La ley hipotecaria exigir¨¢ que la banca examine la solvencia del cliente

A pesar de que este examen obligatorio era una de las principales exigencias de la directiva europea, el ministro Luis de Guindos elabor¨® un texto en el que esta no se plasmaba. La idea era que se desarrollar¨ªa en un reglamento posterior. Adem¨¢s, se alegaba que las entidades ya realizan un scoring o evaluaci¨®n en funci¨®n del cual dan el precio de la hipoteca. Sin embargo, ese reglamento solo tendr¨ªa un valor meramente administrativo. No daba fuerza contractual al examen. ¡°Dec¨ªan que no hac¨ªa falta, pero la experiencia de la burbuja ha demostrado que s¨ª¡±, afirma Francisco de la Torre, diputado de Ciudadanos y uno de los ponentes de la ley.

Por este motivo, al final se ha introducido en el texto con el respaldo de todos los partidos. En principio, as¨ª se evitar¨ªan casos muy habituales como los de aquellos grupos de inmigrantes que se avalaban entre s¨ª para conseguir la hipoteca. O cuando se daban estos pr¨¦stamos a personas con bajos ingresos y malas perspectivas laborales.

De hecho, en la directiva que traspone esta ley se habla de utilizar instrumentos como ¡°los coeficientes pr¨¦stamo-valor del activo, pr¨¦stamo-ingresos, deuda-ingresos o similares, unos niveles m¨ªnimos por debajo de los cuales no se considerar¨ªa aceptable ning¨²n cr¨¦dito¡±. En general, seg¨²n dice en su pre¨¢mbulo, la directiva versa sobre las medidas necesarias para ¡°prevenir el endeudamiento excesivo de los hogares¡±, ¡°evitar la irresponsabilidad en la concesi¨®n y contrataci¨®n de pr¨¦stamos¡±, y ¡°recuperar la confianza en que las entidades se comportan de manera profesional y responsable¡±. "Con esta evaluaci¨®n de la solvencia, el concepto de cr¨¦dito responsable se traslada a la banca y no al cliente", subraya Fern¨¢ndez Seijo.?

Sin sanciones por ahora

No obstante, en la redacci¨®n acordada hasta ahora hay un problema: no se contemplan las sanciones por incumplir el examen de solvencia. Se trata de una omisi¨®n no menor que resta fuerza a la ley. Podemos propuso como sanci¨®n que se pudiese anular la hipoteca, un castigo que el resto de formaciones juzgaron excesivo. Por ejemplo, el grupo parlamentario socialista recogi¨® en sus enmiendas que se pudiese cancelar el pago intereses, una penalizaci¨®n habitual en otros pa¨ªses por este incumplimiento. Y Ciudadanos abog¨® por suprimir solo los intereses de demora.

Dicho esto, en estos momentos el Ministerio de Econom¨ªa ha tomado las riendas y negocia con el PP para intentar desbloquear la aprobaci¨®n parlamentaria. En este marco de conversaciones mucho m¨¢s herm¨¦tico, algunas fuentes jur¨ªdicas consultadas temen que se pueda dar un paso atr¨¢s y que el incumplimiento de este examen quede al final sin sanciones en la ley.

En estas discusiones se tendr¨¢n que fijar los intereses de demora, que Guindos puso en tres veces el inter¨¦s legal, esto es, un 9%. ¡°Se trata de que haya un equilibrio para que no salga a cuenta el impago y el banco pueda recuperar los costes de gesti¨®n¡±, explica Fern¨¢ndez Seijo. En las enmiendas iniciales, el grupo parlamentario socialista quer¨ªa modular esta penalizaci¨®n. Tambi¨¦n se tendr¨¢ que cerrar qu¨¦ impago ser¨¢ suficiente para que se inicie la ejecuci¨®n de la hipoteca. Guindos lo concret¨® de forma que en la primera mitad de la vida del pr¨¦stamo bastase con nueve impagos o una cuant¨ªa morosa por valor del 2% del cr¨¦dito. En la segunda mitad los impagos necesarios sub¨ªan hasta doce cuotas o el 4% de la hipoteca.

Otro caballo de batalla de esta ley es la venta de productos vinculados a la hipoteca. ¡°En Espa?a sol¨ªan ser m¨¢s baratas porque el negocio de los bancos era utilizar la hipoteca de anclaje para comercializar otros productos financieros como los seguros. Aunque se supone que se proh¨ªben, la actual redacci¨®n es lo suficientemente ambigua como para que los bancos puedan seguir haci¨¦ndolo. Y se permite al Banco de Espa?a que establezca en una circular los criterios para ello¡±, apunta Fernando Zunzunegui, abogado experto en derecho financiero. ¡°Habr¨ªa que tomar la redacci¨®n tal cual est¨¢ en la directiva, que en este sentido est¨¢ bastante bien hecha¡±, a?ade Fern¨¢ndez Seijo.

Por otra parte, la legislaci¨®n que ya dej¨® Guindos abaratar¨¢ los reembolsos anticipados de la hipoteca, facilitar¨¢ el cambio del tipo variable a fijo y har¨¢ que los notarios y registradores proh¨ªban cualquier contrato que contenga cl¨¢usulas declaradas abusivas seg¨²n figuren en un registro de sentencias ya creado.

Por ¨²ltimo, obligar¨¢ a los hipotecados a firmar ante notario que entienden los riesgos y condiciones del cr¨¦dito, incluyendo simulaciones de la evoluci¨®n de los tipos en los contratos con inter¨¦s variable. ¡°Lo de firmar ante notario se hizo para blindar a los bancos de las demandas, pero ning¨²n juez aceptar¨¢ eso¡±, comenta Zunzunegui.