El calvario de vender una vivienda ruidosa

Ni la crisis financiera, ni el pinchazo inmobiliario devastan tanto como el ruido. Las viviendas expuestas a contaminaci¨®n ac¨²stica importante pierden valor, tanto que algunos compradores no las quieren ni regaladas. Tampoco las agencias inmobiliarias est¨¢n interesadas en trabajar con estos inmuebles, porque no "compensa, no son vendibles, ni siquiera con descuentos del 50%", se?ala Jos¨¦ Luis P¨¦rez Cremades, Director General de la agencia Gilmar.

"El ruido no solo degrada la calidad de vida de la persona que lo sufre, sino que tambi¨¦n deval¨²a el valor de su vivienda. ?Qui¨¦n querr¨ªa vivir sobre un bar o discoteca que genera molestias?", se pregunta el abogado Ricardo Ayala, especialista en defensa contra el ruido y fundador de la web stopruidos.com. Lo mismo ocurre con el alquiler de un piso al que llega el ruido de un taller, una zona de bares y botellones, un aeropuerto, una carretera, una escuela de m¨²sica o un vecino inc¨ªvico. "Rebaja el precio de venta y alquiler desde un 5% en los casos menos importantes, hasta casi la mitad en zonas muy afectadas, como pueden ser los edificios m¨¢s cercanos a las rutas de despegue y aterrizaje de un gran aeropuerto, o los pisos de la planta baja y primera de una calle o plaza de copas", dice ?ngel Matarranz, agente asociado en Re/Max Urbe en Madrid.

La problem¨¢tica se da en mayor grado en las viviendas construidas hace m¨¢s de seis a?os. Las edificadas a partir de 2009 s¨ª elevan las exigencias en ac¨²stica. De momento, es la ¨²nica pista para elegir bien, ya que a diferencia del ahorro energ¨¦tico, no existe una letra que indique su aislamiento ac¨²stico, una tarea que tarde o temprado deber¨¢n acometer las Administraciones. La empresa Danosa, a trav¨¦s de asociaciones dedicadas a fomentar la calidad ac¨²stica, est¨¢ trabajando en esta direcci¨®n, "para que seg¨²n la letra obtenida mediante un sencillo ensayo ac¨²stico, el comprador sepa si quiere convivir o no con su vecino", explican.

Mientras tanto, si el vendedor y la inmobiliaria ocultan la existencia de un vicio oculto como el ruido, el comprador podr¨¢ llevarles a los tribunales. "En la demanda podr¨ªa pedir la resoluci¨®n del contrato de compraventa o una minoraci¨®n del precio de compra si el problema puede subsanarse", afirma Ayala.

Los tribunales obligan al cese de la actividad molesta y al pago de indemnizaci¨®n

Los propietarios tienen la justicia de su lado. "Los tribunales cada vez son m¨¢s sensibles a las demandas de los ciudadanos para que se respete su calidad de vida en su hogares. Si se presenta el caso con las pruebas adecuadas, sin duda, los tribunales dar¨¢n amparo al ciudadano, tanto para que cesen las molestias como para que se repare por v¨ªa de indemnizaci¨®n los da?os padecidos", cuenta el abogado Ayala, cuyo bufete recibe cada semana una nueva reclamaci¨®n.

Esta compensaci¨®n econ¨®mica tiene en cuenta los meses de alquiler que el propietario se hubiera tenido que gastar para irse a otro piso durante el tiempo que ha sufrido el ruido. "Se calculan 1.000 euros de alquiler por mes, lo que da unos 12.000 euros de indemnizaci¨®n al a?o, aunque cada caso es distinto". Adem¨¢s, hay que tener en cuenta el n¨²mero de afectados y si hay da?os f¨ªsicos y psicol¨®gicos.

Espa?a es el pa¨ªs europeo m¨¢s ruidoso y el segundo del mundo, por detr¨¢s de Jap¨®n, seg¨²n la Organizaci¨®n Mundial de la Salud (OMS). Un 16,3% de las viviendas del pa¨ªs ten¨ªa problemas de ruidos en 2014, seg¨²n la Encuesta de Condiciones de Vida del INE sobre una muestra de 13.000 hogares. Son algo menos que el 18,7% registrado un a?o antes. Sin embargo, en las comunidades de propietarios se han incrementado un 4% los ruidos producidos por los vecinos y un 2% los generados por actividades comerciales y de ocio en los ¨²ltimos cuatro a?os, seg¨²n los datos que maneja Salvador D¨ªez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de Espa?a (CGAFE).

