El fil¨®n del estudiante atrae capital

Algo est¨¢ cambiando en las residencias de estudiantes que se est¨¢n construyendo o proyectando en Espa?a. Son complejos mucho m¨¢s modernos, sofisticados y tecnol¨®gicos, muy alejados del modelo obsoleto de algunos colegios mayores. Detr¨¢s de esta metamorfosis est¨¢ un grupo de inversores internacionales que est¨¢n sabiendo aprovechar el enorme potencial que ahora tiene este sector, el segundo m¨¢s rentable de todo el mercado inmobiliario espa?ol (5,25%), solo por detr¨¢s del log¨ªstico (5,5%). Aunque en el ¨²ltimo a?o la rentabilidad se ha contra¨ªdo ligeramente debido a la llegada de m¨¢s jugadores, las residencias rentan mucho m¨¢s que los segmentos tradicionales: locales comerciales (3,15%), oficinas (3,75%), residencial (3,75%) o centros comerciales (4,25%), seg¨²n la consultora JLL.

Estos inversores han llegado para ocupar un nicho de mercado hasta ahora desatendido. En Espa?a tan solo existen 93.600 plazas disponibles al a?o en las residencias de estudiantes y se estima que unos 473.254 j¨®venes?nacionales e internacionales ser¨¢n susceptibles de necesitar alojamiento, lo que se traduce en un desajuste importante entre la oferta y la demanda de m¨¢s de 380.000 plazas, seg¨²n los c¨¢lculos de la consultora. De hecho, ya hay m¨¢s estudiantes internacionales en Espa?a que plazas disponibles: en el curso 2016-2017, 98.741 alumnos fueron extranjeros, un 10,2% m¨¢s con respecto al curso anterior.

Y, adem¨¢s, la oferta es obsoleta. Todo esto explica el enorme apetito de los inversores en desarrollar este sector en Espa?a y no solo en Madrid y Barcelona, como ocurre con la vivienda, sino tambi¨¦n en otras ciudades como Valencia, Sevilla, Bilbao, Granada o Pamplona. Por si fuera poco, han contado con un aliado inesperado: la subida del precio de los alquileres de las casas, que crecieron un 10% en Madrid y un 8% en Barcelona el pasado a?o. En cambio, "el precio de las habitaciones en residencias ha subido ligeramente por encima del IPC", dice Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL. En este negocio, las rentas son estables y los contratos largos, de forma que los ingresos son menos vol¨¢tiles e incluso contrac¨ªclicos.

El boom se nota en las cuentas. La inversi¨®n se dispar¨® en 2017 hasta los 560 millones de euros, frente a los apenas 50 millones de 2016. Espa?a aglutin¨® el 30% de toda la inversi¨®n en residencias de estudiantes de Europa (a excepci¨®n de Reino Unido). El 75% de ese volumen fue protagonizado por la venta del grupo Resa a AXA Investment Managers, CBRE Global Investment Partners y Greystar; y por la venta de la cartera de residencias que pose¨ªa el fondo estadounidense Oaktree en Espa?a, que fue adquirida por el fondo GSA (Global Student Accommodation).

El perfil de estos inversores va desde "grandes fondos soberanos a inversores privados pasando por un creciente n¨²mero de instituciones, fondos de pensiones y compa?¨ªas de seguros que est¨¢n invirtiendo en m¨²ltiples mercados para lograr escala", explica Nuria B¨¦jar, responsable de inversi¨®n en alternativos en Savills Aguirre Newman. "Su amplia experiencia en otros mercados y la marca e imagen bien reconocida por estudiantes internacionales garantiza un volumen de demanda que contin¨²a creciendo", a?ade.

Hay casi 30 proyectos en marcha que pondr¨¢n en el mercado 10.000 nuevas camas hasta 2020. El principal operador privado en Espa?a es Resa, que tiene en gesti¨®n 8.300 camas m¨¢s otras 1.000 en proyectos con licencia, por lo que representa el 10% del mercado, apunta Wride. Le sigue Nexo Residencias, con 2.300 plazas operativas y en proyecto. El tercer puesto lo ocupa Mi Casa Inn, con unas mil. Cierran la lista The Student Hotel (TSH) y el fondo europeo Catella European Student Housing Fund.

Aunque algo m¨¢s profesionalizado, sigue siendo un sector muy atomizado y en manos de particulares, ¨®rdenes religiosas, universidades, promotores y constructoras. "La oferta sigue estando muy concentrada, hasta el punto de que las cinco primeras entidades recogen solo el 15,5% de las plazas del mercado", analiza un informe de DBK. "La aparici¨®n de nuevos operadores es relativamente nueva y por eso nos encontramos con un sector todav¨ªa joven en comparaci¨®n, por ejemplo, con el de Reino Unido", comenta Frank Uffen, director de Partnerships de The Student Hotel (TSH). Pero de cara a los pr¨®ximos a?os se espera concentraci¨®n y un mayor crecimiento en un sector que cada vez es menos alternativo y m¨¢s tradicional.

Compra de suelo

Adem¨¢s, la preferencia de estos nuevos operadores es ahora la compra de suelo para la construcci¨®n de sus residencias, aunque sin dejar de lado la reconversi¨®n de edificios inactivos. Esto es as¨ª porque "los inversores prefieren tener la propiedad y no el derecho de uso o la concesi¨®n que dan las ¨®rdenes religiosas o las universidades", dice el experto de JLL. "Contemplamos las dos opciones: rehabilitaci¨®n y obra nueva. Nuestro modelo es la compra, desarrollo y administraci¨®n de las propiedades a largo plazo", se?ala Frank Uffen, de TSH. Este y otros operadores han aportado al sector un nuevo concepto de negocio. "Estamos especializados en ofrecer un modelo h¨ªbrido de coworking y coliving para estudiantes que acuden para estancias largas o programas cortos, as¨ª como alojamiento para otros hu¨¦spedes que se alojan por ocio o negocios", explican en TSH. En 2019 esta firma abrir¨¢ una residencia construida sobre la antigua imprenta de la madrile?a Cuesta de San Vicente 28.

Madrid es la provincia con m¨¢s plazas, abarcando un 22,6% del stock de camas, seguida por Barcelona con un 12,4%.