El Supremo impide los desahucios con menos de 12 meses de impagos

La Justicia espa?ola est¨¢ cosiendo algunas de las heridas m¨¢s profundas de la crisis. El Tribunal Supremo fij¨® ayer los criterios para aplicar en Espa?a los efectos de la nulidad de las cl¨¢usulas de vencimiento anticipado de las hipotecas ¡ªlas que regulan los procesos de desahucio¡ª acordada el pasado marzo por el Tribunal de Justicia de la UE. El alto tribunal establece que los beneficios de la nueva ley hipotecaria espa?ola, aprobada en marzo, se extiendan a contratos firmados antes de su entrada en vigor. En la pr¨¢ctica, esto supone que los tribunales no admitir¨¢n desahucios con menos de 12 meses de impago.

El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) ya hab¨ªa declarado abusivas las cl¨¢usulas de vencimiento anticipado en 2013, pero no fue hasta el pasado marzo cuando estableci¨® qu¨¦ criterios aplicar para la ejecuci¨®n anticipada de la hipoteca en los contratos que hasta entonces estaban sujetos a estas cl¨¢usulas, que regulaban los desahucios. Los jueces europeos fijaron entonces que los tribunales podr¨ªan aplicar en su lugar el derecho hipotecario espa?ol si consideran que la cl¨¢usula de vencimiento anticipado era esencial para no romper el contrato.

Esta es la primera inc¨®gnita que solvent¨® el Supremo en su esperada sentencia dictada ayer: el alto tribunal entiende que el pr¨¦stamo hipotecario es ¡°un negocio jur¨ªdico unitario o complejo¡± porque el consumidor se beneficia de un cr¨¦dito m¨¢s barato a cambio de que el banco obtenga una garant¨ªa en caso de impago, la vivienda. Por tanto, seg¨²n los jueces, si la cl¨¢usula que sustenta esa garant¨ªa desaparece, el contrato quedar¨ªa anulado. Pero esa nulidad, advierte al Supremo, ¡°expondr¨ªa al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales¡±, entre otras, la obligaci¨®n de devolver de una sola vez todo lo que le queda por pagar del pr¨¦stamo.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE de Luxemburgo admiti¨® el pasado marzo que la cl¨¢usula abusiva se sustituyera por los criterios que estableciera la ley vigente en cada pa¨ªs para admitir la ejecuci¨®n anticipada de una hipoteca. Y ah¨ª es donde la sentencia comunitaria dej¨® un sabor amargo a los consumidores espa?oles: la ley entonces vigente, de 2013, permit¨ªa ejecutar un pr¨¦stamo hipotecario con un m¨ªnimo de tres cuotas impagadas, por lo que el fallo del tribunal de Luxemburgo respaldaba los desahucios a partir del cuarto impago.

Sin embargo, la reforma de la ley de garant¨ªa hipotecaria aprobada en marzo por el Gobierno espa?ol cambia, a favor del consumidor, los m¨ªnimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca: en la primera mitad de la vida del pr¨¦stamo, el banco podr¨¢ iniciar la demanda judicial si hay un impago de al menos 12 mensualidades o un 3% del importe del pr¨¦stamo; mientras que en la segunda mitad del pr¨¦stamo, debe acreditar un impago de al menos 15 meses o un 7% del capital.

En l¨ªneas generales, la aplicaci¨®n que ahora hace el Supremo de la sentencia europea ampl¨ªa los derechos de los consumidores, pero la resoluci¨®n del alto tribunal, acordada por unanimidad en el pleno de la Sala de lo Civil, deja tambi¨¦n alguna rendija abierta favorable a la banca. Estas surgen, sobre todo, del ¨²ltimo de los criterios, no vinculantes, que ha establecido la Sala Civil para los procedimientos de ejecuci¨®n hipotecaria abiertos en tribunales inferiores en los que todav¨ªa no se haya ejecutado el desahucio.

El Supremo fija que los procesos en los que el pr¨¦stamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 por aplicaci¨®n de una cl¨¢usula contractual nula ¡°deber¨ªan ser sobrese¨ªdos sin m¨¢s tr¨¢mite¡±. Aquellos en los que se ejecut¨® el pr¨¦stamo despu¨¦s de la entrada en vigor de la ley de 2013 tambi¨¦n deber¨¢n ser sobrese¨ªdos si el incumplimiento del cliente es inferior a las 12 cuotas que marca la normativa ahora vigente. Si el incumplimiento es superior a los criterios que establece la nueva ley, los tribunales podr¨¢n continuar la tramitaci¨®n del proceso. Por ¨²ltimo, la Sala fija que el sobreseimiento de los procesos no impedir¨¢ a las entidades poner una nueva demanda ejecutiva basada no en la cl¨¢usula abusiva de vencimiento anticipado, sino en la aplicaci¨®n de la nueva ley hipotecaria.