Aqu¨ª hay dinero para promover casas en cooperativa
La Federaci¨®n de Cooperativas de Vivienda de Madrid consigue pr¨¦stamos para la compra de suelo
La Federaci¨®n de Cooperativas de Vivienda (FVC) de la Comunidad de Madrid ha firmado un acuerdo con Auriga y el grupo financiero Alterfin, para conseguir financiaci¨®n en la fase de promoci¨®n inmobiliaria que la banca tradicional no da: los pr¨¦stamos al promotor para la compra de suelo, antes de conseguir la licencia de obra o de obtener suficientes preventas de viviendas.
El primer Fondo de Inversi¨®n Libre (inversi¨®n m¨ªnima y beneficios fiscales), gestionado por Auriga, se denomina Alterfin Fondo Promotores I. Una vez aprobados los ¨²ltimos tr¨¢mites, prestar¨¢ el 75%, incluido el IVA, del valor menor del solar entre el de tasaci¨®n y el de mercado, en zonas consolidadas de Madrid y alrededores, a gestores homologados por la Federaci¨®n. El plazo medio de la inversi¨®n es de 12 a 18 meses -aunque puede llegar hasta 30 meses-, que es el periodo de comercializaci¨®n estimado, puesto que al comenzar la fase de construcci¨®n, s¨ª se puede obtener la financiaci¨®n bancaria tradicional y se recupera el dinero para el fondo.
¡°Para que un proyecto viable despierte el inter¨¦s de un inversor, el importe m¨ªnimo es de 50 millones de euros, mientras que en sectores como el cooperativo las necesidades de financiaci¨®n suelen ser de unos cinco millones. De ah¨ª, surgi¨® la idea de crear un fondo que d¨¦ pr¨¦stamos para compra de suelos y la de llegar a un acuerdo con la FVC, que nos aporta fiabilidad¡±, explic¨® Joaqu¨ªn Poblet, de Auriga Global Inverstor, en un encuentro de la FCV con los equipos gestores profesionales de cooperativas homologados por esta asociaci¨®n.
Para cada promoci¨®n, se crea una compa?¨ªa espec¨ªfica, propietaria del 100% del suelo hasta que pasa a manos del promotor/cooperativa cuando consiga el nivel de ventas que exige la banca. ¡°El respaldo del fondo de inversi¨®n evita que la cooperativa ¨Cque tarda de tres a cuatro meses en el estudio de mercado y dise?ar un proyecto viable- llegue tarde a compras de suelo, cuando compite con promotores e inversores en la Comunidad de Madrid¡±, explic¨® Juan Casares, vicepresidente de la FCV.
Poblet adelant¨® que el primer fondo podr¨ªa sumar unos 20 millones de euros (para unos cuatro solares), pero podr¨ªa llegar a prestar 30 millones de euros y abrir sucesivos, a quien pase el filtro de la Federaci¨®n. Como asesor inmobiliario, cuentan con Foro Consultores y el jur¨ªdico es Cuatrecasas.
La comisi¨®n de apertura es del 2%, pero para los gestores de la Federaci¨®n bajar¨¢ hasta el 1,5%, sin comisi¨®n de cancelaci¨®n a partir de los seis meses. No hay financiaci¨®n para operaciones ya en marcha, porque necesitan unos tres o cuatro meses para poder preparar un fondo y comunicarlo a la CNMV. ¡°Bajaremos el tipo de inter¨¦s del 12%, al entorno del 10% en el caso de la FCV, a la que damos ventaja por la seguridad que nos aporta. Hay filtros que no tiene que pasar¡±, a?adi¨® Poblet.
ESCENARIO FAVORABLE PARA LA COOPERATIVA
En el encuentro, se abund¨® en que el sistema cooperativo es una herramienta garantista que se beneficia de un escenario que ha mejorado mucho desde finales de 2014, como lo ratifica el Servicio de Estudios del BBVA: aumento de transacciones de suelo y absorci¨®n del stock, que lleva a que escasee la vivienda nueva y que sean m¨¢s los barrios de Madrid en que el precio est¨¢ subiendo. ¡°Escenario de total oportunidad¡±, sintetiz¨® Pablo Lafarga, director comercial y de marketing de Anida del grupo BBVA. Avala esta afirmaci¨®n un dato como que la comercializadora Solvia multiplic¨® por ocho las ventas totales de suelo durante 2015, de los que el 63% superaron el mill¨®n de euros.
Lafarga explic¨® que ¡°en nuestros solares, ser¨¢n los verdaderos profesionales quienes promuevan y con la FCV podemos maximizar la venta, porque los honorarios como gestores se ajustan m¨¢s que en promoci¨®n directa -que asume mayores riesgos- y los gastos de comercializaci¨®n se reducen considerablemente por la gran capacidad de captaci¨®n de colectivos que tienen las cooperativas¡±.