"El tr¨¢fico genera el 80% del ruido ambiental producido en una ciudad, seguido de las obras con un 10%, el ferrocarril con un 6% y los bares y discotecas con un 4%. Dentro del hogar, el despertador o la televisi¨®n a un volumen elevado pueden llegar a los 75 decibelios, igual que una lavadora o un tel¨¦fono m¨®vil", explica Jos¨¦ ?ngel Gamallo, jefe del ¨¢rea de Aislamiento Ac¨²stico de Danosa. El l¨ªmite est¨¢ en 65 decibelios durante el d¨ªa y 55 en la noche. Para hacerse una idea, solo la aspiradora genera 65 decibelios.

En 2014 el 16% de los inmuebles ten¨ªa problemas de contaminaci¨®n ac¨²stica

Hay cientos de casos en pr¨¢cticamente todas las ciudades. En la capital madrile?a destaca el pueblo de Barajas por la cercan¨ªa al aeropuerto, as¨ª como las urbanizaciones de la carretera de Burgos (Santo Domingo, Fuente del Fresno...). Ahora bien, son muchos los propietarios que han decidido tomar medidas. "Los vecinos que han realizado obras para insonorizar sus casas son ya el 36%, casi 9,1 millones de viviendas. Con respecto a 2011, se han incrementado en un 5%", dicen en el CGAFE. La implantaci¨®n de aislantes ac¨²sticos en la casa puede reducir las molestias hasta en un 70%, aclara Gamallo.

Por ejemplo, "hay chal¨¦s a pie de carretera con un nivel de aislamiento ac¨²stico tan alto que no se oye ni un ruido y se venden bien", afirma P¨¦rez Cremades. Igual de bien que los pisos de las zonas de bares madrile?as de Huertas, Alonso Mart¨ªnez, Malasa?a, Chueca y La Latina, donde sus demandantes buscan precisamente eso, ambiente.

Dolores Lagar es una de esas propietarias a la que los ruidos hac¨ªan la vida imposible. En su mancomunidad en el barrio de Bego?a (Madrid), entre Chamart¨ªn y el hospital Ram¨®n y Cajal, hay bloques pegados a la v¨ªa del tren. "Hemos denunciado varias veces, y algunos vecinos han cambiado de casa. En mi caso, he tenido que aislar con el consiguiente gasto de unos 12.000 euros". Los pisos abandonados por sus due?os siguen a la venta a?o y medio despu¨¦s. "Muchos m¨¦dicos y enfermeras alquilan, pero los precios han bajado bastante", dice.

?Cu¨¢ndo se puede denunciar? Siempre que se existan molestias que perturban la vida normal de una persona. Por ejemplo, los habituales ruidos de la televisi¨®n, muebles, m¨²sica o tacones. No es necesario que se hagan mediciones previas a la denuncia. Un truco de Danosa: si se entiende la conversaci¨®n del vecino se superan los niveles m¨¢ximos. Otra opci¨®n es usar las aplicaciones para el m¨®vil que miden decibelios.

"Unos casos se resuelven por v¨ªa administrativa, otros de forma extrajudicial y, si no se soluciona en poco tiempo, acudimos a los tribunales", dice el abogado Ricardo Ayala, que explica que el proceso empieza por denunciar ante la Polic¨ªa municipal (si est¨¢ sucediendo en ese momento para que pueda verificarlo mediante un son¨®metro) y al ayuntamiento. Al mismo tiempo, hay que requerir al denunciado por escrito y exigirle que cese de inmediato en su actividad. Es importante seguir la tramitaci¨®n de la denuncia para que el ayuntamiento complete el expediente y exija soluciones. En caso de no dar resultado, habr¨¢ que ponerlo en manos de un abogado especializado para que tome medidas, primero de forma amistosa. Despu¨¦s, interponiendo la demanda ante la jurisdicci¨®n que crea m¨¢s adecuada.

El propietario tendr¨¢ que hacerse cargo del coste. Si la denuncia se realiza ante el ayuntamiento deber¨¢ abonar entre 300 y 600 euros. En v¨ªa judicial, en torno a unos 3.000 euros, aunque es posible recuperarlos con la condena en costas procesales al demandado y la estimaci¨®n de una indemnizaci¨®n, recuerda Ayala. Ojo porque los seguros del hogar pueden cubrir el da?o por ruidos y devolver el gasto al asegurado, incluso eligiendo a un abogado de su confianza.