La futura ley del suelo: urbanismo m¨¢s ¨¢gil y renovaci¨®n de la ciudad

El Sal¨®n Inmobiliario Internacional de Madrid (Sima 2016) comenz¨® esta nueva edici¨®n con una conferencia inmobiliaria dirigida a los promotores, que han dado vida a un sector que pas¨® del 10% del PIB de la Comunidad de Madrid, al 5% actual. Renuevan la demanda de que la Administraci¨®n agilice la gesti¨®n urban¨ªstica y, entre los retos, se enfrentan al de abrazar la industrializaci¨®n de su actividad y enfocarla hacia la regeneraci¨®n urbana. Esta se basa en la rehabilitaci¨®n como instrumento, pero no descarta la nueva edificaci¨®n ni tampoco, si es necesaria, la demolici¨®n. Tal como se hizo, hist¨®ricamente, en la Gran V¨ªa madrile?a o, en la d¨¦cada pasada, en la operaci¨®n promovida por Larcovi en Beurko (Baracaldo, Vizcaya). Construy¨® 1.240 viviendas en las que realoj¨® a los anteriores vecinos, tras derribar edificaciones y la financi¨® con solares resultantes.

En el cap¨ªtulo de renovaci¨®n se destac¨® la operaci¨®n Madrid R¨ªo, que, seg¨²n Consuelo Villanueva, de Sociedad de Tasaci¨®n (ST), ha revalorizado las viviendas en Arganzuela, por encima de la media, mientras los distritos colindantes, Latina y Carabanchel, se mantienen por debajo.

Pero el profesor Felipe Iglesias, del bufete Ur¨ªa Men¨¦ndez, anot¨® que ni siquiera hay definici¨®n jur¨ªdica estatal de qu¨¦ es rehabilitaci¨®n y qu¨¦ es regeneraci¨®n o renovaci¨®n. Aunque, por otra parte, a nivel auton¨®mico, es optimista respecto a la redacci¨®n de una nueva Ley del Suelo madrile?a que clarificar¨¢ la situaci¨®n. Aunque de la mesa de trabajo que la redacta se ha levantado el PSOE por divergencias, el discurso es com¨²n. Todos premian la recuperaci¨®n de la ciudad existente, frente a un crecimiento expansivo. Incluso, el arquitecto Carlos Lamela abog¨® porque en los nuevos barrios del norte de Madrid, como Sanchinarro o Las Tablas, se edifique en las medianas, avenidas y solares para aumentar la densidad, tan baja que har¨¢ insostenible su mantenimiento en el futuro.

Eso s¨ª, en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016 qued¨® claro que es necesario cambiar las reglas de juego urban¨ªstico. ¡°En cuatro a?os, el Ayuntamiento de Madrid no ha sido capaz, con recursos y un magn¨ªfico equipo, de hacer m¨¢s que un Avance del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid. Hay que ir a planes m¨¢s ligeros y que se cumplan¡±, seg¨²n Iglesias. Lamela, con amplia experiencia internacional, anot¨® que en otros pa¨ªses las ordenanzas para hacer un edificio de 40 plantas caben un folio. En Espa?a, se enfrenta a miles de normas estatales, auton¨®micas y locales.

Iglesias propuso que ¡°la rehabilitaci¨®n no sea voluntaria, sino obligatoria, fruto de una orden de ejecuci¨®n del Ayuntamiento. Y, por otra parte, los pr¨¦stamos no se den a la comunidad de propietarios, sino al particular que lo necesite¡±.

Financiaci¨®n

Una clave es c¨®mo se financia la regeneraci¨®n de la ciudad y ah¨ª, Jes¨²s Mart¨ªn, presidente de Larcovi, apunta al papel de los fondos europeos. Y sobre financiaci¨®n para la actividad inmobiliaria hablaron Mikel Echevarren, de Irea, y Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del Iese Bussines School, ambos preocupados por una nueva regulaci¨®n hipotecaria.

Considera Suarez que va a multiplicarse la promoci¨®n y se necesitar¨¢ m¨¢s financiaci¨®n. Y los fondos de inversi¨®n son una opci¨®n, aunque ¡°una alianza con ellos solo es temporal porque se crean con un horizonte de seis a ocho a?os¡±. Seg¨²n Echevarren, se llevan la parte del le¨®n en la rentabilidad. ¡°Al poner el capital necesario para el suelo y permitir el arranque de la promoci¨®n, obtienen un margen del 15% o 18% de inter¨¦s que pierde la banca tradicional. Esta podr¨ªa financiar parte del suelo, al 10% o 15% de inter¨¦s, ya que los riesgos no son los de antes de la crisis y saldr¨ªamos ganando porque los fondos son extremadamente lentos en la toma de decisiones¡±, indic¨®.

