Por qu¨¦ no exportar las casas fabricadas en Espa?a

La forma en la que se construyen hoy las viviendas en Espa?a es un problema. Lo es para el comprador, la promotora, la constructora, el medio ambiente, la seguridad laboral y la inclusi¨®n de la mujer. Tambi¨¦n, es un lastre para que las casas que se fabrican aqu¨ª se puedan exportar y vender en otros pa¨ªses, algo que est¨¢ en el punto de mira del sector inmobiliario espa?ol. Hoy se edifica casi igual que hace medio siglo. ¡°Es un sector intensivo en mano de obra y sin apenas modernizaci¨®n de la estructura productiva, lo que redunda en los extremadamente largos tiempos de ejecuci¨®n, en torno a 18 meses. Y genera un mayor consumo de recursos (30%) y de residuos (35%) respecto al total de la econom¨ªa¡±, advierte Daniel Cuervo, director general de la Asociaci¨®n de Promotores de Madrid (Asprima).

La patronal madrile?a ha presentado esta semana la Plataforma para la Industrializaci¨®n de Viviendas. Se busca que las f¨¢bricas de casas vayan formando parte del paisaje inmobiliario espa?ol. ¡°La producci¨®n industrializada de viviendas en Espa?a no llega al 1%, son menos de 1.000 al a?o¡±, apunta Cuervo. Y pr¨¢cticamente todas son unifamiliares y no en altura por la menor complejidad t¨¦cnica. La cifra espa?ola est¨¢ muy lejos de ¡°Finlandia, Noruega o Suecia, donde superan el 45%. Alemania y Reino Unido est¨¢n en torno al 10% y 5%, respectivamente¡±, detalla Juan Jes¨²s Gonz¨¢lez, director general de Planificaci¨®n y Organizaci¨®n Corporativa de Grupo Avintia. ¡°Son porcentajes a los que debemos tender si queremos conseguir un sector moderno del siglo XXI¡±, a?ade Cuervo. Bastar¨ªa con que el peso de la industrializaci¨®n alcanzase el 7% para hablar de un volumen de negocio de 1.000 millones de euros anuales. Hay mucho en juego.

Por eso, el sector trata de impulsar la construcci¨®n de viviendas en f¨¢bricas con la mayor celeridad posible. Entre otras cosas porque la edificaci¨®n sostenible es un mandato europeo. ¡°Las exigencias de eficiencia energ¨¦tica y medioambiental obligar¨¢n a desarrollar sistemas de construcci¨®n industrializada que minimicen la huella de carbono¡±, expone Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. La industrializaci¨®n ¡°ser¨¢ la gran aliada para dar respuesta a unos est¨¢ndares de sostenibilidad cada vez m¨¢s exigentes¡±, a?ade Estefan¨ªa Alcarazo, directora de Proyectos y Sostenibilidad de Metrovacesa. Porque, se logra ¡°la reducci¨®n de desperdicio y de la huella de carbono en un 70% de media¡±, dice Gonz¨¢lez.

El paso que da Espa?a con la construcci¨®n offsite (fuera de su emplazamiento definitivo) es evidente. El m¨¢s visible es la reducci¨®n de los tiempos de construcci¨®n entre un 30% y un 50 %. Pueden ser hasta seis u ocho meses menos. Dicen que fabricar casas aumenta la calidad de la ejecuci¨®n y reduce el arreglo de desperfectos en la posventa. ¡°El proceso industrial en taller con mano de obra especializada permite la resoluci¨®n de problemas y patolog¨ªas derivados de la construcci¨®n tradicional, m¨¢s rudimentaria¡±, explica Alcarazo. Que se ejecute en un entorno controlado disminuye los accidentes laborales en un 20% y es una palanca para el empleo entre j¨®venes y mujeres, que por las duras condiciones laborales prefieren otros sectores para trabajar.

