El precio de la vivienda en los pa¨ªses ricos vuelve al nivel previo a la crisis

La comparaci¨®n internacional de los precios de la vivienda es un desaf¨ªo al que el Banco de Pagos Internacionales (BPI), el coordinador de los bancos centrales con sede en Basilea (Suiza), intenta dar respuesta. Para ello, recopila estad¨ªsticas nacionales, integra los resultados de viviendas nuevas y usadas, y los contrasta con el coste de la vida en cada pa¨ªs: la inflaci¨®n, sobre todo en algunas econom¨ªas emergentes, puede elevar varios pelda?os de golpe la escalada de precios.

En su ¨²ltima revisi¨®n, el BPI constata que ¡°el precio de la propiedad residencial continu¨® aumentando r¨¢pidamente en la mayor¨ªa de las econom¨ªas avanzadas y emergentes en el segundo trimestre de 2017¡±. El supervisor de los bancos centrales, que dirige el espa?ol Jaime Caruana, a?ade que en los pa¨ªses ricos el valor real ¡ªdescontada la inflaci¨®n¡ª, de la vivienda crece al 4% anual, lo que les coloca ¡°casi de vuelta en sus niveles precrisis¡±.

La estad¨ªstica refleja que los precios de las casas en las econom¨ªas desarrolladas estaban en el segundo trimestre apenas un 1% por debajo de su valor real a finales de 2007, en el apogeo de la burbuja inmobiliaria. Si se mantiene la tendencia, y los primeros datos del tercer trimestre as¨ª lo corroboran ¡ªen Espa?a, el precio real de las viviendas aument¨® al 5%, frente al 3% de la primera mitad de 2017¡ª, se superar¨¢ con holgura el nivel precrisis en los pa¨ªses avanzados a final de a?o.

Repunte en 2017

El precio real de la vivienda se suma a otras constantes vitales que recuperan el pulso perdido en la crisis: la actividad econ¨®mica, el comercio internacional, el empleo en buena parte de las principales econom¨ªas, los resultados de las empresas, la recaudaci¨®n fiscal o la cotizaci¨®n burs¨¢til. Pero una d¨¦cada despu¨¦s, las cicatrices tambi¨¦n son evidentes: m¨¢s pobreza y desigualdad en las econom¨ªas occidentales y algunas emergentes, empleos de peor calidad, menos participaci¨®n en el mercado laboral, elevados niveles de deuda, salarios m¨¢s bajos, inversi¨®n raqu¨ªtica, inflaci¨®n contenida y tipos de inter¨¦s apenas despegados del 0%.

Pese a retomar el nivel de precios previo a la crisis, la comparaci¨®n del mercado inmobiliario tampoco puede ser directa: ni el valor aumenta a la velocidad de los tiempos del boom, ni la nueva regulaci¨®n financiera, reciente a¨²n la pesadilla de las hipotecas subprime y otros artificios t¨®xicos, facilita la construcci¨®n de nuevas pir¨¢mides especulativas en los mercados.

Como ocurre con cualquier an¨¢lisis del mercado de la vivienda, la diversidad manda: en los pa¨ªses occidentales conviven los datos de pa¨ªses en los que la alarma de otra burbuja ya se ha encendido ¡ªel valor real de las casas en Canad¨¢ es un 49% superior al de una d¨¦cada atr¨¢s, en Australia es un 30% mayor, y en Alemania cerca del 20%¡ª, con evoluciones m¨¢s discretas ¡ªen Jap¨®n se han revalorizado un 2%¡ª, o retrasos a¨²n notables.

La zona euro, rezagada

El mercado inmobiliario de Estados Unidos est¨¢ a un paso de la recuperaci¨®n real (un 5% por debajo de los precios de 2007) y la zona euro queda (-8,6%) todav¨ªa m¨¢s atr¨¢s. El retraso de las econom¨ªas m¨¢s azotadas por la crisis ¡ªel valor real de las casas en Grecia es un 47% inferior, en Espa?a, un 34%, en Irlanda, un 29%¡ª, lastra la evoluci¨®n del ¨¢rea.

La disparidad es a¨²n m¨¢s acusada en los pa¨ªses emergentes. El an¨¢lisis del Banco de Pagos destaca que, en estas econom¨ªas, ¡°la evoluci¨®n de los precios ha retomado su tendencia al alza, despu¨¦s de flaquear entre 2013 y principios de 2016¡±. Aun con ese bache, los precios reales de la vivienda en India triplican los de hace una d¨¦cada, y los de Hong Kong, puerta de entrada de la inversi¨®n occidental en China, casi se duplican, con incrementos anuales que rondan el 20%.

En el mercado inmobiliario de las 70 principales ciudades chinas, cuya evoluci¨®n es seguida con lupa por los analistas, el aumento de los precios se ha moderado algo (6% anual, 11% por encima de los niveles de 2007), mientras en Brasil y Rusia, que apenas emergen de una dura recesi¨®n, el retroceso de los precios contin¨²a. Pero mientras en la econom¨ªa brasile?a no ha sido suficiente para agotar la herencia del boom inmobiliario, la Federaci¨®n Rusa muestra la peor comparaci¨®n (casi un 50% por debajo del nivel precrisis) entre los 60 pa¨ªses analizados.