?Vas a alquilar un piso? Los seis cambios fundamentales de la nueva Ley de Arrendamientos

La nueva revisi¨®n tiene como objetivo fortalecer los derechos del inquilino para hacer frente al incremento de los precios y la escasez de oferta de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, la norma no ha incluido finalmente ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler.

Dado que el Real Decreto Ley no fu¨¦ convalidado por el Congreso, ¨²nicamente los contratos firmados entre el 18 de diciembre y el 22 de enero son los que estan sujetos a este r¨¦gimen especial.

Duraci¨®n m¨¢xima

La LAU regula en su art¨ªculo 9 el plazo m¨ªnimo de duraci¨®n de los arrendamientos. Si bien los a?os de alquiler son libremente pactados por las partes, inquilino y casero, la ley establece una duraci¨®n m¨ªnima. De esta forma, si el contrato se pacta por un periodo inferior al m¨ªnimo legal, el inquilino podr¨¢ exigir que se prorrogue hasta alcanzar este tope.

La nueva regulaci¨®n modifica este plazo m¨ªnimo, ampli¨¢ndolo de tres a 5 a?os, o 7 a?os si el arrendador es una persona jur¨ªdica. Por tanto, el plazo legal m¨ªnimo en que el inquilino puede continuar en la vivienda se ampl¨ªa.

Pr¨®rroga t¨¢cita

El art¨ªculo 10, relativo a la pr¨®rroga del contrato tras su vencimiento, tambi¨¦n es objeto de modificaci¨®n. Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus pr¨®rrogas -hasta los 3 a?os m¨¢ximo- y ni el casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba por un a?o m¨¢s. A partir de ahora, el plazo de pr¨®rroga t¨¢cita ser¨¢ de 3 a?os.

Fianza

Para acabar con los abusos en materia de exigencia de fianza por parte de los arrendadores, el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno modifica uno de los art¨ªculos m¨¢s importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el art¨ªculo 36.

En la actualidad, adem¨¢s de la fianza (entrega en met¨¢lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establec¨ªa que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garant¨ªa del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza. Esto en la pr¨¢ctica da lugar a abusos por parte del arrendador, exigiendo todo tipo de avales, lo que supon¨ªa una carga a?adida para el futuro inquilino.

El Real Decreto Ley aprobado limita estas garant¨ªas adicionales hasta un m¨¢ximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duraci¨®n, limitando as¨ª la carga econ¨®mica que debe soportar el arrendatario.

Obras de mejora

Tambi¨¦n se prev¨¦ que inquilino y casero puedan llegar a acuerdos para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento. En este punto habr¨¢ que esperar a la publicaci¨®n del Real Decreto Ley para ver exactamente en qu¨¦ consiste la modificaci¨®n de la actual LAU.

Gastos

La norma aprobada por el Gobierno establece expresamente tambi¨¦n que los gastos de gesti¨®n inmobiliaria y formalizaci¨®n del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboraci¨®n del contrato) sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jur¨ªdica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.

Pisos tur¨ªsticos

La norma tambi¨¦n tiene previstas una serie de medidas encaminadas a la regulaci¨®n del alquiler tur¨ªstico, remitiendo a la normativa que resulte aplicable. En este tema tambi¨¦n tendremos que esperar a la publicaci¨®n para saber los detalles concretos.

Una cuesti¨®n de gran importancia que tambi¨¦n trata la norma aprobada, es la modificaci¨®n de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayor¨ªa de 3 quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler tur¨ªstico de vivienda.

Desahucios

El Real Decreto Ley que se publica hoy establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administraci¨®n aprecie que existen indicios de una situaci¨®n de vulnerabilidad. As¨ª, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administraci¨®n considera que esta situaci¨®n se da, deber¨¢ notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspender¨¢ el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.

Esta suspensi¨®n durar¨¢ un mes si el arrendador es persona f¨ªsica, o dos meses si se trata de persona jur¨ªdica. Adoptadas las medidas, se alzar¨¢ la suspensi¨®n, continuando el procedimiento.

Rebajas de impuestos

En el ¨¢rea fiscal, la norma establece la exenci¨®n del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD) en la suscripci¨®n de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

Tambi¨¦n retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos supuestos, en primer lugar cuando se trate de alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente p¨²blico, se podr¨¢ eximir al arrendatario del impuesto. Adem¨¢s, se permite a los Ayuntamientos que tengan super¨¢vit en sus cuentas el promover su parque de vivienda p¨²blica, estableciendo una bonificaci¨®n de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

La norma introduce adem¨¢s en la Ley de Haciendas Locales la definici¨®n de "inmueble desocupado con car¨¢cter permanente" a efectos de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podr¨¢n as¨ª exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.