Berl¨ªn, Par¨ªs y California: tres modelos para poner freno a los alquileres

Las medidas para frenar los precios del alquiler de la vivienda habitual han proliferado en los ¨²ltimos a?os en varios puntos de Europa ¡ªcon Berl¨ªn y Par¨ªs como casos m¨¢s destacados¡ª y del mundo ¡ªcon el Estado de California al frente¡ª. La capital alemana ensaya con su segunda normativa en cinco a?os para frenar el incremento de las rentas, con elevadas sanciones econ¨®micas para los propietarios que la incumplan. La capital francesa, una de las ciudades donde el alquiler es m¨¢s caro, ha fijado una banda m¨¢xima en funci¨®n de los barrios. Y California ha transitado un camino similar, hacia el control de precios, pero con un efecto indeseado: en los dos meses que transcurrieron hasta la entrada en vigor de la norma, los propietarios que se iban a ver afectados empezaron a desahuciar a inquilinos para hacer contratos nuevos.

Berl¨ªn: una subida m¨¢xima del 1,3% anual a partir de 2022

En junio del a?o pasado, el Parlamento regional de Berl¨ªn aprob¨® una ley casi revolucionaria destinada a frenar la especulaci¨®n en las viviendas de alquiler. La ley, que entr¨® en vigor el domingo pasado, congela durante cinco a?os el aumento de los alquileres y pone un techo m¨¢ximo de 9,80 euros por metro cuadrado. La medida, que ha sido rechazada por los partidos de oposici¨®n ¡ªCDU (centroderecha), FDP (liberales) ¡ªambos ven una grave invasi¨®n a la propiedad privada¡ª y AfD (ultraderecha), afecta a los contratos de arriendo de unos 1,5 millones de viviendas en la capital alemana, donde el 85% de la poblaci¨®n vive de alquiler. "La pol¨ªtica tiene la responsabilidad de que las personas puedan permitirse un techo sobre sus cabezas", asegur¨® la responsable de Desarrollo Urbano de Berl¨ªn, Katrin Lompscher.

Le ley permite a los propietarios incrementar los precios en un 1,3% anual a partir de 2022 para incorporar la inflaci¨®n esperada y todos los nuevos contratos ¡ªsalvo algunas excepciones¡ª deber¨¢n ce?irse a ella, con multas de hasta medio mill¨®n de euros para quienes las incumplan. La nueva norma no es, sin embargo, la primera medida que se adopta en Alemania para intentar poner fin a la especulaci¨®n que reina en el pa¨ªs con los alquileres: hace cinco a?os, Berl¨ªn se convirti¨® en el primer Estado federado en aplicar la llamada "freno al precio del alquiler", una ley aprobada por el Bundestag y que ten¨ªa como fin poner freno al incremento del precio de los alquileres y a la creciente especulaci¨®n inmobiliaria.

Par¨ªs: l¨ªmites en 80 barrios

Con el precio de venta de vivienda superando ya los 10.000 euros por metro cuadrado, comprar piso es una quimera para buena parte de los residentes de Par¨ªs. De hecho, el 60% de los parisinos alquila como ¨²nica alternativa posible. Pero tampoco esta opci¨®n sale barata en una ciudad con una carencia habitacional fuerte debido, en parte, al escaso espacio existente para construir m¨¢s viviendas "intramuros". En una d¨¦cada, los alquileres en la capital francesa subieron hasta el 50%, lo que llev¨® al Gobierno del socialista de Fran?ois Hollande a aprobar una ley en 2014 que permit¨ªa la limitaci¨®n de los alquileres en zonas "tensas" ¡ªdonde hay mucha m¨¢s demanda que oferta, lo que dispara los precios¡ª de grandes aglomeraciones como Par¨ªs o Lille. La justicia sin embargo fren¨® dicha ley en 2017, lo que seg¨²n algunos estudios dispar¨® otra vez los precios hasta en un 25%.

