?C¨®mo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?

El Supremo declar¨® en diciembre de 2015 como abusivas las cl¨¢usulas del Popular y del BBVA que impon¨ªan a los clientes el pago de todos los gastos de formalizaci¨®n de hipotecas, cuando deber¨ªan asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Desde entonces, ha habido sentencias de diferentes Audiencias y juzgados de primera instancia a favor y en contra. La OCU, que llev¨® el tema al Supremo, Facua y Adicae, han lanzado campa?as para reclamar estos gastos y aconsejan primero exigir su devoluci¨®n al defensor del cliente bancario, antes de ir a la v¨ªa judicial. En los ¨²ltimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja han modificado sus cl¨¢usulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar m¨¢s demandas. El asunto m¨¢s dif¨ªcil de reclamar es el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados, que supone el 70% de la factura.

?Qui¨¦n puede reclamar?

La Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro a?os. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y despu¨¦s a la justicia. Tienen cuatro a?os de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo l¨ªmite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podr¨¢n reclamar si el pago total se hizo cuatro a?os antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas. Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

?Qu¨¦ gastos se pueden reclamar?

En las demandas actuales se est¨¢n pidiendo los de la notar¨ªa, los del registro de la propiedad, los de la gestor¨ªa (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jur¨ªdicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del pr¨¦stamo hipotecario.

?A cu¨¢nto puede ascender la reclamaci¨®n?

Depende del importe de la hipoteca. Seg¨²n los c¨¢lculos de la OCU, si se devuelve todo, incluido el importe de los Actos Jur¨ªdicos Documentados, podr¨ªa ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

?Se puede recuperar solo una parte?

S¨ª. Algunos jueces ordenan la devoluci¨®n de los gastos de notar¨ªa, registro y gestor¨ªa, pero no los de Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte m¨¢s importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operaci¨®n mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados, ser¨¢ sujeto pasivo en lo que se refiere a la constituci¨®n del derecho y, en todo caso, la expedici¨®n de las copias, actas y testimonios que interese". Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es ¨¦l quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su pr¨¦stamo. Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicci¨®n legal.

Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

?Qu¨¦ documentos son necesarios para reclamar?

La documentaci¨®n que se necesitan para poder reclamar estos gastos es:

Escritura de tu hipoteca

Factura del notario

Factura del registrador

Carta de pago del impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (modelo 600).

?Qu¨¦ bancos han cambiado sus cl¨¢usulas de gastos?

Al menos son seis: BBVA, Santander, Bankia, CaixaBank, Sabadell e Ibercaja.

?Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cl¨¢usula?

Para las hipotecas futuras no cabr¨¢ reclamaci¨®n. Con esta modificaci¨®n lo que hacen las entidades es evitar que lleguen m¨¢s reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de pr¨¦stamos firmados en el pasado.

?Es un caso claro para ganar en los tribunales?

Nunca se puede pensar que es f¨¢cil ganar las demandas y menos contra los bancos que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca. Sin embargo, el hecho de que hayan modificado sus cl¨¢usulas tras la Sentencia del Supremo (que las calific¨® de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero tambi¨¦n otras en contra. Todav¨ªa no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganar¨¢n de forma masiva.