Lecciones del alquiler, ?¡®manca finezza¡¯?

El maestro Luis Garicano nos dio una vez m¨¢s una lecci¨®n de primero de econom¨ªa [art¨ªculo publicado en Negocios el pasado 21 de octubre titulado El alquiler y la vivienda, ?hay que regularlo?]. Hablaba de uno de los temas de actualidad: el alquiler. Ni siquiera est¨¢ claro que lo considere un problema. Por supuesto respond¨ªa con la receta: m¨¢s mercado, ni se nos ocurra pensar en regular nada, siempre es contraproducente, acusando a quienes propusieran algo en contrario de ignorantes. Siempre es as¨ª.

Para argumentar tambi¨¦n aqu¨ª a favor de la desregulaci¨®n se remonta a la legislaci¨®n franquista que el valiente ministro Miguel Boyer se atrevi¨® a derogar. Crea el maniqueo, consabida argucia. Nadie en este momento habla otra vez de la renovaci¨®n autom¨¢tica de los contratos de alquiler que reg¨ªa entonces. Han pasado d¨¦cadas y las cosas han cambiado mucho.

S¨ª, estamos en un pa¨ªs cuyos residentes, mayoritariamente, habitan en una vivienda de su propiedad. Llegamos a superar el 90%. El alquiler mantuvo su condici¨®n de r¨¦gimen estructural de una proporci¨®n significativa de la poblaci¨®n hasta los a?os cincuenta, que se ha mantenido en tantos otros pa¨ªses europeos. Ello, sin embargo, ha sido all¨ª posible mediante otra serie de medidas, complementarias del mercado, que no cabe ignorar. En otros pa¨ªses se ha mantenido una oferta acumulada de vivienda p¨²blica o concertada de alquiler con precios contenidos que contrabalanzan el mercado. Seguramente imprescindible, es dif¨ªcil de conseguir y en menor medida de improvisar.

El alquiler vuelve aqu¨ª a cobrar un mayor peso. Se convierte, hoy, en el foco del debate. Para afrontar este nuevo problema, se?or Garicano, ?solo se le ocurre la soluci¨®n de siempre y gen¨¦rica: construir m¨¢s? ?Piensa que el alza de precios est¨¢ motivada por la insuficiencia de licencias de construcci¨®n que dan los Ayuntamientos? Resulta un poco simple, ?no le parece? Usted mismo nos da alguna clave: el problema, dice, se suscita (solo) en las grandes ciudades. Se podr¨ªa decir que nada menos, pero puede ser un comienzo. Significa reconocer que en esta compleja cuesti¨®n, la de la vivienda, hay que preguntar, no solo cu¨¢nto, sino ¡°d¨®nde¡±. En el mercado de la vivienda interviene una variable especial que es la localizaci¨®n. Pu?etera donde la haya, se resiste a la modelizaci¨®n de la que tanto gustan los econometras. Bien que lo ha intentado el Banco de Espa?a, con sus sofisticadas funciones polin¨®micas, sin resultados ¨²tiles.

En el caso de la vivienda, las grandes cuestiones son d¨®nde y para qui¨¦n. En toda aproximaci¨®n simplista, supuestamente econ¨®mica, ambas se obvian. Ser¨¢ el mercado el que las resuelva, que colocar¨¢ a cada uno, y nunca mejor dicho, en ¡°su sitio¡±. O quiz¨¢s los excluya, en efecto colateral. ?Qui¨¦n estaba hasta ahora en alquiler? Algunos, los menos, por convicci¨®n, habiendo podido adquirir una vivienda. Otros, la mayor¨ªa, por necesidad, ante la imposibilidad de comprarla. Entre los primeros est¨¢n algunos pioneros en reivindicar el atractivo de las ¨¢reas centrales degradadas, aun con sus problemas. Cuando la mayor¨ªa hu¨ªa de estas, se alojaron all¨ª hace d¨¦cadas. Otros muchos se han tenido que sumar recientemente a alquiler, excluidos del mercado de compra con sus bajos y precarios salarios. Se resisten sin embargo a irse a la extrema periferia con mayores gastos de transporte. Se unen para compartir, generan una nueva demanda. Son nuevos fen¨®menos.

?Qu¨¦ est¨¢ pasando pues hoy en nuestras grandes ciudades? Parece que el alquiler se est¨¢ disparando. Muchos factores convergen. Ni siquiera lo sabemos a ciencia cierta, a partir de referentes de escaso rigor estad¨ªstico, aunque den lugar a altisonantes titulares. El problema se suscita, curiosamente, al resultar que nuestras ciudades, y sobre todo sus ¨¢reas centrales, otrora degradadas y de las que las clases medias, y no digamos los ricos, tend¨ªan a huir, se han convertido en objeto de deseo. Y ello tanto para residentes como para turistas, que puedan encontrar en viviendas un alojamiento m¨¢s barato que los hoteles y que se puede hasta valorar como m¨¢s ¡°aut¨¦ntico¡±.

