Un juzgado anula la cl¨¢usula que permite ejecutar una hipoteca por incumplir un pago

El juzgado especial de Madrid contra las cl¨¢usulas suelo ha declarado nula la cl¨¢usula de vencimiento anticipado de una hipoteca firmada por una pareja con Bankia. Es cl¨¢usula permit¨ªa al banco ejecutar la hipoteca ante cualquier incumplimiento de los pagos por parte de los clientes, por peque?o que fuera. El juzgado considera nula por abusiva esa cl¨¢usula, dado que ocasiona un "desequilibrio grave" entre los derechos del banco y los clientes, por lo que ordena eliminarla del contrato. Adem¨¢s, anula los intereses de demora pactados en caso de impago al considerarlos abusivos por demasiado altos y condena a Bankia a hacer frente a los gastos notariales y registrales derivados de la firma de la hipoteca.

Es la primer sentencia emitida por el juzgado de primera instancia 101 bis de Madrid, el encargado en la regi¨®n en exclusiva de casos por cl¨¢usulas abusivas ¨Ccl¨¢usulas suelo, hipotecas multidivisas, gastos hipotecarios, etc-, que entr¨® en funcionamiento a mediados de junio. El 1 de junio comenz¨® a funcionar uno de estos juzgados en cada provincia. En esta primera sentencia emitida en Madrid, el juzgado se pronuncia sobre dos pr¨¦stamos hipotecarios firmados por la pareja en 1994 y 2004 y una modificaci¨®n firmada sobre el primero.

En dos de los contratos, se incluye una cl¨¢usula de vencimiento anticipado que ampara a la entidad prestataria, en este caso Bankia, a resolver el pr¨¦stamo y ¡°proceder al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora¡± por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial, es decir, a ejecutar la hipoteca, en caso de ¡°incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas¡± en la escritura de pr¨¦stamo. En concreto, en este caso, la cl¨¢usula autoriza a Bankia a ejecutar la hipoteca en caso de ¡°falta de pago de una cuota cualquiera de amortizaci¨®n¡± o incluso de un recibo de contribuci¨®n (el IBI), sin que contemple otra posibilidad para los clientes, una pareja.

Ampar¨¢ndose en otros antecedentes, el juzgado declara nula esa cl¨¢usula porque ¡°contempla una sanci¨®n muy alta¡±, la resoluci¨®n del pr¨¦stamo, ¡°sin que exista un grado de proporcionalidad¡± entre el incumplimiento y la sanci¨®n, ¡°provocando un desequilibrio grave entre los derechos de las partes¡±. Seg¨²n los antecedentes citados, entre ellos una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2013, para que se pueda ejecutar la hipoteca se debe atender a si el cliente ha incumplido una ¡°obligaci¨®n esencial¡±, es decir, si el incumplimiento es grave respecto a la cuant¨ªa y duraci¨®n del pr¨¦stamo. Tras el fallo europeo, la ley Hipotecaria espa?ola estableci¨® en 2013 que para ejecutar una hipoteca hac¨ªa falta el impago de al menos tres mensualidades y la nueva ley hipotecaria que el Gobierno est¨¢ redactando cifra el impago entre el 3 y el 5%.

Como la cl¨¢usula aplicada a esta pareja ni modula la gravedad del incumplimiento ni contempla otra salida que la ejecuci¨®n hipotecaria, la juez declara abusiva esta cl¨¢usula y ordena su expulsi¨®n de los tres contratos, pese a que nunca ha sido aplicada.

En cuanto a los intereses de demora por incumplimiento en los pagos, el contrato entre la pareja y Bankia estipulaba que los clientes deber¨ªan pagar "un inter¨¦s nominal superior en cuatro puntos porcentuales al tipo vigente en el momento del pago, sobre las cantidades adeudadas". El juzgado considera "desproporcionado" ese inter¨¦s en comparaci¨®n con el tipo de inter¨¦s m¨¢ximo aplicable al pr¨¦stamo, que es de un 13%, y porque otras normas de referencia, como la ley Hipotecaria, establecen intereses m¨¢s bajos.

Finalmente, la sentencia tambi¨¦n falla que debe ser el banco el que pague los gastos notariales de constituci¨®n de la hipoteca, puesto que la pareja s¨®lo precisa un pr¨¦stamo, mientras que el banco es el que requiere que se formalice en forma de hipoteca, lo cual obliga a la participaci¨®n del notario, para tener m¨¢s garant¨ªas de devoluci¨®n del pr¨¦stamo. Tambi¨¦n obliga al banco a pagar los gastos registrales, puesto que es el banco el que requiere que se inscriba la hipoteca en el registro de la propiedad. Por los gastos de la hipoteca, la sentencia obliga al banco a devolver la cantidad de 1.366,35 euros, m¨¢s los intereses legales desde el momento en que se efectu¨® el pago.