Los nuevos caseros llegan a Espa?a

Los fondos de inversi¨®n que compraron suelo y viviendas en alquiler a la Sareb y a la banca hace entre cinco y siete a?os a muy buen precio van cediendo protagonismo y preparando el terreno a los fondos de inversi¨®n conservadores que buscan grandes carteras de alquileres a largo plazo en Espa?a. Se cierra el primer ciclo y se va abriendo otro que culminar¨¢ con un nuevo perfil de caseros, que se conforman con rentabilidades de entre el 3,5% y el 5%. El fondo holand¨¦s APG y AXA IM, la gestora inmobiliaria del grupo asegurador ¡ªcon alquiler de pisos libres y protegidos¡ª, son ejemplos de estos caseros dispuestos a ofrecer alquileres a largo plazo, a los que se sumar¨ªa Allianz. Y los que faltan por llegar.

"Desde hace unos a?os, inversores con capital de aseguradoras y de fondos de pensiones est¨¢n entrando en el sector de la vivienda con una perspectiva a muy largo plazo y exigiendo rentabilidades muy inferiores a las que exigen otro tipo de fondos, y esto est¨¢ revolucionando el alquiler en otros pa¨ªses eu?ropeos. Ha llegado el momento de que se instalen en Espa?a", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers Internacional. Esta consultora, que espera gestionar una inversi¨®n de unos mil millones de euros a seis a?os vista, cerr¨® dos operaciones con 300 viviendas de alquiler en el centro de Madrid en el primer trimestre del a?o. Buscan grandes carteras de viviendas alquiladas. El nuevo modelo que ha aterrizado en Espa?a es el build to rent (construcci¨®n para alquiler) llave en mano, en el que el promotor propietario del suelo edifica un bloque de pisos para alquilar y se lo vende al fondo, que financia la operaci¨®n y participa en el dise?o del proyecto.

?Qui¨¦n comprar¨¢ estas promociones llave en mano? "Las aseguradoras y fondos de pensiones, sobre todo alemanes. En Alemania, Holanda o Suecia est¨¢ muy desarrollado el mercado de bloques residenciales con propietario ¨²nico y gesti¨®n profesional", seg¨²n explica una experta. Se suman las socimi especializadas en el arrendamiento de casas. Es el caso de Vivenio Residencial, creada por la empresa de gesti¨®n Renta Corporaci¨®n con el fondo de pensiones holand¨¦s APG, que, con activos ya en explotaci¨®n, proyectos llave en mano para mantener en el largo plazo y desarrollos propios, prev¨¦ invertir 1.500 millones de euros.

De momento, los casos son contados por la falta de este tipo de activos. Lo que predomina por ahora son las operaciones realizadas por plataformas de inversi¨®n, como el fondo norteamericano Ares y la gestora estadounidense Greystar, l¨ªder en residencias de estudiantes en Espa?a, "con estrategias de permanencia a medio plazo ¡ªque puede pasar a ser largo¡ª en el mercado del alquiler en las principales capitales. Ante la falta de producto alquilado, optan por activar los suelos haciendo operaciones build to rent", explica Samuel Poblaci¨®n, director de residencial y suelo de CBRE Espa?a.

Llave en mano

?Qui¨¦n vende? A la media docena de promotoras que tienen una importante cartera de suelo y capital de fondos internacionales les conviene desprenderse de parte del suelo. Aunque Echavarren no prev¨¦ "en cuatro a?os ninguna debacle" en el mercado del alquiler, no deja de anunciarse un cambio de ciclo a dos o tres a?os vista. "Est¨¢n haciendo dos o tres fases de promociones de entre 50 y 75 viviendas en venta y para cuando puedan emprender las siguientes podr¨ªan entrar en la pr¨®xima crisis. Cada mercado tiene sus ritmos de absorci¨®n y no les conviene desarrollar tres promociones a la vez en la misma ubicaci¨®n. Adem¨¢s, vender a estos fondos llave en mano para alquiler les permite acelerar sus planes de negocio y mejorar resultados", seg¨²n explica Echavarren, que concluye que "el build to rent ser¨¢ la estrella en los pr¨®ximos a?os".

Entre los ejemplos de promotoras que hacen llave en mano, Aedas Homes fue pionera, con 500 viviendas para uno de los fondos de la estadounidense Ares; al igual que Metrovacesa, que ha calentado motores con 121 viviendas para la misma gestora. O V¨ªa C¨¦lere, que ha vendido en build to rent a Locare para su fondo Tectum. De la mano de Tectum, edifica 700 viviendas protegidas en municipios madrile?os "para alquileres asequibles a largo plazo, y tambi¨¦n proyectos para terceros", seg¨²n explica Alejandra Mora, directora de negocio e inversiones de Locare RE. Hay unas nueve operaciones en marcha de build to rent de otras tantas promotoras que abarcan m¨¢s de 3.500 viviendas, con una cifra de inversi¨®n prevista que rondar¨ªa los 700 millones de euros.

Lo que se anuncia en Espa?a es un modelo ya ensayado en ciudades europeas y, como en Londres, vendr¨¢n tambi¨¦n los fondos especializados en mantenimiento y gesti¨®n de edificios. Ser¨¢ un camino para introducir profesionalizaci¨®n, una de las graves carencias del alquiler que denuncia Juli¨¢n Salcedo, del Foro de Economistas Inmobiliarios: "Se dice que los propietarios profesionales son el 5%, a lo mejor llegan al 10% del mercado, y que entre el 90% y el 95% de los alquileres est¨¢ en manos de particulares". Y en ese 5% se incluyen las casi 30.000 viviendas en alquiler que tiene el mayor casero de Espa?a, el fondo estadounidense Blackstone o Azora, con 14.000 casas.

Por un lado, promotores y fondos con suelo; por otro, inversores dispuestos, y para cerrar el tri¨¢ngulo, una demanda creciente. El consejero delegado de Testa, Wolfgang Beck, estima que de los 120.000 nuevos hogares al a?o que prev¨¦ el INE, 80.000 demandar¨¢n alquiler. Para la registradora y exministra de Vivienda Beatriz Corredor, la demanda ser¨¢ a¨²n mayor: "El precio, en un contexto de precarizaci¨®n laboral, descarta para varias generaciones la compra".