Nubarrones en la vivienda de sol y playa

Una de las inc¨®gnitas por desvelar del calamitoso a?o 2020 es c¨®mo ha afectado la pandemia a la compra de viviendas por parte de extranjeros en Espa?a, especialmente en las zonas de sol y playa. El Colegio de Registradores adelanta a Negocios el dato. Los extranjeros adquirieron 46.300 viviendas en Espa?a en 2020, un 26,5% menos que en 2019, cuando se cerraron 63.000 transacciones. El c¨®mputo tambi¨¦n queda muy lejos del de 2018, a?o en el que se vendieron 65.400 casas. ¡°La cifra es la peor de la ¨²ltima d¨¦cada¡±, comenta Jos¨¦ Miguel Tabar¨¦s, vicedecano del Colegio de Registradores. Aun as¨ª, el mercado ha ca¨ªdo menos de lo que se esperaba. Esas compras se realizaron, sobre todo, en los meses previos a la pandemia y ¡°en verano, cuando repuntaron significativamente¡±, se?ala Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.

El peso de la compra de vivienda realizada por extranjeros en 2020 fue del 11,32% del total de transacciones, frente al 12,45% de 2019, lo que supone un 9% de ca¨ªda. En los ¨²ltimos ocho a?os, excluyendo 2020, se ha movido entre el 12% y el 14% de la demanda total, seg¨²n el Colegio de Registradores. Su vicedecano explica que los for¨¢neos no han perdido una mayor cuota de mercado porque se trata de una demanda de car¨¢cter estructural. ¡°Los datos lo demuestran, ya que en una situaci¨®n in¨¦dita, con limitaci¨®n estricta de la movilidad, no se ha producido una ca¨ªda abrupta¡±, indica Tabar¨¦s.

Por nacionalidades, los brit¨¢nicos (adquirieron 6.043 casas, 2.715 menos que en 2019) mantienen el liderazgo, seguido de franceses (3.777 viviendas, 1.153 menos) y alemanes (3.589 unidades, 885 menos). La tendencia descendente del comprador brit¨¢nico desde que se vot¨® el Brexit en 2016 se ha agudizado con la pandemia y con la salida definitiva del Reino Unido de la UE desde febrero de 2020. ¡°Los brit¨¢nicos superaban el 20% de las compraventas totales de vivienda por extranjeros antes de 2015. Luego comenz¨® un descenso que estabiliz¨® su cuota de mercado en el 15% en 2017 y 2018, descendiendo en 2019 y m¨¢s en 2020 hasta representar el 13,05%¡±, precisa Tabar¨¦s.

Sin movilidad internacional

Las restricciones a la movilidad internacional impuestas por los principales pa¨ªses compradores, como el Reino Unido, Francia y Alemania, han dado la puntilla. Y, como no, los efectos econ¨®micos globales, que han asustado a muchos potenciales compradores. Las costas espa?olas que tradicionalmente m¨¢s casas venden a for¨¢neos son las que m¨¢s han notado el golpe. Es el caso de Baleares (lidera el ranking con un 29,64% de compra por extranjeros), Comunidad Valenciana (23,34%), Canarias (22,80%) y Murcia (18,48%).

En Baleares la venta de vivienda a extranjeros cay¨® en torno al 18% en 2020, seg¨²n Natalia Bueno, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares. Hace una salvedad con las casas de lujo, ¡°cuyo mercado solo ha parado recientemente por las restricciones a viajar, pero en cuanto haya libre circulaci¨®n volver¨¢ a normalizarse¡±. Aunque la covid no es la ¨²nica culpable. ¡°Muchos compradores de segundas residencias buscan rentabilizar la inversi¨®n dedic¨¢ndola a alquiler vacacional y las restricciones para obtener licencias de vacacional y la alta fiscalidad espa?ola para las inversiones de extranjeros destinadas a alquiler no lo facilitan, a lo que hay que sumar que los brit¨¢nicos no tienen ahora la condici¨®n de comunitarios¡±, apunta Bueno.

