AirBnB se defiende en los tribunales

El boom del alquiler de viviendas de uso tur¨ªstico entre particulares ha puesto en el ojo del hurac¨¢n a plataformas digitales como AirBnB o Homeaway, y ha desatado una guerra legal entre ¨¦stas y la Administraci¨®n. Mientras las primeras reclaman un r¨¦gimen jur¨ªdico flexible y libre de trabas administrativas, los poderes p¨²blicos establecen cada vez m¨¢s l¨ªmites y prohibiciones a estos alojamientos como f¨®rmula para atajar la subida del precio del alquiler, la despoblaci¨®n de los centros urbanos o la competencia desleal. Expertos juristas alertan de la dudosa legalidad de algunas de estas medidas, que pueden acabar siendo tumbadas en los tribunales por atentar contra la libre competencia y la libertad de empresa, adem¨¢s de afectar al derecho de propiedad.

En 2013 se cambi¨® la ley de arrendamientos urbanos para permitir que cada comunidad aut¨®noma regulase el alquiler tur¨ªstico como parte de sus competencias sobre el turismo. Este cambio, que coincidi¨® con un significativo aumento de la oferta de estos alojamientos privados, dio lugar a una oleada de regulaciones auton¨®micas que trataban de ordenar el fen¨®meno, aunque sin un criterio homog¨¦neo. Tras ella, algunas de las ciudades m¨¢s tur¨ªsticas han pasado a la acci¨®n, aprobando planes urban¨ªsticos especiales con medidas dr¨¢sticas que intentan frenar el impacto de este tipo de viviendas. Una sobrerregulaci¨®n confusa que supone un problema para AirBnB, pero tambi¨¦n para los particulares.

Mar¨ªa Jes¨²s Serrano Conde, socia de Serrano, Alberca & Conde, para quien la prohibici¨®n debe ser el ¨²ltimo recurso, augura una lluvia de recursos. "Las normativas que se est¨¢n dictando, aparte de ser un desorden, constituyen infracciones en muchos casos, tanto de las reglas de competencia, como del contenido esencial del derecho de propiedad y de la unidad de mercado, as¨ª como de las urban¨ªsticas", subraya.

La?Comisi¨®n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), tras observar que alguna de estas regulaciones pod¨ªa impactar negativamente en los usuarios, ha sido muy activa, requiriendo su eliminaci¨®n y recurriendo aquellas que considera desproporcionadas, contrarias a la competencia y a la eficiencia del mercado. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ya ha anulado la previsi¨®n del decreto madrile?o de 2014 que imped¨ªa alquilar las viviendas por un periodo inferior a cinco d¨ªas. Pr¨®ximamente, el Tribunal Supremo se pronunciar¨¢ sobre la norma canaria de 2015 que prohibi¨® este tipo de alquiler en las ¨¢reas m¨¢s tur¨ªsticas de las islas. Tambi¨¦n sobre los decretos castellanoleon¨¦s y gallego, que impiden alquilar habitaciones o exigen un equipamiento m¨ªnimo, en opini¨®n de la empresa, desproporcionado.

M¨¢s reciente es la regulaci¨®n municipal de la actividad de los pisos tur¨ªsticos. Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca y Madrid han aprobado o anunciado medidas a trav¨¦s de sus planeamientos urban¨ªsticos. Las iniciativas, que van desde la moratoria aprobada en 2017 por la capital catalana, la exigencia de licencia de uso comercial para quien alquile m¨¢s de 90 d¨ªas planteada en Madrid, o la amenaza de Palma de convertirse en la primera ciudad que proh¨ªba estos pisos, pueden ser revisadas por los tribunales. El Plan Territorial del Ayuntamiento de Barcelona, se?ala Serrano, fue declarado nulo en mayo de 2017 al considerar el Tribunal Superior catal¨¢n que hubo "una discrepancia entre los objetivos declarados y las medidas adoptadas modificando la intensidad del uso terciario-hotelero frente al uso residencial". Tambi¨¦n anul¨® la extinci¨®n de las licencias para viviendas de uso tur¨ªstico que en un plazo de seis a?os no se adaptasen a las nuevas condiciones: agruparlas en un edificio entero o en sin viviendas principales. Por otro lado, el Tribunal Supremo ya advirti¨® al Ayuntamiento de Madrid en 2010 que no puede utilizar un plan especial sobre hospedaje para alterar de forma general el r¨¦gimen de uso hotelero del municipio.

La lucha en los tribunales contra estas limitaciones en contra de la libre competencia suponen en ¨²ltima instancia tiempo y dinero, tanto a los propietarios de los pisos como a las administraciones, que tienen que sufragar el gasto de los pleitos y de las consecuencias de la anulaci¨®n de determinadas iniciativas. Sobre el crecimiento de la litigiosidad contra estas normativas, Serrano prev¨¦ que ir¨¢ en aumento. Seg¨²n opina la experta "m¨¢s que AirBnB, que es una multinacional que diversifica su actividad para luchar contra las limitaciones que le imponen, los que tienen que defenderse son los propietarios de pisos particulares". En muchos casos, explica, "estos propietarios est¨¢n unidos en asociaciones, que son las que est¨¢n recurriendo actos concretos de las administraciones p¨²blicas". Se abre as¨ª un nuevo fil¨®n para los despachos de abogados, y la propia?AirBnB se ha aliado con plataformas online, como Easyoffer, para ofrecer asesoramiento legal a miles de due?os de pisos tur¨ªsticos sobre los que pesaba la amenaza de una multa por ilegales.

Como conclusi¨®n, y a juicio de los expertos, el fen¨®meno del alquiler de viviendas para uso tur¨ªstico deber¨ªa de estudiarse detenidamente y regularse teniendo en cuenta todos los intereses en juego, pues, en opini¨®n de Serrano, "mientras que a nivel estatal no se tome una decisi¨®n, el desorden va a ser cada vez mayor y los litigios tambi¨¦n". Recientemente, el gobierno ha anunciado una hoja de ruta para ordenar unas reglas de juego que establezcan hasta d¨®nde pueden llegar las comunidades aut¨®nomas en la regulaci¨®n.