La inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a alcanza los 22.000 millones de euros

La amenaza viene de fuera. Los indicios de otra posible recesi¨®n mundial es lo que m¨¢s preocupa a los analistas del mercado inmobiliario espa?ol, seg¨²n Mikel Echavarren, de Irea. Puertas adentro, ¡ªa pesar de la ca¨ªda del ¨ªndice de confianza del consumidor, y un posible freno en crecimiento del PIB¡ª, el balance de la inversi¨®n inmobiliaria en 2015 ha sido m¨¢s que satisfactorio para la consultora, cuyo pron¨®stico para el a?o en curso se mantiene en positivo.

Dejando a un lado los riesgos futuros, el camino recorrido tiende a la normalizaci¨®n del mercado inmobiliario y mantiene a Espa?a como uno de los principales mercados europeos de inversi¨®n inmobiliaria en oficinas, hoteles y log¨ªstica, con Madrid como destino estrella y las Socimi como las grandes dinamizadoras.

El 2015 ha regalado al mercado inmobiliario crecimientos de m¨¢s 100% respecto a 2014. As¨ª, subi¨® un 753% la inversi¨®n en los mejores locales comerciales, caso de los situados en la Gran V¨ªa madrile?a y su entorno; la hotelera, un 142%, y un 169% la inversi¨®n destinada a suelos. Y se increment¨® un 129%, el volumen del dinero invertido por las Socimi, destacando Merlin, con la compra de Testa.

A los reit espa?oles se debe el 41% del total del dinero invertido en la compra de activos. Han contribuido tambi¨¦n a la reaparici¨®n del inversor nacional, que aument¨® el volumen de lo invertido un 125% respecto a 2014, en soledad o asociado a un fondo extranjero en el seno de una Socimi. ¡°Los inversores con sede en Espa?a han destinado unos 8.000 millones de euros, copando m¨¢s del 60% del volumen total invertido en activos inmobiliarios¡±, seg¨²n dijo el consejero delegado de Irea en la presentaci¨®n del Informe de Inversi¨®n Sector Inmobiliario, Espa?a 2015.

En cuanto al gran apestado, el suelo, triplic¨® el volumen del a?o anterior. De los casi 1.000 millones de euros invertidos, unos 700 millones corresponden al de uso residencial. La buena noticia es que ya hay referencia del valor y mercado para estos solares que pasaron a manos de la banca o a grandes fondos. Y, concretamente, el 53% de las operaciones de inversi¨®n en residencial, se deben a la adquisici¨®n de bolsas de suelo en Madrid.

Pero no todas las cifras crecieron o van a crecer en 2016. Por ejemplo, la venta de carteras de deuda entrar¨¢ en fase de estabilizaci¨®n, ya que al irse agotando las de mayor tama?o, pierden atractivo. La inversi¨®n en deuda, que pas¨® mayoritariamente a manos de fondos de inversi¨®n y entidades financieras internacionales, super¨® el a?o pasado los 8.100 millones de euros. El 77% de la deuda se debe a pagos pendientes y el 66% tiene como garant¨ªa viviendas terminadas o suelos residenciales.

En total, al mercado inmobiliario llegaron a lo largo de 2015 unos 22.000 millones de euros, redondeado. El mayor peso corresponde a la venta de activos, que subi¨® un 33%, mientras bajaba un 36% la de deuda. Para Echavarren este es un s¨ªntoma de ¡°normalizaci¨®n del mercado¡±.

El segmento m¨¢s activo fue el de oficinas, tras crecer el a?o pasado un 95%, respecto a 2014. Se da por hecho que habr¨¢ elevaci¨®n de rentas pero no llega a producirse. Tambi¨¦n presentaron un gran dinamismo los locales comerciales en las ubicaciones m¨¢s escogidas, si bien baj¨® la inversi¨®n en centros comerciales y se augura que el descenso podr¨ªa continuar en 2016.

A lo larfo de este ejercicio tendr¨¢n que digerirse las compras realizadas, por un lado, y, por otro, saldr¨¢n a la venta los activos adquiridos por los fondos a partir de 2013. Irea estima que un tercio de las transacciones tendr¨¢n ese origen.

Se espera que baje el volumen de inversi¨®n en activos comerciales, mientras que los hoteles tendr¨¢n una fuerte actividad, tras el crecimiento de la inversi¨®n de m¨¢s de un 142%. Una cifra r¨¦cord que impulsar¨¢ la diversificaci¨®n geogr¨¢fica hacia la costa e islas, especialmente, las Canarias.

Las mejores perspectivas son para el sector log¨ªstico, que necesita nuevas instalaciones y la adaptaci¨®n de las existentes para el creciente negocio del comercio electr¨®nico. Tambi¨¦n destaca el atractivo de la promoci¨®n residencial, al mejorar la financiaci¨®n hipotecaria y el inter¨¦s de promotores y fondos de inversi¨®n, que podr¨¢n empezar a fijarse en capitales de provincia, en lugar de ce?irse solo a Madrid y Barcelona.

Las entidades financieras van sustituyendo, a medida que avanza la promoci¨®n de las viviendas, a los fondos internacionales que son los que han venido aportando al promotor local el dinero inicial para la compra de suelo. Y, mientras se anima t¨ªmidamente con el residencial, la banca sigue vendiendo cartera de deuda y pierde protagonismo en el proceso de desinversi¨®n de activos inmobiliarios, bajando del 22% del total en 2014, al 5% durante el pasado a?o.

Por comunidades aut¨®nomas, Madrid atrajo 5.300 millones de euros; Catalu?a, 1.424 millones y las islas, 1.140 millones. No en vano, la capital protagoniz¨® la principales ventas: el centro comercial Plenilunio, a Kl¨¦pierre; las sedes de Ahorro Corporaci¨®n, Seb Group y Vodafone, a Corporaci¨®n Financiera Alba, Bankia e Iba Capital, respectivamente; al igual que la antigua de Telef¨®nica, que pas¨® a manos de Pimco y Lar Espa?a Socimi. Tambi¨¦n est¨¢ en Madrid, Torre Espacio, adquirida por Emperador, y el edificio Gran V¨ªa, 32, por Pontegadea.