El frenes¨ª inversor en el ladrillo espa?ol se relaja

La inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a ha vivido una fiesta durante los ¨²ltimos dos a?os. Solo en 2015 alcanz¨® la cifra r¨¦cord de 13.000 millones de euros, indica Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE Espa?a. En 2016 ha llegado cierta resaca, aunque no es de las peores. La escasez de productos de calidad que ha dejado tras de s¨ª la fren¨¦tica actividad de los ¨²ltimos dos a?os (no vista desde la ¨¦poca precrisis) y la subida de precios consecuencia de este desequilibrio entre oferta y demanda, ha llevado a los inversores a estudiar las operaciones con m¨¢s calma.

A¨²n as¨ª, el a?o ha tenido hitos de inversi¨®n importantes. ¡°Este a?o se han registrado operaciones muy relevantes, como la compra del centro comercial Diagonal Mar de Barcelona por Deutsche Bank por casi 500 millones de euros, o la adquisici¨®n de la madrile?a Torre Cepsa por Pontegadea ¡ªde Amancio Ortega, de Inditex¡ª por un importe cercano a los 500 millones de euros¡±, explica Ram¨ªrez-Escudero. Y, sobre todo, la venta del Parque Empresarial Adequa (tambi¨¦n en Madrid) por parte de Lonestar por cerca de 400 millones de euros el pasado septiembre.

A falta de dos meses para el cierre del ejercicio, los expertos prev¨¦n un volumen de inversi¨®n que se va a mover entre los 8.000 y 9.000 millones de euros. La consultora JLL vaticina que estar¨¢ en torno a los 8.000 millones de euros, lo cual, si bien supondr¨ªa una ca¨ªda de alrededor del 15% frente al a?o anterior, ¡°sigue siendo una cifra muy positiva que da muestras del gran inter¨¦s de los inversores por seguir comprando en Espa?a¡±, explica Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL.

Lo que ocurre es que los inversores han dejado los deberes para final de a?o. Hay muchas operaciones que se cerrar¨¢n, o ya se han cerrado, en el ¨²ltimo trimestre. Por ejemplo, ¡°el sale&leaseback [vender la propiedad para seguir como inquilino] de las oficinas de Gas Natural Fenosa en Madrid, la venta en igual formato de una cartera de activos log¨ªsticos de El Corte Ingl¨¦s repartidos por toda Espa?a o la formalizaci¨®n de la compra del edificio Espa?a de Madrid por parte del Grupo Baraka, cuyo uso principal ser¨¢ el hotelero. Solo estos activos superan los 1.500 millones de euros¡±, explican en CBRE Espa?a. Seg¨²n esta consultora, el a?o cerrar¨¢ con un volumen de entre 8.500 y 9.000 millones de euros y eso ¡°sin contar la operaci¨®n de fusi¨®n entre Merlin y Metrovacesa, compa?¨ªa esta ¨²ltima con activos valorados en unos 4.000 millones de euros¡±, precisa su presidente.

El mercado se caracteriza ahora por la escasez de producto de calidad

Esa escasez de producto que caracteriza el mercado de inversi¨®n actual es un barrera para atraer al inversor de perfil m¨¢s institucional que busca activos core en zonas principales de ciudades como Madrid o Barcelona. ¡°Sin embargo, aquel inversor que est¨¦ dispuesto a asumir m¨¢s riesgo en busca de mayor rentabilidad puede encontrar a¨²n producto, sobre todo en ciudades secundarias. Adem¨¢s, aqu¨ª entra en juego el papel del inversor que est¨¢ dispuesto a comprar un activo con el objetivo de invertir en su reforma y reposicionamiento, de modo que pueda obtener m¨¢s rentabilidad a largo plazo¡±, advierte Ortega. A su juicio, durante 2017 y 2018 saldr¨¢ al mercado producto que ha sido gestionado por estos inversores.

Por sectores, aunque las oficinas siguen siendo un mercado atractivo, la falta de oferta ha hecho que, con una ca¨ªda del 77% en el tercer trimestre, sea el sector que m¨¢s ha retrocedido. En cambio, el retail (comercio), aunque la inversi¨®n ha descendido un 26%, se sit¨²a como el primer sector en volumen, con un 38% del total.

A pesar del agotamiento de Madrid, se sigue perfilando como la ciudad que concentra el mayor volumen de inversi¨®n inmobiliaria de Espa?a, con 5.229 millones de euros durante el primer semestre de 2016, situ¨¢ndose en la 36? posici¨®n de la clasificaci¨®n global por delante de Las Vegas, Dubl¨ªn o Viena, seg¨²n el informe de Cushman & Wakefield. Ortega afirma que eso se debe a que la capital a¨²n sigue ofreciendo precios m¨¢s atractivos que otras capitales europeas como Londres.

Por eso, la inversi¨®n extranjera continuar¨¢ siendo el pilar de la recuperaci¨®n. Y junto a la hegemon¨ªa de los fondos norteamericanos, tendr¨¢n m¨¢s protagonismo los fondos alemanes y los inversores provenientes de Asia. No en vano, Espa?a es el segundo pa¨ªs con mayor participaci¨®n de inversi¨®n internacional, con 2.217 millones de euros de procedencia extranjera en la primera mitad del a?o, seg¨²n la consultora Savills.