Adem¨¢s, la vivienda industrializada ser¨ªa susceptible de ser exportada gracias a que los costes de construcci¨®n en Espa?a son inferiores a los de los pa¨ªses del norte de Europa, incluyendo los gastos de transporte hasta el pa¨ªs de destino, seg¨²n la plataforma. Positivo tambi¨¦n para fomentar la inversi¨®n. ¡°Los inversores exigen, con car¨¢cter general, la disminuci¨®n del riesgo, por lo que la reducci¨®n de plazos manteniendo altos est¨¢ndares de calidad se alinean con dichos objetivos¡±, dice Echavarren.

Financiaci¨®n

El sector conf¨ªa en que ser¨¢ la forma m¨¢s habitual de construir viviendas. Aunque para eso quedan a?os. Antes, tiene que resolver una serie de barreras. Una se la ha encontrado V¨ªa C¨¦lere, que dice estar reevaluando la situaci¨®n de este modelo junto con proveedores de materiales y entidades financieras. El pasado a?o anunci¨® los dos primeros edificios de pisos prefabricados. Iban a ser cuatro alturas y 46 casas en Boadilla del Monte (Madrid). ¡°Nuestro objetivo es alcanzar el m¨¢ximo est¨¢ndar de calidad posible y garantizar las mejores viviendas para nuestros clientes y una financiaci¨®n adecuada. Por este motivo, y ante algunas dificultades por parte de los financiadores para digerir las implicaciones de la industrializaci¨®n, hemos decidido no seguir adelante con la promoci¨®n y focalizarnos en otros proyectos m¨¢s beneficiosos para nuestros clientes¡±, responde la promotora. A este respecto, Alcarazo cree que ¡°a medida que fortalezcamos este modelo seremos capaces de ofrecer m¨¢s facilidades de financiaci¨®n o comercializaci¨®n¡±.

Reducir los plazos de entrega de las viviendas es un arma de doble filo para el comprador, que tiene menos tiempo para ahorrar la entrada. ¡°Requerir¨¢ de una nueva estructura de pagos y de financiaci¨®n que no perjudique a los compradores ni a los promotores residenciales. La comercializaci¨®n y la financiaci¨®n hipotecaria deber¨¢n evolucionar¡±, cree Echavarren.

Este bache lo salvan en Avintia, que acaba de lanzar su nuevo modelo de negocio, un sistema integral de construcci¨®n industrializada destinado al alquiler. La compa?¨ªa, junto con Cemex, ha puesto en marcha una f¨¢brica en Carabias (Segovia). El objetivo es que el 25% de su cartera sea construcci¨®n industrializada en 2025.

El otro gran reto es hacer promociones en altura, algo que est¨¢ condicionado por la ¡°inmadurez del desarrollo tecnol¨®gico e ingenieril y la falta de capacidad productiva suficiente del mercado fabril nacional¡±, expone Luis Garc¨ªa Malo de Molina, director de operaciones de Aedas Homes. Aun as¨ª, en esta promotora dicen estar en fase de estudio y conf¨ªan en anunciar su primer proyecto en altura en los pr¨®ximos meses. La cotizada ha impulsado (entregado, en construcci¨®n o en gesti¨®n) 130 unifamiliares industrializadas. ¡°No podemos seguir haciendo las casas como hace 100 a?os porque la sociedad demanda un tipo de viviendas diferentes y en menor tiempo y porque la construcci¨®n tradicional no puede hacer frente a los desaf¨ªos que se le plantean: la escasez de mano de obra y las incertidumbres en plazos y en costes¡±, se?ala Garc¨ªa.

El ¨²ltimo escollo es el precio, que ahora es igual y, a veces, superior a la edificaci¨®n tradicional. Se necesita ganar volumen y generar econom¨ªas de escala. ¡°En cualquier caso, si restamos los ahorros en gastos financieros, resultado de un menor tiempo de ejecuci¨®n de obra, una mayor productividad, una mayor calidad del producto final, menores costes en la posventa y menor generaci¨®n de residuos, la ecuaci¨®n se iguala bastante o incluso a favor de la actividad industrial¡±, remata Cuervo.