Una nueva normativa, la denominada ley Elan, ha vuelto a posibilitar de forma "experimental" el l¨ªmite de los alquileres. Par¨ªs, que lo aplic¨® entre 2015 y 2017, lo vuelve a implementar desde el 1 de julio de 2019 ¡ªpor un periodo de cuatro a?os¡ª y Lille comenzar¨¢ a hacerlo el pr¨®ximo 1 de marzo. La limitaci¨®n del alquiler, en las zonas donde es aplicable, aplica a los contratos de arrendamiento ¡ªnuevos o renovados¡ª de una vivienda principal. Solo quedan excluidas las denominadas viviendas sociales, puesto que ya se benefician de precios especiales. Por ley, el alquiler no puede exceder m¨¢s de 20% de un precio de referencia fijado cada a?o por decreto en base a una serie de criterios (como barrio, n¨²mero de habitaciones de la vivienda y a?o de construcci¨®n de la misma), ni tampoco ser inferior en 30% a esa cifra. Seg¨²n la alcald¨ªa de Par¨ªs, en la capital estos alquileres limitados se aplican ya en 80 barrios reagrupados en 14 sectores geogr¨¢ficos.

Las multas para los propietarios que infrinjan los l¨ªmites del alquiler van desde los 5.000 euros para las personas f¨ªsicas a los 15.000 si se trata de una persona jur¨ªdica. Adem¨¢s, el prefecto puede demandar al propietario que devuelva al arrendatario el dinero de m¨¢s recaudado.

California: 5% anual m¨¢s inflaci¨®n, con muchas excepciones

La crisis de la vivienda en California ha llevado al gobernador a declarar un "estado de emergencia" oficioso para hacer frente a sus efectos m¨¢s visibles: decenas de miles de personas sin hogar vagando por las calles de las grandes ciudades y viviendo en coches y furgonetas. La primera verdadera medida de calado fue la ley AB1482, aprobada el a?o pasado y que supone un t¨ªmido control de la subida desaforada de alquileres. La ley limita las subidas de alquiler al 5% anual m¨¢s la inflaci¨®n y fija las causas para el desahucio de un inquilino. No es exactamente un l¨ªmite al precio alquiler, sino m¨¢s bien una ley de estabilizaci¨®n para evitar excesos. La ley deja exentos edificios con m¨¢s de 15 a?os de antig¨¹edad y a las casas cuyo propietario sea un particular, no una empresa. Se calcula que afecta a unos ocho millones de californianos.

Bajo la ley anterior, no hab¨ªa l¨ªmite de lo que un propietario pod¨ªa elevar el alquiler. Si la subida era menor del 10%, bastaba con avisar con 30 d¨ªas de antelaci¨®n. Si era mayor del 10%, ten¨ªa que avisar con 60 d¨ªas. En algunas ¨¢reas y edificios concretos, los municipios pod¨ªan imponer un control de alquiler que limitaba la subida al 5% y establec¨ªa una serie de "causas justas" para el desahucio. Lo que ha hecho la nueva ley estatal es b¨¢sicamente ampliar esas protecciones a todo el Estado.

La nueva ley entr¨® en vigor este a?o y caduca en una d¨¦cada. Sin embargo, su aprobaci¨®n tuvo un efecto no deseado: se aprob¨® en septiembre pasado y se ratific¨® en octubre, tiempo m¨¢s que suficiente para ordenar el desalojo dentro de los 60 d¨ªas legales. Los propietarios que se iban a ver afectados empezaron a desahuciar a inquilinos para hacer contratos nuevos con el m¨¢ximo precio de alquiler posible antes de que la ley entrara en vigor. Ante la posibilidad de que una ley dise?ada para "estabilizar el mercado", ciudades como Los ?ngeles dictaron ordenanzas para prohibir los desahucios sin causa justificada.

Ninguna de estas normas para frenar los s¨ªntomas de la crisis soluciona el factor principal que est¨¢ estrangulando a la clase media, que es la falta de nuevas viviendas. Los constructores se encuentran con una oposici¨®n obstinada de los municipios a ceder suelo para construir apartamentos, ni siquiera cerca de grandes centros de trabajo o de transporte, porque los vecinos consideran que afea los tradicionales barrios de bungal¨®s y perjudica el valor de sus casas. As¨ª hay regiones como Los ?ngeles en la que, con 10 millones de habitantes, el paisaje m¨¢s habitual es el de una sola familia por parcela. En un Estado con 39 millones de habitantes, el tama?o de Espa?a y el PIB del Reino Unido, no hay sitio para nadie.