Si buscas hipoteca, debes saber que la guerra de precios se estanca y ser¨¢n m¨¢s caras

Si el Tribunal Supremo dice el 5 de noviembre que son los bancos quienes deben pagar el impuesto de actos jur¨ªdicos documentados (AJD), se da por descontado que subir¨¢n el precio de las hipotecas, ya sea con las comisiones de apertura, los diferenciales o el inter¨¦s fijo inicial. Mar¨ªa Dolores Dancausa, consejera delegada de Bankinter, calcu?laba esta semana que el fallo del alto tribunal podr¨ªa encarecer las hipotecas hasta el 1,1%. La pol¨¦mica llega en plena guerra hipotecaria y con importantes rebajas en los pr¨¦stamos, sobre todo en los variables, que vuelven a ser su ni?a bonita ante el leve pero constante repunte del eur¨ªbor. "En marzo de 2015 encontr¨¢bamos tipos variables de eur¨ªbor m¨¢s 1,70%, mientras que ahora es muy dif¨ªcil que supere el 0,99%", indica Manuel Gonzalvez, director de hipotecas del comparador iAhorro.

En los ¨²ltimos dos a?os, la banca ha impulsado la contrataci¨®n de hipotecas fijas ofreciendo precios muy atractivos. "Hace cerca de un lustro, una a 20 a?os presentaba un tipo de inter¨¦s que rondaba el 6%. Ahora, asumiendo todas las vinculaciones, apenas llega al 2,25%", dice Maica L¨®pez, responsable de contenidos de CrediMarket. Esas rebajas han hecho que el 40% de los pr¨¦stamos contratados sea a tipo fijo, seg¨²n el INE. En 2015 supon¨ªan el 7,4%.

Pero con la subida del eur¨ªbor (en septiembre cerr¨® en -0,166%), "en las ¨²ltimas semanas tambi¨¦n hemos visto una apuesta clara por las hipotecas variables, con ofertas que incluso dejaban diferenciales por debajo del 0,80%", indica Gonzalvez. BBVA ha bajado al 0,89%, lo mismo que Coinc y Bankinter, Liberbank y Openbank. ING ofrece el 0,99%. Dos d¨ªas antes de la sentencia del Supremo, el Santander anunci¨® una rebaja hasta el 0,79%.

Estos pr¨¦stamos son ahora los preferidos de la banca, aunque "pueden ser las ¨²ltimas ofertas en variable, ante las previsiones del Banco Central Europeo de subir los tipos", opina el director de hipotecas de iAhorro. Y, sobre todo, una vez se conozca la decisi¨®n del Supremo que va a encallar, de momento, la guerra hipotecaria.

El cliente tendr¨¢ que echar cuentas y decidirse. ?Hipoteca fija o variable? Es la pregunta del mill¨®n. Se trata de productos que hay que pagar durante 20 o 30 a?os ¡ª?el plazo medio es de 23 a?os, seg¨²n el INE¡ª, sobre todo cuando son pr¨¦stamos variables en los que el eur¨ªbor puede dar tantas alegr¨ªas como disgustos. "En 10 a?os hemos pasado del m¨¢ximo hist¨®rico de julio de 2008 (5,393%) al m¨ªnimo de febrero y marzo de 2018 (-0,191%)", recuerda Elena G¨®mez, experta en hipotecas de HelpMyCash. Adem¨¢s, en 20 a?os puede que ni el trabajo, ni el sueldo, ni la pareja sean los mismos.

La hipoteca fija tiene "los tipos m¨¢s bajos que se han ofrecido hist¨®ricamente, por lo que es un buen momento para firmar una", sentencia G¨®mez. Es id¨®neo para perfiles que no quieren riesgos, aunque es un producto dif¨ªcil para los menores de 35 a?os con pocos ahorros, porque su secreto son los plazos de amortizaci¨®n cortos. Cuanto m¨¢s largos, m¨¢s caros. Que convenga o no depende del tipo. "Compensa contratar la fija siempre y cuando su diferencial est¨¦ por debajo del 2%. Estos c¨¢lculos son para una hipoteca de 120.000 euros a 20 a?os", expone Manuel Gonzalvez. ?Qu¨¦ pasa a 30 a?os? El tipo ser¨¢ mayor. Si es del 3,1%, ya conviene una variable porque se pagan menos intereses (4.478 euros menos).

Hay quien abre algo m¨¢s la mano. "Una a 30 a?os por debajo del 3% fija es una oferta muy interesante, ya que en tres d¨¦cadas el eur¨ªbor puede cambiar much¨ªsimo", opina Elena G¨®mez. Solo con que subiera al 2% ya estar¨ªamos hablando de un inter¨¦s del 2,90% (con un diferencial del 0,90%).

Entonces, ?cu¨¢nto va a subir el eur¨ªbor? Seg¨²n los expertos, no rozar¨¢ valores positivos hasta la segunda mitad de 2019. Despu¨¦s, "lo normal es que se mueva entre el 1,50% y el 2,50%, quiz¨¢s el 3%", apunta Maica L¨®pez, de CrediMarket. Pero en realidad es imposible saberlo. As¨ª que "debemos asegurarnos de poder asumir la cuota sin problemas en caso de que creciera hasta el 2% o el 3%. Si la respuesta es negativa, no debemos ligarnos a este ¨ªndice de referencia", se?ala la portavoz de HelpMyCash. Cuando las entidades hacen el estudio de viabilidad al cliente calculan un escenario en el que el alza es del 4%. Porque "hasta un 0,1% puede significar una diferencia de coste significativa", advierte Gonzalvez.

Luego est¨¢n las hipotecas mixtas para clientes que prefieren tener la misma cuota durante un tiempo. ING, por ejemplo, tiene un tipo fijo del 1,79% durante 10 a?os y luego pasa a variable (eur¨ªbor m¨¢s 0,99%). "En el primer semestre, el 72% de las hipotecas que concedimos fueron variables y el 28% mixtas", dicen en la entidad.

Las cuentas no acaban aqu¨ª. Para hacer m¨¢s atractivo el diferencial, las entidades ofrecen productos vinculados: domiciliar n¨®mina y recibos, contratar tarjeta de d¨¦bito o cr¨¦dito y hacer un gasto m¨ªnimo, suscribir planes de pensiones y seguros de hogar, vida, protecci¨®n de pagos... El cliente tiene que tratar de deshacerse de la mayor¨ªa y, sobre todo, tener claro si son por un a?o, dos o durante toda la vida de la hipoteca. El ¨²nico seguro obligatorio es el del hogar y no tiene por qu¨¦ contratarse con el banco. "Si la entidad baja el tipo un 0,5% y el seguro de la casa cuesta m¨¢s o menos lo mismo que en una aseguradora, podr¨ªa interesar", dice Gonzalvez. O puede que no, a pesar de la rebaja en el inter¨¦s, comenta Maica L¨®pez. Y lo mismo con el seguro de vida. "Con un banco supone pagar un 48,3% m¨¢s", seg¨²n Ibervida.

Tambi¨¦n importan las comisiones, "tanto al formalizar el pr¨¦stamo como durante su vigencia", dicen en ING. Esta entidad es una de las que no aplican gastos de estudio, ni de apertura, ni de amortizaci¨®n parcial, ni de cancelaci¨®n total.