Suarez adelant¨® que viene una segunda ola de financiaci¨®n para el sector inmobiliario por parte de los grandes inversores internacionales buscando mayor rentabilidad. El profesor del Iese resalt¨® que ¡°a la banca no le gusta el sector promotor, sino su cliente, al que puede vender productos a?adidos, con mayor margen que el de la hipoteca; productos se van cediendo al mundo digital¡±.

Tramitaci¨®n m¨¢s ¨¢gil

En la Conferencia, organizada por Planner y Asprima, se vio la importancia de la industrializaci¨®n del sector y la mejora en los procedimientos administrativos y su agilizaci¨®n, para los que es de gran utilidad la herramienta BIM, que permitir¨ªa que un Ayuntamiento supervise en unos minutos la adecuaci¨®n del proyecto a la legalidad, de cara a obtener una licencia, y con total transparencia. Felipe Aparicio, del Colegio de Arquitectos T¨¦cnicos de Madrid y Teresa Marzo, de V¨ªa C¨¦lere, presentaron un proyecto piloto, Madrid Urban Modeling, con un software de Solibri.

Hay que tener en cuenta, seg¨²n c¨¢lculos de Francisco P¨¦rez, de Solvia, que en los 12 municipios en que opera, obtener una licencia de obras requiere unos cinco meses y dos, la de primera ocupaci¨®n (lpo) para una promoci¨®n de unos 5.500 metros cuadrados sobre rasante. En Catalu?a, los plazos suben a seis y cuatro meses, respectivamente. Y el retraso les cuesta mensualmente 20.500 euros, en el caso de la licencia de obras, y unos 25.000 euros, en el de la lpo.

Mariano Fuentes, consejero de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, anot¨® que se est¨¢ buscando la agilizaci¨®n, para evitar el tradicional incumplimiento de plazos por parte de la Administraci¨®n y la existencia de ordenanzas absurdas. ¡°Todos los grupos estamos trabajando en un marco normativo general, con un ¨²nico procedimiento administrativo para la tramitaci¨®n de licencias¡±. Y aludi¨® ¡°al control directo sobre los recursos, de personal y tecnol¨®gicos, que tiene la propia Administraci¨®n, y la necesidad de un adecuado plan de empresa, para que las propuestas pol¨ªticas no se queden en humo¡±.

Al retraso en las promociones tambi¨¦n contribuyen las empresas suministradoras. Menos las de gas y agua que las el¨¦ctricas, que requieren hasta 15 pasos en un proceso lento y farragoso, seg¨²n Marzo.

Inseguridad jur¨ªdica

En la ¨²ltima mesa de la Conferencia Inmobiliaria se plante¨® la inseguridad jur¨ªdica, aludiendo a los numerosos recursos y resoluciones de los tribunales que afectan a la inversi¨®n extranjera, seg¨²n Rafael Gonz¨¢lez-Cobos, presidente de Inmoferrocarril. El concejal de de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, Jos¨¦ Manuel Calvo, record¨® que tal inseguridad ha sido una constante a lo largo de los ¨²ltimos a?os y tiene que ver con la complejidad burocr¨¢tica y administrativa. El camino ser¨ªa ir a una Ley del Suelo pactada con todos los agentes sociales. Y el fomento de la regeneraci¨®n urbana, para luchar contra los desequilibrios sociales y crear m¨¢s empleo: un puesto y medio por cada puesto de trabajo en obra nueva. En cuanto a la financiaci¨®n, el sector p¨²blico es el que permitir¨¢ que arranque, pero dijo contar con el privado, ¡°en el marco de un plan a 15 ¨® 20 a?os que supondr¨¢ un cambio de modelo¡±.

Radiograf¨ªa de los promotores

Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima, puso sobre la mesa un term¨®metro del sector: ¡°Las transacciones de vivienda han bajado un 55%; los precios, un 35% y la producci¨®n (visados de direcci¨®n de obra), un 95%; es decir, hay paralizaci¨®n de la actividad que provoca que, de las viviendas vendidas, solo el 10% sean nuevas y que, por falta de producto, el 90% en Madrid sea vivienda principal, cuando antes el porcentaje no llegaba al 80%¡±.

Denunci¨® Roca que no hay pol¨ªtica de vivienda. ¡°El 70% de la vivienda protegida es de iniciativa privada y, del suelo finalista que hay, el 50% es para vivienda protegida que ya no existe. Se nos exigen requisitos para conseguir una subsidiaci¨®n inexistente. Y los promotores nos consideramos productores de vivienda, ya sea de nuevos desarrollos o de regeneraci¨®n, y destinada a venta o a alquiler. Lo importante es producir, crecer¡±, concluy¨®.