Castigo (a medias) para los pisos vac¨ªos en Espa?a

Poner m¨¢s pisos en el mercado de alquiler. Esa es una de las ideas en torno a las que existe consenso en Espa?a. El diagn¨®stico general puede ser compartido por pol¨ªticos de diferentes colores, empresarios o activistas. Pero la discrepancia llega en las recetas para lograrlo. En el decreto de alquileres que entr¨® en vigor el pasado 6 de marzo, el Gobierno (junto con los partidos que se han mostrado dispuestos a apoyarlo) detall¨® una de las suyas: permitir que los Ayuntamientos cobren un 50% m¨¢s de IBI a los pisos vac¨ªos.

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La Ley Reguladora de las Haciendas Locales recoge esa posibilidad desde 2004, cuando se puso en marcha durante el ¨²ltimo Gobierno de Jos¨¦ Mar¨ªa Aznar. Pero en la pr¨¢ctica era inaplicable. ¡°El principal problema era la concreci¨®n del concepto de inmueble desocupado¡±, explica Pilar ?lvarez Barbeito, profesora de Derecho Civil en la Universidad de A Coru?a. ¡°Varias sentencias determinaron que los Ayuntamientos que trataron de establecerlo no eran los competentes para regular y desarrollar el concepto¡±, a?ade.

El decreto de vivienda ha intentado poner fin a ese vac¨ªo legal. Para ello precisa las condiciones con que los Ayuntamientos pueden aplicar un recargo. ¡°Tendr¨¢ la consideraci¨®n de inmueble desocupado con car¨¢cter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, auton¨®mica o estatal, con rango de ley¡±, se?ala el decreto. En otras palabras, y puesto que no hay una definici¨®n estatal ¨Cel Gobierno pretend¨ªa abordarla en una Ley de Vivienda que el final abrupto de la legislatura ha dejado pendiente¨C, solo podr¨¢n aplicar ese recargo los Consistorios de aquellas comunidades que han abordado la cuesti¨®n en sus normativas auton¨®micas.

¡°En el corto plazo no nos aporta nada¡±, se?ala Jorge Garc¨ªa Casta?o, concejal delegado del ?rea de Econom¨ªa del Ayuntamiento de Madrid. La capital es uno de los municipios que siguen atados de manos pese al nuevo decreto porque la Comunidad de Madrid no ha definido el concepto de piso desocupado. ¡°Lo que nos vendr¨ªa bien es tener una ley de vivienda en la Comunidad, que ahora no la hay ni buena, ni mala¡±, ironiza el concejal. El Consistorio, explica, se plante¨® introducir en sus ordenanzas el recargo de IBI porque durante la negociaci¨®n entre el Gobierno y Podemos se habl¨® de permitir a los Ayuntamientos definir la vivienda vac¨ªa. Finalmente no es posible.

Ocho comunidades aut¨®nomas

En situaci¨®n opuesta se encuentra Barcelona, que ha expedientado ya a grandes tenedores de viviendas desocupadas bas¨¢ndose en la ley auton¨®mica de vivienda. Sin embargo, fuentes municipales se?alan que es pronto para saber si a esos expedientes se a?adir¨¢ el recargo fiscal. La ciudad gobernada por Ada Colau podr¨ªa hacerlo porque Catalu?a est¨¢ entre los territorios cuya normativa aborda la desocupaci¨®n. Tambi¨¦n lo hacen Andaluc¨ªa, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Extremadura, Navarra y Pa¨ªs Vasco.

Todos los municipios ubicados en esas ocho autonom¨ªas podr¨ªan te¨®ricamente aplicar la nueva norma, aunque dif¨ªcilmente ser¨¢ antes de la pr¨®xima legislatura porque, como indican desde el Ayuntamiento de Barcelona, antes ¡°se tiene que estudiar¡± lo que plantea el decreto y c¨®mo llevarlo a cabo. ¡°Parece que bastar¨¢ con una definici¨®n gen¨¦rica o indeterminada por parte de una norma con rango de ley para que, a posteriori, los Ayuntamientos puedan concretarla¡±, aclara la profesora ?lvarez Barbeito. ¡°Entiendo que el poder regulatorio lo tienen los Ayuntamientos, ya que la definici¨®n de vivienda vac¨ªa depende, en ¨²ltima instancia, de que se cumplan o no los requisitos y condiciones que establezca cada ordenanza local¡±, a?ade.

