El banco solo podr¨¢ ejecutar la hipoteca si el cliente deja de pagar entre 9 y 12 cuotas

Econom¨ªa explica que tiene los apoyos para tramitarla de Ciudadanos, Coalici¨®n Canaria y PNV, es decir: suficientes para ratificarla en Cortes sin el PSOE. "Vemos positivo que los notarios y registradores refuercen la transparencia y que se facilite el cambio a tipo fijo", comenta Francisco de la Torre, de Ciudadanos. Por su parte, Pedro Saura, del PSOE, sostiene: "A nuestro partido no le gusta que deje mucha discrecionalidad a manos del Ministerio, que sea desequilibrada a favor de los bancos y que no se plantee la daci¨®n en pago o un l¨ªmite al pr¨¦stamo que se concede en funci¨®n del valor de la vivienda".??

El texto legal establece requisitos m¨¢s duros para los desahucios. En lugar de que con tres impagos el banco tenga suficiente para iniciar el proceso de ejecuci¨®n de la vivienda, tendr¨¢n que darse nueve impagos o una cuant¨ªa morosa que alcance el 2% del capital del cr¨¦dito durante la primera mitad de vida del pr¨¦stamo. En la segunda mitad, el impago podr¨¢ ascender a doce cuotas mensuales o el 4% del dinero concedido. En los primeros borradores, las condiciones eran m¨¢s favorables para el usuario y pod¨ªan llegar hasta un impago del 5% del pr¨¦stamo. Sin embargo, este finalmente ha quedado m¨¢s reducido. Se trata de una concesi¨®n a los bancos que el Ministerio de Econom¨ªa justifica porque tambi¨¦n es necesario fomentar una cultura del pago y un equilibrio entre las partes. Esta posibilidad se aplicar¨¢ con car¨¢cter retroactivo una vez se haya aprobado el proyecto, pero no valdr¨¢ para aquellos clientes cuyo embargo ya se haya iniciado cuando entre en vigor la ley.

Los intereses de demora (aquellos?que se pagan como recargo cuando las cuotas se abonan fuera de plazo) ser¨¢n como m¨¢ximo tres veces el inter¨¦s legal del dinero, lo que significa que tendr¨¢n un techo del entorno del 9% si se atiende al tipo fijado en los Presupuestos de 2017.?

Otra novedad es que se abaratan las comisiones de amortizaci¨®n anticipada del pr¨¦stamo hasta eliminarlas a partir de los tres o cinco a?os de vigencia del contrato, seg¨²n se haya pactado. Si se pactan cinco a?os, en ese tiempo el cliente tendr¨¢ que abonar un 0,25% del capital reintegrado anticipadamente. Si se acuerda con el banco tres a?os, la comisi¨®n ser¨¢ del 0,50% durante ese periodo. ¡°En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros a?os de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior¡±, subraya el Ministerio de Econom¨ªa.

Para los pr¨¦stamos a tipo fijo, los porcentajes m¨¢ximos que establece el proyecto ser¨¢n del 4% de la cuant¨ªa anticipada si esta se devuelve en los 10 primeros a?os, y del 3% si se hace el desembolso anticipado m¨¢s adelante. ¡°En la actualidad no existe l¨ªmite legal alguno para los pr¨¦stamos a tipo fijo¡±, recalca Econom¨ªa. Este nuevo marco de reembolso anticipado solo afectar¨¢ a las hipotecas que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la ley.

