa de Maeztu, 110 y 112. Algunos vecinos ya se han podido mudar.

En casi 150 hect¨¢reas se levantar¨¢n 2.754 viviendas, 1.800 protegidas y 954 libres

Ninguno de ellos olvidar¨¢ el retraso inmenso que, por diferentes l¨ªos judiciales, acumula este barrio, aprobado en 1999. Y eso a pesar de ser mucho m¨¢s peque?o que el vecino Montecarmelo y que Las Tablas. Las obras empezaron en febrero de 2014, 15 a?os despu¨¦s de que se aprobara su planeamiento y seis a?os despu¨¦s de que se terminaran las obras de urbanizaci¨®n. A pesar del descalabro, han sido bastantes los compradores que han aguantado el tir¨®n.

De momento, las obras se concentran en la unidad 2, en la zona noreste, donde se levantar¨¢n 1.621 viviendas, la inmensa mayor¨ªa protegidas. Construcciones Amenabar, CP Grupo, Delanova, Vicopal y Arjusa son las promotoras que acaparan estos suelos. La unidad 1 est¨¢ a¨²n en fase de urbanizaci¨®n: ser¨¢n 1.132 casas ¨C220 protegidas y 912 libres¨C.

El inter¨¦s por comprar en esta zona de Madrid ¨Cel ¨²ltimo de los grandes ¨¢mbitos del norte tras el desarrollo de Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro¨C parece ser extraordinario, tanto que muchas de las promociones est¨¢n vendidas por completo. Seg¨²n el estudio realizado por Foro Consultores, en julio de 2015 el ritmo de ventas era de 10 casas al mes.

Cuatro motivos explican la fuerte demanda. Por un lado, se trata de vivienda grande, algo que escasea en la capital. "Lo que predomina en Arroyo del Fresno son viviendas de tres a cinco dormitorios con superficies medias entre 140 y 150 metros cuadrados", dice Ignacio Ortiz, analista de Foro Consultores. Algo que corrobora Ignacio Due?as, director gerente de Amenabar: "La vivienda m¨¢s demandada es la de tres dormitorios, en torno a 125 metros, lo que nos permite, adem¨¢s, ser muy competitivos en el precio final".

En el nuevo barrio lo m¨¢s ofertado son pisos de tres a cinco dormitorios

Las empresas que construyen aqu¨ª dicen que se vende a "precios asequibles". Hay que tener en cuenta que se trata de urbanizaciones cerradas con piscina, parque, p¨¢del, garajes y trasteros y algunas tienen calificaci¨®n energ¨¦tica A. Rondan los "2.200 euros por metro cuadrado para vivienda protegida y entre 2.450 y 2.800 euros para vivienda libre", calculan en el departamento de Residencial de JLL. Las protegidas de dos dormitorios se pueden encontrar desde 150.400 euros. En el residencial ArroyoGolf, de Delanova (en la unidad de ejecuci¨®n 1), los pisos libres m¨¢s caros se venden a 360.000 euros y los m¨¢s baratos a 311.000 euros. Incluyen dos plazas de garaje y un trastero. CP Grupo y Construcciones Amenabar, que han adquirido m¨¢s de 60.000 metros de suelo, desarrollan varias promociones y en breve sacar¨¢n a la venta 250 viviendas.

Poco masificado

El comprador m¨¢s usual son parejas j¨®venes con hijos, con nivel socioecon¨®mico medio, trabajan los dos miembros y buscan su primera vivienda o cambiar a una de mayores dimensiones. "Quieren espacio y zonas de esparcimiento para los ni?os", explica Ortiz. El barrio tiene muy baja densidad residencial, con 18,4 viviendas por hect¨¢rea, frente a las 33,4 de Montecarmelo o las 33,8 de Las Tablas.

Su ubicaci¨®n es su tercer as: entre la M-40 y la M-30, la colonia de Mirasierra, el monte de El Pardo, Puerta de Hierro y Montecarmelo. Cuenta con la estaci¨®n de metro y de ferrocarril de Pitis? (l¨ªnea 7) y la Comunidad de Madrid se ha comprometido a abrir en 2017 la parada de metro del barrio, construida en 1999 pero jam¨¢s inaugurada. Adem¨¢s, "se sit¨²a muy pr¨®ximo a zonas de alta densidad de centros de trabajo, como son Telef¨®nica, BBVA, Banco Popular y otras grandes sedes de importantes empresas", analizan en JLL, que recuerda la casi inexistente oferta de vivienda en Montecarmelo.

Y el golpe de suerte final es que "las entidades tambi¨¦n est¨¢n interesadas en financiar la promoci¨®n y al comprador, debido al inter¨¦s que se ha detectado", explica el analista de Foro.

No es una burbuja

No obstante, no se trata de una vuelta a las andadas. Los expertos aseguran que no estamos ante una peque?a burbuja. Las promociones se desarrollan y se venden a buen ritmo, pero con normalidad. "No hay colas ni ansiedad por comprar. Cada promoci¨®n tiene su tiempo l¨®gico de maduraci¨®n y venta. Una vez que se va completando una, lanzamos la siguiente", admite Ignacio Due?as, de Amenabar. Y puntualiza: "no se est¨¢ produciendo una oferta excesiva que est¨¦ muy por encima de la demanda".

Seg¨²n los analistas, s¨ª hay mercado para estas viviendas, puesto que la oferta es escasa y la zona norte cuenta con fuerte demanda. Son compradores que han estado esperando durante los a?os de la crisis. "La sensaci¨®n visual de Arroyo del Fresno, al ser un ¨¢mbito peque?o, es impactante por la concentraci¨®n de gr¨²as, pero no significa que sea donde m¨¢s se est¨¢ edificando. Se est¨¢ construyendo m¨¢s en Valdebebas", aclara Ignacio Ortiz.

Junto a este desarrollo est¨¢ el de Montecarmelo, donde cada vez resulta m¨¢s dif¨ªcil encontrar piso. "Tiene un alto grado de consolidaci¨®n. De las 8.500 viviendas previstas, se encuentran entregadas cerca de 7.000. La oferta de suelo es muy escasa, lo que hace que las ¨²ltimas ventas que se han producido se hayan realizado a valores superiores", se?alan en JLL. Una de las m¨¢s sonadas ha sido la de Cogesa (Grupo Dragados) en Avenida del Santuario de Valverde, 25, que ha pagado 20 de millones de euros por 10.700 metros edificables.

En este barrio se est¨¢n comercializando tres promociones de las empresas Cogesa y Tabita, dos de ellas con viviendas de dos a cinco dormitorios, con una superficie desde los 100 metros y precios en torno a los 2.700 euros por metro cuadrado.