Los jueces frenan desahucios de bancos que vendieron sus hipotecas
Los fondos propietarios de los cr¨¦ditos son los que deber¨ªan exigir la ejecuci¨®n, seg¨²n dos magistrados
La crisis llev¨® a las entidades bancarias a vender buena parte de sus hipotecas ¡ªprimero las de mayor riesgo, despu¨¦s todas¡ª a fondos de inversi¨®n. Pese a que han dejado de ser propietarios de los cr¨¦ditos, los bancos siguen presentando, en nombre propio, demandas de desahucio en caso de impago. La mayor¨ªa de los jueces les dan la raz¨®n. Pero unos pocos est¨¢n poniendo coto a esa pr¨¢ctica. Dos autos argumentan que, al haber cedido las hipotecas, pierden tambi¨¦n el derecho de echar a los propietarios de las casas. Una comunicaci¨®n del Banco de Espa?a avala esa tesis.
Antonio Cantero, instalador, y Vicenta V¨ªlchez, modista, han ganado tiempo. Una juez de Granollers ha dictado que CatalunyaCaixa no est¨¢ legitimada para ejecutar su hipoteca. En abril de 2015 la entidad nacionalizada vendi¨® la totalidad del cr¨¦dito al fondo de inversi¨®n FTA, que es el que deber¨ªa, en todo caso, ejercer la reclamaci¨®n. La decisi¨®n tiene para esta pareja de 60 a?os un efecto analg¨¦sico y aleja, por ahora, el peligro de tener que abandonar la casa que construyeron en un terreno de Lli?¨¤ d¡¯Amunt hace 14 a?os.
No hay datos oficiales sobre el n¨²mero de las llamadas ¡°hipotecas titulizadas¡±, o sea, las que los bancos han vendido a terceros, sobre todo a fondos de inversi¨®n. Pero los expertos coinciden en que se trata de un porcentaje muy alto, superior en cualquier caso al 50%. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades se desprendieron de deuda: la trocearon y la vendieron en grandes paquetes millonarios a los fondos. Esa variedad de due?os ¡°hace m¨¢s dif¨ªcil que puedan personarse para reclamar como persona jur¨ªdica¡±, tercia N¨²ria Vilarnau, abogada del Colectivo Ronda.
Antonio y Vicente tuvieron suerte: CatalunyaCaixa les hab¨ªa informado, por carta, de la venta total de su cr¨¦dito. La pareja exhibi¨® el documento en la vista oral, en junio de 2015. Pese a que el abogado de la entidad impugn¨® la carta, la juez la dio por buena y proclam¨® la ¡°p¨¦rdida sobrevenida de la legitimaci¨®n¡± del banco para reclamar. Aunque dej¨® la puerta abierta a que lo haga el fondo.
El pasado septiembre, un juzgado de Fuenlabrada rechaz¨® una demanda de ejecuci¨®n hipotecaria presentada por una entidad de cr¨¦dito (Credifimo) contra una familia. El razonamiento es id¨¦ntico: Credifimo hab¨ªa cedido la hipoteca al fondo TDA25. ¡°Hay que concluir, razonablemente [...] que cuando la participaci¨®n del fondo en el pr¨¦stamo hipotecario es total¡±, la entidad emisora (o sea, el banco) ¡°no est¨¢ legitimada para iniciar su ejecuci¨®n¡±, seg¨²n recoge el auto judicial.
En la mayor¨ªa de los procesos lo dif¨ªcil para el afectado es saber si su hipoteca se ha vendido, porque el banco no est¨¢ obligado a informarle. Los jueces, sin embargo, est¨¢n empezando a reaccionar o, al menos, a hacer preguntas. A prop¨®sito de otra demanda de ejecuci¨®n, un juez de Vigo ha planteado una cuesti¨®n prejudicial ante el Tribunal de Luxemburgo, que ya fue clave al se?alar las cl¨¢usulas abusivas del sistema hipotecario espa?ol.
Rebajas a cambio de liquidez
Desde que supo que su banco hab¨ªa vendido su hipoteca, Antonio se pregunta: ¡°Si se la vende al fondo buitre por un 10% de su valor, ?por qu¨¦ no me la puede vender a m¨ª al mismo precio? ?O aunque sea al 20%? As¨ª podr¨ªa pagar¡±. La pareja lamenta que los fondos de inversi¨®n son a¨²n m¨¢s ¡°agresivos¡± que los bancos porque ¡°buscan el beneficio r¨¢pido¡±. A Antonio nunca le ha faltado trabajo como aut¨®nomo. Pero con la crisis empezaron a dejarle facturas por pagar y comenz¨® a no poder cumplir con el banco. ¡°Cada vez que renov¨¢bamos el cr¨¦dito, las condiciones eran peores. En vez de ayudarte, te ahogan¡±. Tras dos cuotas impagadas, la entidad les demand¨® en 2014. Acudieron a la PAH y as¨ª conocieron las hipotecas titulizadas.
Al abogado ?scar Luis Viera le asaltaron las mismas dudas. Y ante una normativa que considera poco clara consult¨® al Banco de Espa?a. La respuesta lleg¨® en marzo de 2015. La instituci¨®n recuerda que los bancos venden el cr¨¦dito para ¡°obtener nueva financiaci¨®n sin necesidad de acudir a otras v¨ªas¡± y advierte de que la ley no obliga ni siquiera a informar a los deudores. Pero tambi¨¦n lanza un capote: de acuerdo con la ley de 1992 sobre r¨¦gimen de sociedades y fondos de inversi¨®n inmobiliaria, al ceder un pr¨¦stamo ¡°la entidad que concedi¨® el mismo deja de ser la acreedora del pr¨¦stamo¡± aunque conserve su administraci¨®n.
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