La nueva ley tambi¨¦n facilitar¨¢ el cambio de una hipoteca variable a otra fija. Resulta dif¨ªcil que una entidad acepte esta renovaci¨®n del cr¨¦dito, pues en las hipotecas variables el riesgo de subida de tipos se transmite de inmediato al cliente con el repunte del eur¨ªbor. En cambio, para una hipoteca fija el banco tiene que cubrirse de los riesgos a muchos a?os, y eso tiene un coste mayor. As¨ª que en el fondo lo que hace el Ministerio de Econom¨ªa es allanar el camino para cambiar a un banco que ofrezca el tipo fijo, fomentando la competencia entre entidades. Para ello, abaratar¨¢ las comisiones de cancelaci¨®n y los aranceles notariales y registrales. Las comisiones por conversi¨®n se suprimen a partir del tercer a?o. Y hasta entonces solo podr¨¢n ser del 0,25% del capital pendiente. En estos momentos ¡°m¨¢s del 90% de los pr¨¦stamos para vivienda est¨¢n a tipo variable¡± y los tipos ¡°no van a permanecer siempre en negativo¡±, ha destacado el titular de Econom¨ªa, Luis de Guindos, en la rueda de prensa despu¨¦s del Consejo de Ministros. Esta herramienta se podr¨¢ utilizar en los pr¨¦stamos ya concedidos cuando se apruebe la norma.

Adem¨¢s, el Gobierno obligar¨¢ a que los hipotecados firmen ante notario que entienden los riesgos y condiciones del cr¨¦dito. En una primera fase precontractual, el cliente hipotecario tendr¨¢ que recibir una ficha normalizada con las principales caracter¨ªsticas del contrato y otra con advertencias en las que se recogen las cl¨¢usulas sensibles o potencialmente opacas, como las cl¨¢usulas suelo, las condiciones de amortizaci¨®n anticipada, el detalle de los gastos previos o el funcionamiento de las multidivisas. Ah¨ª se tendr¨¢ que precisar el reparto de costes de la hipoteca entre el banco y el prestatario. Tambi¨¦n ¡°habr¨¢ un contrato est¨¢ndar de hipotecas que no genere dudas¡±, ha se?alado el ministro de Econom¨ªa, si bien este ser¨¢ de uso voluntario por parte de la banca.?

En el caso de una hipoteca con inter¨¦s variable, el banco tendr¨¢ que incluir una simulaci¨®n con diversos escenarios de evoluci¨®n de los tipos. El notario tendr¨¢ que acreditar que el hipotecado tiene toda la informaci¨®n y entiende los riesgos que conlleva el pr¨¦stamo, lo que luego har¨¢ mucho m¨¢s dif¨ªcil que prosperen las reclamaciones judiciales. Esta primera visita al notario que elija el cliente ser¨¢ gratuita y durante los siete d¨ªas previos a la firma. Cuando se suscriba definitivamente la hipoteca, los notarios y registradores prohibir¨¢n cualquier contrato que contenga cl¨¢usulas declaradas abusivas, seg¨²n figuren en un registro de sentencias que ya existe solo para las del Supremo pero que ahora se ampliar¨¢ a todas. ¡°Las sentencias judiciales pon¨ªan de manifiesto la necesidad de transparencia¡±, ha declarado Guindos. Dicho esto, el Ministerio a?ade que en cualquier caso no se restringe de ning¨²n modo el derecho a la tutela judicial.?

El proyecto de ley proh¨ªbe la venta de productos vinculados a la hipoteca, a menos que los autorice expresamente el Banco de Espa?a mediante una circular porque favorezca al consumidor. Por el contrario, s¨ª que permite que se oferte la combinaci¨®n de la hipoteca con otros productos como, por ejemplo, los seguros. Sin embargo, la entidad tendr¨¢ que hacer un ejercicio de transparencia y presentar dos presupuestos: uno sin productos asociados y otro con ellos, incluyendo de forma expl¨ªcita sus costes.

El Gobierno prohibir¨¢ que las entidades retribuyan a sus trabajadores en funci¨®n del n¨²mero de hipotecas concedidas, lo que supuso un incentivo perverso para alimentar la burbuja de cr¨¦dito que precedi¨® a la crisis.

Por ¨²ltimo, el proyecto de ley ofrece la posibilidad de que los prestatarios consumidores puedan cambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional, un derecho que seg¨²n el Ministerio no se reconoc¨ªa antes.

Esta nueva legislaci¨®n no solo se aplica a los consumidores. Tambi¨¦n se extiende?a los aut¨®nomos.?

La banca se ha manifestado en diversas ocasiones en contra de esta nueva legislaci¨®n. B¨¢sicamente, sostiene que puede restringir y encarecer la concesi¨®n de cr¨¦dito hipotecario.