Soluciones milagrosas

Una caracter¨ªstica habitual del populismo es la b¨²squeda de soluciones simplistas a problemas complejos. Si sube la inflaci¨®n, control de precios. Si sube la electricidad una semana, nacionalizaci¨®n de las el¨¦ctricas. Si hay paro juvenil, jubilar anticipadamente. Y si sube el alquiler, control de alquileres. Pero, ?hay alguna justificaci¨®n te¨®rica para establecer controles de precios? S¨ª, cuando hay problemas de informaci¨®n o existe un monopolio, o un oligopolio con pocas empresas. ?Se dan estas circunstancias en Espa?a? No. La multiplicaci¨®n de p¨¢ginas web que publicitan alquileres produce una cantidad ingente de informaci¨®n. Adem¨¢s, los grandes tenedores tienen en torno al 5% del parque de vivienda en alquiler y, por tanto, no tienen capacidad de fijar precios. Claro que si la definici¨®n de ¡°gran propietario¡± sigue rebaj¨¢ndose y llega a una sola vivienda, al final tendremos un buen ox¨ªmoron: m¨¢s de dos millones de monopolistas.

Adem¨¢s de la falta de motivaci¨®n te¨®rica, la evidencia emp¨ªrica de los efectos negativos de los controles de alquileres es sustancial y generalizada. Krugman, nada sospechoso de ser un peligroso neoliberal, ha se?alado que ¡°es uno de los temas mejor conocidos en la ciencia econ¨®mica y, entre los economistas, de los menos controvertidos¡±. Los efectos perversos de la regulaci¨®n son m¨²ltiples: reducci¨®n de la oferta (por venta o demolici¨®n de las unidades sujetas a control), disminuci¨®n de la movilidad residencial, reducci¨®n de la inversi¨®n en mantenimiento, etc. Un estudio pseudo-experimental sobre San Francisco, publicado recientemente en una excelente revista acad¨¦mica, muestra que los efectos pueden ser contrarios a los deseados: mayor desigualdad, menor oferta e incremento de los precios. Las unidades sujetas a control de rentas salen del mercado del alquiler y se venden a trabajadores de Google que pagan millones por las mismas, aumentando la desigualdad y la gentrificaci¨®n en San Francisco. Adem¨¢s, existen todo tipo de dificultades pr¨¢cticas para la aplicaci¨®n de este tipo de medidas, como la enorme litigiosidad generada por la dificultad de fijar precios de referencia adecuados o la aparici¨®n de un mercado negro.

El problema del mercado del alquiler en Espa?a es que los controles de alquileres franquistas y las desgravaciones a la compra hundieron la oferta. Por tanto, no hay un problema de poder de mercado sino de falta de oferta. Cuando el diagn¨®stico es equivocado el resultado puede ser desastroso. El ¨²ltimo gran experimento de control de precios se inici¨® en Venezuela en 2011-2012 con una inflaci¨®n del 25%. Se acus¨® a los empresarios de estar subiendo los precios abusivamente. En 2018 la inflaci¨®n alcanz¨® un mill¨®n por cien. ?Pero no hab¨ªa control de precios? S¨ª, pero la causa del problema era la financiaci¨®n monetaria del gasto p¨²blico y no el poder de mercado.

En Espa?a cualquier desincentivaci¨®n de la oferta de alquiler conseguir¨¢ justo lo contrario de lo necesario para contener los precios. Y no importa que esa medida se llame pomposamente ¡°control del precio del alquiler¡±. Si la pol¨ªtica se impone a los argumentos t¨¦cnicos, ser¨¢ fundamental evaluar rigurosamente el impacto de la medida para dejar de discutir sobre si se aplica aqu¨ª o all¨¢ y hablar de sus efectos.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la UPF