En la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que agrupa a algunos de los mayores propietarios inmobiliarios de Espa?a, la oposici¨®n es frontal. Javier Rodr¨ªguez-Heredia, presidente de la comisi¨®n de vivienda de esa patronal y socio de Azora, sostiene que las administraciones violar¨ªan ¡°el derecho constitucional a la propiedad de los ahorradores privados que decidan no poner en alquiler una vivienda, cuando esos mismos poderes tienen paradas cantidades ingentes de suelo que deber¨ªan haber destinado a vivienda social y asequible¡±. Adem¨¢s cree que la medida es ¡°contraproducente¡± porque ¡°el vac¨ªo se localiza en zonas sin demanda¡±.

Nadie sabe a ciencia cierta cu¨¢ntas casas vac¨ªas hay en Espa?a. El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) elabora un censo de poblaci¨®n y viviendas cada 10 a?os. El ¨²ltimo se hizo en 2011 y comput¨® m¨¢s de 25 millones de viviendas en Espa?a, de las que 3,4 millones estaban deshabitadas. Entre estas, 2,9 millones se encontraban en buen estado, seg¨²n la encuesta. Pero el c¨¢lculo no discrimina entre los inmuebles que est¨¢n puestos en venta o alquiler y aquellos que simplemente est¨¢n fuera del mercado. Delimitar estos ¨²ltimos es la clave para adoptar medidas.

Diferentes definiciones

?Cu¨¢nto tiempo tiene que llevar un piso vac¨ªo? ?Qu¨¦ razones justifican la desocupaci¨®n? Las legislaciones auton¨®micas dan respuestas diferentes. Ni siquiera la terminolog¨ªa coincide: la mayor¨ªa emplean el t¨¦rmino ¡°vivienda deshabitada¡±, pero Baleares usa ¡°vivienda desocupada¡± (como la futura ley de Arag¨®n, todav¨ªa en tr¨¢mite legislativo) y en Catalu?a el concepto es ¡°vivienda vac¨ªa¡±. En lo que s¨ª hay coincidencia es en que para iniciar alguna acci¨®n sobre esos inmuebles debe pasar un tiempo m¨ªnimo sin ser habitado (dos a?os en la mayor¨ªa; pero Canarias, Navarra y Extremadura lo rebajan a seis meses) y deben cumplirse otras condiciones. Todas consideran, por ejemplo, que un traslado por motivos laborales del propietario justifica que una casa est¨¦ vac¨ªa. Lo mismo sucede con las segundas residencias.

En realidad, casi todas las comunidades reservan el r¨¦gimen sancionador solo para grandes propietarios (normalmente empresas con 10 o m¨¢s viviendas, aunque tambi¨¦n depende del territorio). ¡°Tenemos definiciones distintas, es un concepto complejo¡±, constata el director del Servicio de Vivienda de Navarra, Javier Etayo, para quien ¡°no se puede aplicar la realidad de Madrid, Barcelona y las grandes ciudades al resto del Estado¡±. Adem¨¢s, la mayor¨ªa de legislaciones han tenido que hacer frente a recursos de inconstitucionalidad del Gobierno de Mariano Rajoy, que el Tribunal Constitucional est¨¢ resolviendo abrumadoramente a favor de las comunidades. Por eso muchas, como Navarra, se encuentran todav¨ªa en la fase de censar los pisos y casas desocupados. Un instrumento importante para tener m¨¢s informaci¨®n, cuenta Etayo, pero que ¡°no es un fin en s¨ª mismo¡±. Al fin y al cabo lo importante de saber cu¨¢ntas viviendas vac¨ªas hay y d¨®nde est¨¢n es ¡°saber al d¨ªa siguiente lo que se quiere hacer con ellas¡±.