Anida, actualmente, trabaja en la firma del acuerdo con la FCV y contabiliza 549 solares finalistas en venta, de los que 492 son residenciales, con capacidad para 15.356 viviendas, en el territorio nacional. En la regi¨®n Centro, que incluye Madrid, fuera de la M-30, hay 32 terrenos, para 947 unidades.
Cap¨ªtulo aparte es el de los suelos de la cartera que gestiona en el BBVA Miguel ?ngel Hern¨¢ndez Grueso, en la unidad de financiaci¨®n residencial de clientes dudosos de Madrid y Castilla-La Mancha, que no han pasado a manos de la inmobiliaria Anida y sobre los que no se puede ejercitar una opci¨®n de compra, sino compra directa. ¡°El 70% de las operaciones que hacemos son en r¨¦gimen de cooperativa, pero ponemos muchos condicionantes -como un grado de comercializaci¨®n muy elevado- para garantizar la seguridad del cooperativista. Y la ¨²ltima palabra la tiene el departamento de riesgos¡±, indic¨®.
Anida realiza el informe de viabilidad t¨¦cnica y econ¨®mica de las promociones sobre estos suelos; revisan el proyecto arquitect¨®nico y el estudio de costes y, de cara al pr¨¦stamo promotor, recurren al Project Monitoring (control de gastos a pie de obra que realiza la entidad), cuyo informe mensual garantiza que se cumplan plazos. ¡°Hasta que no pase cierto tiempo, va a ser imprescindible, aunque es un sobrecoste para los cooperativistas. Las constructoras cobran al final y limitamos el cobro de los honorarios de gesti¨®n al 30% o 35% durante la fase de obra y, el resto, a la entrega de viviendas. El grado de aportaci¨®n del cooperativista debe ser alto¡±, seg¨²n Hern¨¢ndez Grueso. ?ltimamente, la entidad ha empezado a dar en alg¨²n caso pr¨¦stamos de hasta el 50% para la compra de suelo.
Gestores con sellos de calidad
Hace un a?o y medio que la Federaci¨®n de Cooperativas de Viviendas (FVC) puso en marcha el Registro de Demandantes de Vivienda (RDV). ¡°Canaliza la oferta de suelos y proyectos residenciales cooperativos que casa con el listado de demandantes, agrupados por tipolog¨ªas, zonas y precios. Bajo el paraguas de la Federaci¨®n, se apoya en redes inmobiliarias y sociales que captan diariamente interesados, as¨ª como ofertas de suelo de los gestores homologados y de las cooperativas o de las entidades bancarias que nos presentan suelos para que se los viabilicemos¡±, seg¨²n explic¨® su responsable, Javier de Osma, en el encuentro con los profesionales gestores de cooperativas y asociaciones vinculadas a la FCV por el sello de calidad que dan a las entidades colaboradoras homologadas.
La Federaci¨®n asume, a partes iguales, el aspecto t¨¦cnico y el comercial, para garantizar la viabilidad del proyecto, colaborando en el dise?o del proyecto gracias al estudio de mercado de los suelos y convocando un concurso de gesti¨®n para gestores homologados. ¡°Los proyectos tienen que ser viables, contemplando los honorarios de la gestora y del departamento de demandantes antes de captar los socios¡±. El porcentaje puede llegar al 3%.
¡°Ya hay varias promociones cerradas en un tiempo r¨¦cord iniciadas por cooperativas afiliadas a la Federaci¨®n, caso del Ensanche Sur, cubierta la promoci¨®n en m¨¢s del 80% desde diciembre; el Casar del Molino, en Alcorc¨®n, con 80 personas en lista de espera, y la de Fuente de la Villa, en Valdemoro, que se ha hecho viable en menos de 60 d¨ªas¡±, explic¨® De Osma.
Para los precios, se basan en los del registro y notariado, as¨ª como en testigos como la red de pisos.com ¨Cque tendr¨¢ un apartado espec¨ªfico dedicado a la econom¨ªa social-, fotocasa.com e idealista.com. Se suma una herramienta propia, el portal oiko.com, al servicio de las cooperativas federadas para incorporar a socios; o bien, para quienes buscan vivienda sin localizaci¨®n concreta. Y tambi¨¦n el uso de tecnolog¨ªas de la informaci¨®n.
Tambi¨¦n han desarrollado hace tres meses el Plan Permuta, para quienes necesitan una vivienda de mayor o menor tama?o en alguna nueva promoci¨®n; una apuesta personal del presidente de la Federaci¨®n de Madrid y de la Confederaci¨®n de Cooperativas de Vivienda, Alfonso V¨¢zquez Fraile; una figura con reconocimiento institucional y que ha firmado todos los planes estatales de vivienda.
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