La segunda vida de Metrovacesa

Met¨¢fora perfecta de la burbuja inmobiliaria (sus acciones pasaron de cotizar a 135 euros a no valer casi nada), Metrovacesa, la inmobiliaria otrora joya de la familia Sanahuja, aspira a remontar el vuelo con sus nuevos propietarios, Santander (70%, incluyendo el 9,2% que ten¨ªa el Popular) y BBVA (29,6%), en una carrera para cotizar que comenz¨® el pasado martes. Ese d¨ªa el consejo autoriz¨® la salida a Bolsa de la inmobiliaria m¨¢s grande de Espa?a, con una cartera de suelo valorada en 2.600 millones de euros repartidos en seis millones de metros cuadrados. Con ellos, la empresa dirigida por Jorge P¨¦rez de Leza aspira a reactivar un negocio que nunca se da por muerto. ¡°Nuestro plan incluye lanzar entre 3.500 y 4.000 viviendas en 2018 y aumentar a 4.500 y 5.000 a partir del 2019¡±, admite el consejero delegado.

El hecho de que el consejo haya autorizado la salida a Bolsa d¨ªas antes de la celebraci¨®n de elecciones en Catalu?a da una idea de que los riesgos pol¨ªticos, aunque cuentan, no son los que determinan el futuro de la compa?¨ªa. ¡°El 18% de nuestro suelo en t¨¦rminos GAV [valor bruto de los activos] est¨¢ en esa comunidad, en ¨¢reas tan din¨¢micas como 22@, el distrito de innovaci¨®n. Confiamos en que la situaci¨®n vuelva a la normalidad¡±, asegura P¨¦rez de Leza.

La salida a Bolsa supondr¨¢ el regreso de un gigante que la abandon¨® en 2013, despu¨¦s de una convulsa etapa. Si finalmente da el paso, Metrovacesa se convertir¨¢ en la tercera promotora inmobiliaria en cotizar tras la crisis, despu¨¦s de que este a?o lo hicieran Neinor y Aedas Homes. Para el a?o que viene se esperan nuevas propuestas encabezadas por V¨ªa C¨¦lere y la socimi Testa Residencial, la empresa de alquiler donde tambi¨¦n est¨¢n el Santander y el BBVA.

Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, cree que estos movimientos son una ¡°buena noticia¡±. ¡°Va a ser la promotora con mayor volumen de suelo del pa¨ªs, tiene capacidad productiva suficiente para poner en marcha los planes de negocio. Su materia prima es un suelo de calidad¡±.

En los ¨²ltimos meses, Metrovacesa ha recibido dos importantes inyecciones de suelo de la banca valoradas en 1.424 millones. La primera de ellas tuvo lugar el pasado mes de junio, cuando traspasaron a la compa?¨ªa 3,1 millones de metros cuadrados de terrenos estimados en 1.108 millones de euros, y la segunda, m¨¢s reciente, est¨¢ valorada en 316 millones.

¡°Tenemos una bolsa l¨ªquida que nos va a permitir ejecutar nuestro plan sin tener que comprar de manera recurrente. El 25% de nuestra cartera es suelo para desarrollo comercial, principalmente proyectos de oficinas en Madrid y Barcelona, en zonas con atractivo¡±, apunta el ejecutivo. El 67% de su bolsa est¨¢ en ciudades grandes (Madrid, Barcelona, Valencia..), el 20% en ¨¢reas tur¨ªsticas principales (M¨¢laga, Gran Canaria o Alicante) y el 13% en ciudades secundarias con alto potencial (Murcia, Valladolid o Segovia). El equipo que desarrollar¨¢ los planes est¨¢ formado ahora por 107 personas y de ellos el 40% estaba en la compa?¨ªa antes de la crisis. ¡°Esa experiencia que tenemos es dif¨ªcil de replicar en poco tiempo¡±. En 2018 esperan superar los 160 empleados.

Sin deuda

Una de las tareas en las que est¨¢ enfrascada Metrovacesa es la de reconstruir su estructura financiera y reactivar el negocio de la promoci¨®n de forma eficiente. Actualmente, la compa?¨ªa no tiene deudas y ha planteado un apalancamiento ¡°inferior al 20% o 25% durante la vida del plan de negocio, incluyendo la financiaci¨®n corporativa de 275 millones recibidos de siete entidades financieras nacionales e internacionales y las financiaciones promotoras asociadas al desarrollo de proyectos¡±. Sobre el papel, los n¨²meros cuadran a sus directivos, aunque habr¨¢ que ver si la situaci¨®n econ¨®mica del pa¨ªs acompa?a.

Para el responsable de CBRE, ¡°es positivo poner en el mercado m¨¢s promociones de obra nueva¡± porque la demanda es actualmente superior a la oferta. ¡°Este a?o se han concedido entre 80.000 y 90.000 visados para obra nueva y se han transaccionado m¨¢s de 500.000 viviendas. Eso quiere decir que hay mucho mercado de segunda mano por la insuficiencia de obra nueva¡±, cree Poblaci¨®n.

Desde Metrovacesa a?aden, adem¨¢s, que el sector inmobiliario est¨¢ m¨¢s cualificado que antes de la crisis para enfrentarse a situaciones adversas. ¡°Las compa?¨ªas son m¨¢s profesionales, los riesgos asumidos por los directivos son mucho menores y el nivel de apalancamiento es inferior. Bajo mi punto de vista el sector ha aprendido del pasado¡±, considera P¨¦rez de Leza.

?A qu¨¦ ritmo crecer¨¢ el mercado? Diversos an¨¢lisis estiman un aumento de la demanda para los pr¨®ximos tres o cuatro a?os de entre 125.000 y 140.000 unidades al a?o. ¡°Eso ir¨¢ acompa?ado de un incremento de precios que podr¨ªa rondar el 4% o 5% en 2018 y ralentizarse en 2019¡±, seg¨²n CBRE. Un informe de EY analiza que s¨®lo la Sareb ha vendido 65.000 inmuebles en sus cinco a?os de actividad y que, tras un periodo continuado de disminuci¨®n del precio hasta el a?o 2014, en el que tom¨® un valor de 1.456 euros, el metro cuadrado de vivienda libre en Espa?a logr¨® estabilizarse y crecer progresivamente desde comienzos de 2015 hasta los 1.530 euros actuales (datos del segundo trimestre de 2017).

La gran inmobiliaria del pa¨ªs quiere aprovechar esa ola. ¡°Poseemos suelo estrat¨¦gico en las principales ciudades que se transformar¨¢ en proyectos que crear¨¢n un efecto positivo y diferencial cuando la gente pase por delante¡±, conf¨ªa el consejero delegado.