Lo que ocultan los pisos ganga

En lo que va de a?o se han vendido en Espa?a 217.539 viviendas, un 11,5% m¨¢s que en el mismo periodo del a?o anterior, cuando cambiaron de manos 192.438 casas, seg¨²n el INE. M¨¢s del 80% son de segunda mano y en muchas hay que hacer algo m¨¢s que quitar el polvo. De hecho, siete de cada diez casas que se venden pasan antes o despu¨¦s por una reforma. Tanto m¨¢s cuando hay ganchos de por medio: por un piso reformado se puede sacar hasta un 30% m¨¢s de alquiler, seg¨²n la Asociaci¨®n Nacional de Distribuidores de Cer¨¢mica y Materiales de Construcci¨®n (Andimac). Y, adem¨¢s, el Gobierno concede por primera vez ayudas para las obras que se hagan en el interior de las casas.

Falta hace. La mitad de las viviendas de Espa?a tiene m¨¢s de 40 a?os y se han construido con criterios de baja calidad. El ritmo de envejecimiento del parque aumenta al 3,3% anual y el 81% de los inmuebles tiene m¨¢s de 18 a?os, seg¨²n Andimac. Detr¨¢s de la compra de una vivienda usada suele estar el precio: son un 15% m¨¢s baratas de media que las nuevas. El metro cuadrado de las primeras es de 1.559 euros y el de las segundas es de 1.795 euros, seg¨²n el Ministerio de Fomento. Algunas son aut¨¦nticas gangas. Ahora bien, pueden tener deficiencias ocultas que exijan una gran reforma que eche por tierra ese ahorro.

?C¨®mo saber cu¨¢ndo se compra una casa antigua? El concepto no est¨¢ regulado en ning¨²n texto legal, aunque "se puede considerar a partir de los 30 a?os, es decir, desde la primera Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE), pues realmente es cuando el edificio y la casa empiezan a requerir alg¨²n tipo de reajuste, rehabilitaci¨®n o puesta al d¨ªa", dice Javier M¨¦ndez, director del Gabinete T¨¦cnico del Colegio de Aparejadores de Madrid. Aunque lo cierto es que en la ¨²ltima d¨¦cada la normativa de construcci¨®n ha avanzado tanto que en "apenas 11 a?os las viviendas anteriores al CTE (entr¨® en vigor en 2006), han pasado a ser antiguas", a?ade. Por eso, antes de estampar la firma en el contrato de compraventa conviene conocer la fecha exacta de edificaci¨®n, algo que se puede obtener en el Catastro. Hay que tener en cuenta que "si se adquiere una vivienda de m¨¢s de 25 a?os se deber¨¢ hacer una reforma integral, lo que tiene un coste medio de entre 450 y 1.000 euros por metro cuadrado, seg¨²n la calidad de los materiales. En cambio, si tiene entre cinco y diez a?os bastar¨¢ un lavado de cara y una reforma parcial (pintura, suelos, ba?os y cocina). El coste medio ser¨ªa de entre 150 y 300 euros", explican en la plataforma de reformas Habitissimo.

M¨¢s all¨¢ de las grietas

Pero esto no es suficiente. El comprador debe rebajar su entusiasmo y analizar algunos elementos que dan m¨¢s pistas. M¨¢s all¨¢ de las grietas visibles (que a veces se disimulan con una capa de yeso), detr¨¢s de las paredes hay conexiones el¨¦ctricas, desag¨¹es y conductos de calefacci¨®n cuyo estado suele pasar desapercibido para el comprador, apunta M¨¦ndez. Para empezar, se puede saber en qu¨¦ estado est¨¢n las tuber¨ªas abriendo los grifos de ba?os y cocina. La falta de presi¨®n indica dep¨®sitos en las tuber¨ªas y el mal olor puede ser reflejo de que el sif¨®n del inodoro est¨¢ vac¨ªo o de que hay un atasco. La instalaci¨®n el¨¦ctrica es otra de las paradas obligatorias, aunque cuando se compra una vivienda muy antigua lo mejor es renovarla, adaptar el cableado y el cuadro, sobre todo los limitadores de potencia. En el certificado energ¨¦tico, obligatorio desde 2013, se indican las medidas que hay que corregir para mejorar su eficiencia energ¨¦tica: si las ventanas tienen rotura de puente t¨¦rmico, si hay c¨¢mara de aislamiento o si los muros y forjados est¨¢n en buen estado, indican en Habitissimo.

Las humedades dicen mucho. M¨¢s all¨¢ de las manchas en las paredes, hay que mirar si los azulejos est¨¢n abombados o el suelo est¨¢ levantado. Pueden ser provocadas por una p¨¦rdida puntual de una tuber¨ªa o por un problema m¨¢s grave, puesto que las humedades pueden ser de filtraci¨®n, capilaridad o condensaci¨®n. Adem¨¢s de problemas de salubridad, acarrean la aparici¨®n de hongos, eflorescencias, deterioro de los materiales, p¨¦rdida de propiedades t¨¦rmicas de los cerramientos, reducci¨®n de la vida ¨²til de la vivienda... Todas se pueden solucionar, pero no hacerlo de manera adecuada disminuye la vida ¨²til de los edificios. Si la cosa no se complica en exceso, el precio medio por tratar las humedades puede ser de 1.347 euros.

Tambi¨¦n es importante saber d¨®nde est¨¢n los muros de carga y las bajantes porque condicionan la reforma si se quiere hacer un cambio en la distribuci¨®n.

Hay grietas y fisuras que no son peligrosas, pero muchas otras pueden ser el s¨ªntoma de un problema estructural mucho m¨¢s importante. En este caso, el comprador va a necesitar una mirada profesional. El precio medio de reparaci¨®n de grietas superficiales en un edificio puede rondar los 3.000 euros, mientras que aquellas que supongan un problema estructural podr¨ªan alcanzar hasta los 10.000 euros, dicen en Habitissimo.

Las ventanas no afectan ni a la salud ni a la seguridad, pero s¨ª al bolsillo. La mayor¨ªa de las viviendas antiguas tienen unas que no a¨ªslan. Merece la pena la inversi¨®n inicial por el ahorro posterior en la factura energ¨¦tica. Una casa aparentemente barata puede salir muy cara a medio plazo si no est¨¢ bien aislada y el coste de climatizarla es elevado. Para conocer estos detalles, los aparejadores recomiendan que el comprador solicite el Informe de Evaluaci¨®n Ambiental (IEE), una auditor¨ªa obligatoria para edificios de m¨¢s de 50 a?os que puede aportar mucha informaci¨®n al comprador sobre conservaci¨®n, accesibilidad y eficiencia energ¨¦tica. "El IEE es indispensable en las viviendas antiguas", dicen los aparejadores de Madrid. Luego hay otros aspectos menos evidentes pero que tambi¨¦n influyen en que el precio sea muy bajo, como futuros proyectos urban¨ªsticos que podr¨ªan afectar a la habitabilidad, como la proyecci¨®n de una autopista.