Precios hipotecarios

La sentencia del Tribunal Supremo sobre la determinaci¨®n del sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (IAJD) y su posterior revisi¨®n ha suscitado un gran debate medi¨¢tico. El cambio de criterio sobre el sujeto pasivo del IAJD se fundamenta en que el interesado en la inscripci¨®n registral de la operaci¨®n es el banco. La inscripci¨®n de la garant¨ªa hipotecaria permite al acreedor la ejecuci¨®n de las acciones derivadas del impago del prestatario y le protege frente a terceros ante eventuales transmisiones de la finca. Si bien es cierto que la entidad bancaria es la principal interesada en que se realice dicha inscripci¨®n, el inter¨¦s del prestamista no niega el del cliente, en el sentido de que el acceso a la financiaci¨®n no tendr¨ªa lugar sin que el banco contara con la capacidad de ejecutar la garant¨ªa que cubre el riesgo de impago.

Desde una pura perspectiva financiera, una entidad bancaria, al igual que cualquier empresa, determina el precio de sus servicios en un entorno competitivo a partir del an¨¢lisis de costes que conlleva su producci¨®n. Es m¨¢s, el establecimiento de un precio m¨ªnimo basado en la cobertura de gastos es una exigencia del regulador.

La banca hace frente a tres tipos de costes en la generaci¨®n de nuevo cr¨¦dito:

? Costes Financieros. La captaci¨®n de fondos procedes de dep¨®sitos y de otras fuentes de financiaci¨®n necesarios para la actividad crediticia.

? Prima de riesgo. El riesgo de que el pr¨¦stamo no sea devuelto en tiempo y forma tiene un impacto econ¨®mico potencial que se recoge en el precio.

? Costes de gesti¨®n. La actividad crediticia conlleva costes directos de explotaci¨®n (necesarios para la comunicaci¨®n de la oferta al cliente y la constituci¨®n del pr¨¦stamo) e indirectos (costes de los servicios centrales asignados a la operativa del banco).

El cambio de criterio no es inocuo en la determinaci¨®n de los precios de la financiaci¨®n hipotecaria; que el banco pase a ser el sujeto pasivo del IAJD implica que la entidad tenga que incurrir en un coste de gesti¨®n adicional. En este sentido, cabe esperar que el tipo de inter¨¦s efectivo asociado a las hipotecas se vea incrementado, en la medida en que se deber¨¢ absorber un nuevo coste.

Pero mucho m¨¢s importante que ese coste adicional es la distorsi¨®n que en el mercado hipotecario, y consiguiente incremento de la mencionada prima de riesgo, se producir¨ªa en caso de que la sentencia final incorpore alg¨²n elemento de retroactividad. La inseguridad jur¨ªdica que de ello se derivar¨ªa supondr¨ªa un fuerte rev¨¦s para el mercado hipotecario espa?ol, considerado como uno de los m¨¢s seguros y eficientes de Europa, y sin duda restar¨ªa credibilidad a Espa?a ante los mercados financiaros internacionales.

Paula Papp y Jes¨²s Morales son profesores de Afi Escuela de Finanzas.