El Brexit ya ha provocado que la comunidad de residentes ingleses en Menorca est¨¦ poniendo sus propiedades en venta, ¡°aunque a unos precios altos dif¨ªcilmente vendibles a corto plazo¡±, se?ala Bueno. Da cuenta de que ¡°muchos extranjeros de clase media con trabajo en Baleares han regresado a sus pa¨ªses de origen por tener all¨ª m¨¢s prestaciones sociales¡±. Los precios han tenido descensos poco significativos de momento, as¨ª que ¡°muchos compradores est¨¢n esperando mayores bajadas para comprar oportunidades¡±, seg¨²n los Api de Baleares.

En la provincia de Alicante, que atiende a 125 nacionalidades, ¡°se han dejado de vender viviendas en un porcentaje elevado por la pandemia, pero no totalmente porque siguen comprando los que ya viven aqu¨ª o lo hacen a trav¨¦s de poderes¡±, afirma Marif¨¦ Esteso Rubio, presidenta del Colegio Oficial Agentes Propiedad Inmobiliaria de Alicante. Aun as¨ª, ¡°hay quien est¨¢ esperando a que la situaci¨®n mejore para venir y comprar¡±, reconoce.

Y hacerlo a buen precio. En Benidorm, donde los extranjeros suelen comprar viviendas ¡ªmuchas como inversi¨®n para alquiler vacacional¡ª por un coste medio de entre 180.000 y 200.000 euros, los precios han bajado entre un 25% y un 30%, dice Nathalie Rosemberg, gerente de la inmobiliaria Rosemberg. En esta agencia, ¡°las ventas han ca¨ªdo un 88% desde el comienzo de la pandemia, especialmente en la Playa de Poniente y Rinc¨®n de Loix¡±. La situaci¨®n que se vive en Benidorm se resume en pocas palabras: ¡°En un trimestre bueno se pueden cerrar 20 operaciones con extranjeros. En la actualidad, solo hay compraventa nacional y de dos a cuatro operaciones por trimestre¡±, comenta Rosemberg.

En Canarias nunca hab¨ªan vivido una situaci¨®n similar. ¡°Las ventas han ca¨ªdo m¨¢s de un 50%¡±, calcula Antonio Blanco Schindler, director de la agencia inmobiliaria Bellevue Canarias, que gestiona propiedades en Las Palmas de Gran Canaria y toda la costa sur de la isla. ¡°En trimestres buenos, normalmente en invierno, se vend¨ªan de cinco a diez inmuebles. Este invierno solo ha habido dos ventas a gente que ya vive en la isla¡±. El agente explica que muchos clientes han descartado la compra, aunque la vivienda les encajara. ¡°Me pas¨® en diciembre, cuando una pareja alemana se ech¨® para atr¨¢s justo cuando en Tenerife y Alemania hubo un repunte de casos¡±, dice Blanco. Otros han programado visitas para junio, algo inusual. ¡°Es muy raro hacerlo con tanta antelaci¨®n¡±, reconoce Blanco. Los precios han bajado entre un 10% y un 15% en casi toda la costa sur, desde San Agust¨ªn hasta Playa de Mog¨¢n. Lo m¨¢s demandado son apartamentos con precios hasta 200.000 euros.

?Qu¨¦ pasar¨¢ en 2021? El coronavirus ha puesto contra las cuerdas el mercado de segundas residencias en la costa. Pero, ¡°cuando el horizonte se despeje a lo largo del 2021, el mercado vivir¨¢ un repunte importante. Cuando termine la pandemia se incrementar¨¢ la compra de segunda residencia por parte de extranjeros y los brit¨¢nicos tendr¨¢n especial protagonismo. Hay liquidez y oferta en el mercado¡±, opina Luis Corral. En cambio, para Tabar¨¦s la situaci¨®n ser¨¢ bastante similar a la 2020.