Hay m¨¢s demanda que una oferta que, en una ciudad consolidada, es por definici¨®n acotada. Su potencial aumento ser¨¢ reducido, aun si el correspondiente ayuntamiento, con imaginaci¨®n y atrevimiento, inventa sistemas, siempre complejos, para conseguirlo. Dif¨ªcilmente puede hacerlo el mercado por s¨ª solo. Es un fen¨®meno que no solo afecta a nuestras grandes ciudades, sino que est¨¢ siendo generalizado en los pa¨ªses occidentales e incluso en EE UU. Como fen¨®meno que tampoco fue espec¨ªfico de Espa?a, nuestras ¨¢reas metropolitanas se formaron mediante la expulsi¨®n a otros municipios de nuevos hogares generados en la ciudad central. Algunos, con recursos, sal¨ªan de ella por voluntad propia a ambientes m¨¢s atractivos, la mayor¨ªa lo hac¨ªa por exclusi¨®n del mercado inmobiliario: no pod¨ªan pagar una vivienda en la ciudad central. En los a?os ochenta, suma de los dos fen¨®menos, el 90% de los hogares generados en Madrid sal¨ªan de la ciudad. Estaban resignados a salir.

La atracci¨®n por la ciudad ha aumentado y la resignaci¨®n se ha cuestionado. Crece la presi¨®n sobre la ciudad, quiz¨¢s exponencialmente. Ante ello, desde un punto de vista de la pol¨ªtica de vivienda, ?qu¨¦ hacemos? Sin entrar en las especificidades de este mercado y m¨¢s all¨¢ de su gen¨¦rica eleg¨ªa del mercado, Garicano parte de dos premisas y plantea cuatro l¨ªneas de acci¨®n. De las premisas, la primera solo es fruto del maniqueo que ¨¦l mismo crea: no seguir insistiendo en la pr¨®rroga autom¨¢tica, algo que nadie hace. Segunda, ¡°cualquier soluci¨®n debe incidir sobre la oferta de vivienda¡±. Se podr¨ªa estar de acuerdo, pero en primer lugar plante¨¢ndose, d¨®nde, qu¨¦ tipo de oferta y mediante qu¨¦ soluciones.

Y ahora vamos con las propuestas.

1. La soluci¨®n no pasa por viviendas de protecci¨®n oficial. Ese mecanismo de protecci¨®n puede estar trasnochado. Hay que modernizarlo, de acuerdo. De ah¨ª deducir que hay que suprimir cualquier regulaci¨®n es pura ideologizaci¨®n.

2. Hay que promover una ley contra la okupaci¨®n ilegal. Puede ser, si se eval¨²a su incidencia relativa. Adem¨¢s de la exigua, que se hace por principio, la okupaci¨®n denota sobre todo demanda (o necesidad, ese viejo concepto) insatisfecha. Adem¨¢s de ilegalizar habr¨ªa que darle respuesta.

3. Hay que ¡°movilizar las viviendas deshabitadas¡±. En esto habr¨ªa amplio consenso. No as¨ª con la f¨®rmula. Eximir del IBI es algo dif¨ªcil. Parece un medio a utilizar contra resultados y no solo por la profesionalidad del arrendatario. Los fondos pueden ser otros, pero los hasta ahora conocidos, los ¡°buitres¡±, no generan precisamente confianza.

4. M¨¢s que una medida, parece una justificaci¨®n. Los pisos tur¨ªsticos no tienen incidencia en el aumento de los alquileres. Vaya pretenciosa y arriesgada afirmaci¨®n, junto a la CNMC, que alent¨® e insisti¨® en la burbuja. Decir eso en California, mercado maduro para Airbnb, no puede ser argumento para nuestras grandes ciudades en donde emerge el fen¨®meno.

La soluci¨®n no es cuantitativa. Ni lo es en general, ni en el caso de los alquileres. Parece que, pensando e innovando, deber¨ªamos plantearnos: ?Qui¨¦n tiene derecho a seguir viviendo en la ciudad? ?Solo los que puedan pagar los alquileres que el mercado les imponga? La expulsi¨®n, como hemos se?alado, no es ninguna novedad, pero ?no cabe m¨¢s que aceptarla resignada o entusiastamente? ?Incluso de aquellos que llevando a?os residiendo en alquiler en el centro, y que tanto han contribuido de hecho a su mejora, se vean ahora sorprendidos por una repentina subida sobrevenida? Yo ya me he adelantado a proponer el derecho al lugar, que habr¨ªa que reconocerles a los inquilinos resistentes. Parece que habr¨ªa que entrar con m¨¢s finezza para dar alguna soluci¨®n ¡°pol¨ªtica¡±, y no solo fruto de aplicar el m¨¢s puro simplismo econ¨®mico al problema. Y ello, si se considera este como tal, que de sus manifestaciones cabe dudarlo. Ojal¨¢ haya ocasi¨®n de seguir debati¨¦ndolo.

Eduardo Leira es arquitecto, MCRP.