Los extranjeros que compran segunda residencia pagan un 46% m¨¢s que los espa?oles, pero no encarecen la vivienda

Los extranjeros que compraron una vivienda en Espa?a entre 2014 y 2019 como inversi¨®n o segunda residencia gastaron hasta un 46% m¨¢s por metro cuadrado que la media de lo que pagaron los compradores nacionales. Se trata de un porcentaje muy superior al observado en el ciclo de la crisis (2008-2013), cuando esa diferencia era del 19%. Sin embargo, en el crecimiento de precios experimentado por las casas en los ¨²ltimos a?os parecen haber influido m¨¢s otras variables. De hecho, un estudio publicado este mi¨¦rcoles por el Banco de Espa?a concluye que ¡°no se encuentra evidencia estad¨ªstica que apoye la hip¨®tesis de que la inversi¨®n de los extranjeros no residentes haya contribuido por s¨ª misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda¡±.

El art¨ªculo La inversi¨®n extranjera en el mercado inmobiliario residencial espa?ol entre 2007 y 2019, firmado por Laura ?lvarez, Roberto Blanco y Miguel Garc¨ªa-Posada, observa la evoluci¨®n de las compras de ciudadanos extranjeros en los ¨²ltimos 13 a?os. Como advierten los autores, no se trata de un an¨¢lisis sobre la inversi¨®n inmobiliaria propiamente dicha, ya que se toman los datos de notar¨ªas relativos a compradores particulares y no a empresas o fondos. Tambi¨¦n se consideran las ventas realizadas, para observar la evoluci¨®n del peso de cada nacionalidad en el parque de viviendas.

Menor peso en el mercado

Una de las primeras diferencias que se constata es que, a diferencia de lo que sucede con los extranjeros residentes en Espa?a, cuya participaci¨®n en el total del mercado no ha dejado de crecer en los ¨²ltimos a?os, los que adquieren una casa como inversi¨®n o para disfrutarla en vacaciones inici¨® una senda descendente en 2017.

En buena parte se debe al comportamiento de los compradores brit¨¢nicos. Estos siguen siendo la nacionalidad preferente (el 23% de las compras realizadas por extranjeros no residentes entre 2014 y 2019 les correspondieron), pero en los ¨²ltimos tres a?os han vendido m¨¢s que han comprado. Los investigadores del Banco de Espa?a lo atribuyen a ¡°factores como la incertidumbre en torno a la salida de su pa¨ªs de la Uni¨®n Europea, que tambi¨¦n se ha reflejado en la devaluaci¨®n de la libra¡±, algo que ya se observ¨®, aunque entonces por motivos de la crisis econ¨®mica, entre 2009 y 2013.

Quienes, por el contrario, en los ¨²ltimos a?os m¨¢s han aumentado su presencia en el mercado (con un balance positivo entre lo que han comprado y lo que han vendido) son los franceses, belgas y suecos. En t¨¦rminos generales, la inversi¨®n de compradores particulares extranjeros en Espa?a sigue muy condicionada por los pa¨ªses de su entorno. Un 84% de las compras en el ¨²ltimo lustro correspondieron a nacionalidades de la Uni¨®n Europea (incluido el Reino Unido) o Noruega.

Las compras se distribuyen de manera muy diferente entre provincias, ya que se concentran muy significativamente en la costa mediterr¨¢nea y las islas. Alicante, con casi el 40% de las operaciones a cargo de este tipo de operadores, es la provincia con un mayor peso. Le siguen M¨¢laga, con casi el 30%, y ya por debajo del 25%, Santa Cruz de Tenerife, Baleares y Girona. Las 15 primeras posiciones las completan Las Palmas y todas las provincias litorales que van de Barcelona hasta Huelva, aunque los porcentajes descienden mucho. En la provincia del litoral atl¨¢ntico andaluz, por ejemplo, representan menos del 3% del total.

Relaci¨®n dudosa con los precios

Pr¨¢cticamente las mismas provincias lideran tambi¨¦n las compras de vivienda por parte de extranjeros residentes, pero se observan diferencias significativas. La primera es que los porcentajes que representan este segmento de compradores son mucho m¨¢s homog¨¦neos. Santa Cruz de Tenerife, que est¨¢ a la cabeza, apenas llega al 20%, y hay hasta 17 provincias m¨¢s por encima del 10%. Adem¨¢s, en las 15 primeras posiciones aparecen algunas provincias no litorales de ¨¢reas con dinamismo econ¨®mico (y atracci¨®n de inmigraci¨®n), como Madrid o las vecinas Guadalajara y Toledo.

Tambi¨¦n es diferente el perfil de estos compradores, cuyo peso no ha dejado de crecer desde 2014, el primer a?o de la recuperaci¨®n econ¨®mica tras la Gran Recesi¨®n. El gasto que realizan por metro cuadrado es solo un 4% superior a la media de los compradores espa?oles. En este segmento lideran las compras de nacionalidades tradicionalmente vinculadas a la migraci¨®n laboral, como son la marroqu¨ª (14% del total de compras) o la rumana (12%). Desde 2014 hasta 2019, el peso de las adquisiciones a manos de ciudadanos comunitarios se ha reducido del 58% al 53%.

Al cruzar todos esos datos con los crecimientos de poblaci¨®n que ha habido en cada provincia y otras variables, como la tasa de paro, los investigadores intentan encontrar una correlaci¨®n entre la compra de vivienda por parte de extranjeros y la evoluci¨®n de los precios. Su primera conclusi¨®n es que el peso que tienen los inversores no residentes en el parque de viviendas de cada provincia y los aumentos de precios experimentados entre 2013 y 2019 no tienen un v¨ªnculo ¡°estad¨ªsticamente significativo¡±.

M¨¢s correlaci¨®n ven entre el aumento de la poblaci¨®n, particularmente en las provincias con mayor densidad de poblaci¨®n, y el alza de precios. Por ello, concluyen que en ese caso el aumento de compradores extranjeros residentes s¨ª ¡°habr¨ªa contribuido a elevar los precios de la vivienda a trav¨¦s de su efecto sobre la demanda¡±. El estudio no cuantifica el aumento de la demanda que pudiera deberse tambi¨¦n a los compradores espa?oles.