?D¨®nde invertir 150.000 euros en ladrillo?

El idilio entre el sector inmobiliario espa?ol y los grandes inversores es un hecho. La pregunta es si puede el peque?o inversor que ha conseguido ahorrar hasta 150.000 euros ¡ªla hipoteca media contratada es de 144.346 euros, seg¨²n el Consejo del Notariado con los ¨²ltimos datos del mes de diciembre¡ª sumarse a la estela de buenas rentabilidades que ofrece el mercado. Porque, cuando el valor de las acciones y los fondos de inversi¨®n no deja de mermar y la banca ofrece por un dep¨®sito a plazo un 0,10% de inter¨¦s, es el turno del ladrillo. El ahorrador puede comprar un producto financiero, como acciones de sociedades cotizadas inmobiliarias (socimi), una opci¨®n minoritaria aunque va ganando simpatizantes. O puede hacer lo que la mayor¨ªa: adquirir un inmueble para alquilar.

Si se opta por invertir directamente en la compra para arrendar, la vivienda no es la ¨²nica opci¨®n, aunque aporta m¨¢s rentabilidad que las plazas de aparcamiento y mejor expectativa de subida de precios, seg¨²n el director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona (UB), Gonzalo Bernardos. La ventaja es que con el presupuesto de partida, 150.000 euros, se puede optar a varias plazas en muy buenos emplazamientos.

En cuanto a los locales, ¡°requieren asesoramiento porque las actividades econ¨®micas est¨¢n sujetas a controles municipales¡±, advierte Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. Aunque el Banco de Espa?a detecta en las propiedades comerciales mayor revalorizaci¨®n que en la vivienda, no son baratas: un local muy bien posicionado supera los 150.000 euros. Y comprar a precios m¨¢s bajos supone hacer frente a mayores riesgos de desocupaci¨®n.

La v¨ªa tradicional y habitual es la de comprar vivienda para alquilar, como hacen cerca de cuatro millones de peque?os ahorradores. En este caso, ¡°se debe hacer un estudio del precio del alquiler en la zona y confrontar la rentabilidad esperada con el coste del activo¡±, aconseja el consejero delegado de Foro. No es mal apoyo contratar un seguro de impago para evitar posibles contratiempos en el pago de la renta mensual.

En cuanto a la ganancia, depende del emplazamiento del inmueble. El Banco de Espa?a cifra la rentabilidad bruta en un 4%. Y ofrece un segundo dato: si se suma a las rentas que se cobran la revalorizaci¨®n de la propia vivienda, la rentabilidad sube al 11%. Una de cal y otra de arena. La de arena es que, seg¨²n un estudio de una de las mayores gestoras de casas en alquiler, la vivienda es el activo inmobiliario con mayor diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta, dado que no se repercuten al inquilino gastos como los de comunidad, IBI o tasas municipales, entre otros. Estos conceptos rebajan la rentabilidad a un 2% o 2,5%. Esta es la cifra que debe tener en cuenta el ahorrador porque, seg¨²n la gestora, lo que busca son rentas a largo plazo m¨¢s que la plusval¨ªa a obtener por la venta.

Otras fuentes manejan cantidades m¨¢s elevadas. Seg¨²n urbanData Analytics (uDA), la rentabilidad bruta super¨® el 8% en 2018. El dato var¨ªa seg¨²n la provincia. La de Valencia puede reportar un 11% de rentabilidad, o un 9% en el caso de la de Sevilla.

?D¨®nde comprar? Corral considera que en la localidad en la que se resida, tanto por el mayor conocimiento de la zona como para facilitar la gesti¨®n directa, mejorando as¨ª la rentabilidad al no tener que pagar a un tercero. Bernardos abre el abanico y aconseja una vivienda en los alrededores de Barcelona o de Madrid, en una buena localidad de playa, o casi en cualquier capital media espa?ola de entre 150.000 y 800.000 habitantes, apoy¨¢ndose para la gesti¨®n en alg¨²n agente local y en los seguros de impago.

¡°La compra para alquilar es una muy buena inversi¨®n que se utiliza como refugio, sobre todo en las mejores zonas, buscando una rentabilidad m¨¢s estable. Ahora bien, como los alquileres, han subido comparativamente menos en estas ¨¢reas y los precios de compra se han tensionado tanto al alza, es m¨¢s rentable un piso de 150.000 euros con un alquiler de 500 euros ¡ªque se puede encontrar en distritos o municipios perif¨¦ricos de Madrid¡ª que una vivienda de gama alta; producto que solo demanda el 20%¡±, seg¨²n Carolina Roca, directora general de Grupo Inmobiliario Roca y vicepresidenta de la patronal madrile?a Asprima.

Como a mayor rentabilidad, mayor riesgo, es importante tener en cuenta que las ¨¢reas con precios m¨¢s bajos son m¨¢s vulnerables en tiempos de crisis. Y, hablando de crisis, todos descartan la amenaza de recesi¨®n en Espa?a.

Asegurar la liquidez

La gran desventaja de invertir directamente en el inmueble es la falta de liquidez. Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Colliers International Spain, no lo duda: ¡°Tras la experiencia de la crisis, valoro mucho poder recuperar el dinero si lo necesito, as¨ª que recomendar¨ªa repartir los 150.000 euros entre dos o tres socimi. Preferentemente, la mitad en Merlin y la otra, en Inmobiliaria Colonial, por tama?o, calidad de activos y gesti¨®n. Cotizan lo suficiente como para poder vender al d¨ªa siguiente la acci¨®n¡±.

Merlin y Colonial, aparte de la revalorizaci¨®n, ofrecen una rentabilidad anual por dividendo de un 4,5% y 2,5%, respectivamente, aunque ¡°en esta ¨²ltima creo que aumentar¨¢ y se equiparar¨¢ al resto de las socimi, caracterizadas por sus elevados dividendos. Ambas mantuvieron el tipo con los valores del Ibex cayendo un 20% el a?o pasado¡±, indica Pablo Fern¨¢ndez Mosteyr¨ªn, analista especializado en el sector inmobiliario de Renta4 Banco. Y, si es importante la liquidez, no lo es menos la diversificaci¨®n. Este analista comenta que: ¡°Como no solo hay que pensar en lo que se puede ganar, sino en lo que se puede perder, no es recomendable para un inversor conservador destinar toda la cartera a un sector o activo¡±. Propone invertir solo un 20% en renta variable y ¡°esos 30.000 euros, repartirlos en tramos del 10% y sumar unos diez valores, con entre 3.000 y 5.000 euros invertidos en cada uno¡±.